Блог

Смена залогодержателя при уступке права требования

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 мая 2016 г. N Ф10-1309/16 по делу N А14-11545/2015 (ключевые темы: ипотека — уступка прав — договор уступки — государственная регистрация договора — отказ в государственной регистрации)

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2016 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2016 г.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ( ул.Донбасская, д.2, г.Воронеж, 394400) — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от общества с ограниченной ответственностью «Центр КДМ» (ОГРН 1063667287551, ИНН 3661037157, ул.Солнечная, д.25, г.Воронеж, 394026) — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

от акционерного общества «ЮниКредитБанк»( ОГРН 1027739082106, ИНН 77100030411, ул.Комиссаржевский, д.13, г.Воронеж, 394018) — не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.11.2015 (судья Пименова Т.В.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 (судьи Донцов П.В., Семенюта Е.А., Протасов А.И.) по делу N А14-11545/2015,

Общество с ограниченной ответственностью «Центр КДМ» (далее — ООО «Центр КДМ», Общество) обратилось в арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее — Управление Росреестра по Воронежской области, заинтересованное лицо) по отказу в государственной регистрации договора уступки прав кредитора от 19.03.2015 и обязании устранить допущенные нарушения прав путем осуществления государственной регистрации указанного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «ЮниКредит Банк» (далее — АО «ЮниКредит Банк»).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 12.11.2015 заявление удовлетворено в полном объеме.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 указанный судебный акт оставлен без изменения.

Управление, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

В отзыве на жалобу ООО «Центр КДМ» и АО «ЮниКредит Банк» просят оставить судебные акты без изменения, а жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, представителей не направили; о месте его и времени извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела и доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отмене или изменению не подлежат в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между АО «ЮниКредит Банк» и ООО «Центр КДМ» заключен договор уступки прав кредитора б/н от 19.03.2015 с учетом дополнительного соглашения к нему N 1 от 04.06.2015 (далее — договор цессии), согласно которому Банк передал ООО «Центр КДМ» право требования по кредитному Соглашению от 27.05.2011 N 030/0063L/11 и обеспечивающим его исполнение договору об ипотеке N 030/0269Z/12 от 31.07.2012, заключенными между Банком и ООО «КДМ-опт» в отношении недвижимого имущества по адресу: Воронежская область, Семилукский район, г. Семилуки, ул. Курская, строение 98 (объект незавершенного строительства кадастровый номер 36:28:01050002:61), земельный участок кадастровый номер 36:28:01050002:30 категория земель: земли населенных пунктов общей площадью 7259 кв. м по адресу: Воронежская область, Семилукский район, г. Семилуки, ул. Курская, уч. N 98 (далее — предмет договора) и семи договорам поручительства.

Уступаемые права от Банка к Новому кредитору переходят в том объеме и на тех условиях, которые существуют на момент перехода уступаемых прав и определены в пункте 3.2 договора цессии.

В силу пункта 4.3 договора уступки он вступает в силу с момента подписания его сторонами, а именно — 19.03.2015 (пункт 4.5 договора).

Подтверждающие уступаемое право документы переданы Новому кредитору на основании акта приема-передачи от 19.03.2015.

Стороны настоящего договора, ООО «Центр КДМ», и АО «ЮниКредит Банк», 18.06.2015 обратились с совместным заявлением в Управление Росреестра по Воронежской области о государственной регистрации договора уступки прав кредитора от 19.03.2015, предоставив на государственную регистрацию все необходимые документы.

Управление Росреестра по Воронежской области 03.08.2015 отказало в государственной регистрации указанного договора сообщением N 36/029/016/2015-1524 по основаниям абзаца 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Отказ мотивирован наложением ареста на находящееся в залоге имущество.

Полагая отказ в государственной регистрации договора незаконным и необоснованным, ООО «Центр КДМ» обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявление Общества, суды правильно применили нормы материального права к установленным по делу обстоятельствам.

Статьей 17 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Обстоятельства дела свидетельствуют, что ООО «Центр КДМ» стало залогодержателем недвижимого имущества в результате уступки ему требований по кредитному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 разъяснено, что соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора.

Согласно пункту 5 статьи 29 Закона N 122-ФЗ и пункту 4 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация договора уступки прав по основному обязательству или по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей. Для государственной регистрации договора уступки прав должны быть представлены: договор уступки прав, документ об уплате государственной пошлины, ранее зарегистрированный договор об ипотеке.

Основания для отказа в государственной регистрации приведены в статье 20 Закона N 122-ФЗ.

Так, в государственной регистрации прав может быть отказано, если ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абзац 13 статьи 10 Закона N 122-ФЗ).

Судом установлено (расписка в получении документов на государственную регистрацию N 18.06.2015) и лицами, участвующим в деле, не оспаривается, что заявителем на государственную регистрацию договора были представлены необходимые документы.

Из сообщения N 36/029/016/2015-1524 от 03.08.2015 следует, что Управление Росреестра по Воронежской области отказало заявителю в регистрации договора уступки в связи с арестом заложенного имущества на основании постановления от 08.12.2014 Ленинского районного суда г. Воронежа и протокола наложения ареста на имущество от 19.12.2014 Следственного Управления Следственного комитета РФ по Воронежской области.

Вместе с тем, в силу пункта 4 статьи 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника состоит в запрете распоряжаться имуществом, а при необходимости — в ограничении права пользования имуществом или изъятии имущества.

Уступка прав кредитора не затрагивает имущество собственника, не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения, а договор уступки лишь изменяет одну из сторон в уже существующем обязательстве.

Другие публикации:  Договор оплата в долларах

Таким образом, наличие ареста не препятствует государственной регистрации договора уступки прав кредитора от 19.03.2015 и смене залогодержателя в обязательстве, в связи с чем, у Управления Росреестра по Воронежской области отсутствовали предусмотренные статьей 20 Закона N 122-ФЗ основания для отказа в государственной регистрации данного договора и указанный отказ нарушает права и законные интересы заявителя в области государственной регистрации перехода требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству.

Доводы заявителя кассационной жалобы подлежат отклонению, так как основаны на ошибочном толковании вышеназванных норм закона.

Нарушений норм процессуального права, влекущих за собой безусловную отмену обжалуемых судебных актов, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь п.1 ч.1 ст.287, ст.289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.11.2015 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по делу N А14-11545/2015 оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2013 г. N Ф09-1102/13 по делу N А76-7120/2012 (ключевые темы: ипотека — объекты недвижимости — залогодержатель — уступка требования — кредитный договор)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2013 г. N Ф09-1102/13 по делу N А76-7120/2012

01 апреля 2013 г.

Дело N А76-7120/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2013 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Платоновой Е.А.,

при ведении протокола помощником судьи Охотниковой И.Р., рассмотрел в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи, организованной Арбитражным судом Челябинской области (судья Трапезникова Н.Г.) кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее — Управление Росреестра) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2012 по делу N А76-7120/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

Для участия в судебном заседании Федерального арбитражного суда Уральского округа с применением видеоконференц-связи в Арбитражный суд Челябинской области прибыл представитель Управления Росреестра — Усольцева О.С. (доверенность от 17.01.2013 N 58).

В Федеральный арбитражный суд Уральского округа прибыл представитель общества с ограниченной ответственностью «Банковский долговой центр» (далее — общество «Банковский долговой центр», истец) — Сазонова М.М. (доверенность от 14.06.2012, б/н).

Общество «Банковский долговой центр» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Росреестра от 07.03.2012 N 01/424/2011-368 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию смены прав залогодержателя на следующие объекты недвижимости:

гараж, назначение нежилое, общая площадь 16,9 кв. м, этаж 1, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома N 52А, гараж N 13, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-183;

гараж, назначение: нежилое, общей площадью 16,8 кв. м, этаж: 1, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома N 52А, гараж N 28, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-182;

гараж, назначение нежилое, общая площадь 19,3 кв. м, этаж 2, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Пушкина, у дома N 48, гаражно-строительный кооператив N 219 «Бокс», гараж N 27, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-181.

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 28.04.2012, от 07.06.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерный коммерческий банк «АК БАРС» (открытое акционерное общество) (далее — банк «АК БАРС»), открытое акционерное общество «Целинный элеватор» (далее — общество «Целинный элеватор»), Демченко Олег Григорьевич, Проскурин Игорь Михайлович,

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2012 (судья Наконечная О.Г.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 (судьи Соколова И.Ю., Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель считает, что совершение действий по внесению изменений в существующую запись о залогодержателе (смена залогодержателя) должно квалифицироваться как изменение регистрационных данных в отношении объектов, на которые наложен запрет. Управление Росреестра, ссылаясь на подп. 29 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, полагает, что государственную пошлину необходимо уплачивать за каждое регистрационное действие, поскольку смена залогодержателя осуществляется в отношении каждого объекта недвижимости.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между банком «АК БАРС» (кредитор) и обществом «Целинный элеватор» (заемщик) заключен кредитный договор от 19.01.2010 N 79-175-11/ЮЛ, согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере 30 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить кредит в срок до 14.01.2011 включительно и уплатить кредитору проценты за пользование предоставленным кредитом в размере 19% годовых (п. 1.1, 1.2 указанного договора).

Банком «АК БАРС» (залогодержатель) и Демченко О.Г. (залогодатель) подписан договор об ипотеке зданий (помещений) от 19.01.2010, согласно которому залогодатель в обеспечение исполнения обязательств обществом «Целинный элеватор» (заемщик по кредитному договору от 19.02.2010 N 79-175-11/ЮЛ) передает в залог залогодержателю принадлежащие ему на праве собственности имущество: гараж, назначение нежилое, общая площадь 16,9 кв. м, этаж 1, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома N 52А, гараж N 13, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-183; а также гараж, назначение нежилое, общая площадь 16,8 кв. м, этаж 1, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Воровского, у дома N 52А, гараж N 28, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-182 (пункт 1.1 названного договора).

Между банком «АК БАРС» (залогодержатель) и Проскуриным И.М. (залогодатель) заключен договор об ипотеке зданий (помещений) от 19.01.2010, согласно п. 1.1 которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств общества «Целинный элеватор» (заемщик по кредитному договору от 19.02.2010 N 79-175-11/ЮЛ) передает в залог залогодержателю принадлежащий ему на праве собственности гараж, назначение нежилое, общая площадь 19,3 кв. м, этаж 2, расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Пушкина, у дома N 48, гаражно-строительный кооператив N 219 «Бокс», гараж N 27, кадастровый (условный) номер 74-74-01/973/2009-181.

Указанные договоры об ипотеке зданий (помещений) зарегистрированы Управлением Росреестра 22.01.2010.

На основании определения Каргапольского районного суда Курганской области постановлениями от 11.10.2010, 03.02.2011 Центрального районного отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по Челябинской области объявлен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении поименованных выше гаражей. Кроме того, в отношении них наложен запрет на снятие с учета, изменение регистрационных данных, а также наложен запрет Управлению Росреестра совершать любые регистрационные действия в отношении вышеуказанного недвижимого имущества.

Банком «АК БАРС» (цедент) и обществом «Банковский долговой центр» (цессионарий) заключен договор уступки прав (требований) от 31.05.2011 N 53/98, в соответствии с которым цедент уступает цессионарию в полном объеме принадлежащие цеденту права (требования) к обществу «Целинный элеватор» (должник) по кредитному договору от 19.01.2010 N 79-175-11/ЮЛ и дополнительному соглашению от 30.04.2010 N 1 к указанному кредитному договору (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.3 названного договора с момента перехода к цессионарию прав (требований) по кредитному договору к цессионарию переходят права, обеспечивающие исполнение обязательств по кредитному договору, в том числе по договорам об ипотеке зданий, заключенным с Демченко О.Г. и Проскуриным И.М.

Банк «АК БАРС» и общество «Банковский долговой центр» обратились в Управление Росреестра с заявлением от 13.10.2011 о государственной регистрации договора уступки прав (требований) от 31.05.2011 N 53/98, представив следующие документы: платежное поручение от 21.06.2011 N 1027 на сумму 1000 руб., платежное поручение от 09.08.2011 N 707 на сумму 1000 руб., доверенность от 17.06.2011 N 322/11-11, доверенность от 22.06.2011, договор уступки прав (требований) от 31.05.2011 N 53/98, выписка из ЕГРЮЛ от 26.09.2011, письмо от 30.06.2011.

Уведомлением от 18.10.2011 N 01/424/2011-368 Управление Росреестра сообщило обществу «Банковский долговой центр» о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя на срок до 18.11.2011, начиная с 18.10.2011, в соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку в Едином государственном реестре прав содержатся сведения о наложении запретов на совершение регистрационных действий и аресты вышеуказанных объектов недвижимого имущества, в отношении которых представлены заявления о государственной регистрации смены залогодержателя по договору уступки права (требований) от 31.05.2011 N 53/98. Документы, подтверждающие снятие обеспечительных мер на указанные объекты недвижимого имущества, не представлены. Кроме того, заявителем уплачена не в полном размере государственная пошлина за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, предусмотренная подп. 29 п.1 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации.

Другие публикации:  Какой льготный стаж у электрогазосварщика

Уведомлением от 10.11.2011 N 01/424/2011-368 Управление Росреестра сообщило заявителю о том, что в соответствии с п. 3 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация смены залогодержателя по спорным объектам недвижимого имущества приостановлена на срок до 10.02.2012, начиная с 10.11.2011, на основании заявления Кудло Н.В., действующей по доверенности банка «АК БАРС».

Сообщением от 07.03.2012 N 01/424/2011-368 Управление Росреестра уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации смены залогодержателя на спорные объекты недвижимости на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В обоснование данного отказа ответчиком указано на наличие сведений в Едином государственном реестре прав о наложении запретов на совершение регистрационных действий и арестов в отношении вышеуказанных объектов недвижимого имущества и отсутствие документов, подтверждающих снятие обеспечительных мер на названные объекты недвижимого имущества, а также отсутствие доказательств оплаты в полном объеме государственной пошлины за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, предусмотренной подп. 29 п. 1 ст. Налогового кодекса Российской Федерации.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в области предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды правомерно исходили из следующего.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения, действия (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые его осуществили.

В соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс ) право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования), для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства ( ст.384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 , 3 ст. 47 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу, в том числе по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке.

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Из п. 1 ст. 17 Федерального Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации прав) следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В силу п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

На основании ст. 16 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Порядок государственной регистрации смены залогодержателя вследствие передачи права требования по обеспеченному ипотекой обязательству другому лицу урегулирован разделом VI «Порядок государственной регистрации при уступке права требования по обязательству, обеспеченному ипотекой» инструкции «О порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества», утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 15.06.2006 N 213.

В соответствии с п. 36 указанной инструкции в целях государственной регистрации смены залогодержателя вследствие передачи права требования по обеспеченному ипотекой обязательству другому лицу в регистрирующий орган представляются: заявления залогодержателя по договору об ипотеке и лица, которому передано право (требование) по соответствующей сделке; договор об уступке требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, совершенный в той же форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство; документ об уплате государственной пошлины. Лицо, которому передано право (требование) по обязательству, обеспеченному ипотекой, в соответствии с законом также представляет и иные необходимые документы (учредительные документы и т.д.).

Согласно ст. 29 Закона о государственной регистрации прав в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Судами установлено, что заявителем В Управление Росреестра был представлен полный пакет документов, необходимых для регистрации смены залогодержателя по договору о залоге имущественных прав.

С учетом изложенного вывод судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации уступки права требования на указанные выше объекты недвижимого имущества является правомерным.

Довод Управления Росреестра о том, что совершение действий по внесению изменений в существующую запись о залогодержателе (смена залогодержателя) должно квалифицироваться как изменение регистрационных данных в отношении объекта, на которые наложен запрет, судом кассационной инстанции отклоняется. Данному доводу как основанию отказа в государственной регистрации судами дана надлежащая правовая оценка.

Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством (ст. 19 Закона о государственной регистрации прав).

В соответствии со ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, при необходимости — ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Согласно п. 57, 58 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, ограничение (обременение) объекта недвижимости в виде записи об аресте, заключается в ограничении прав собственника имущества, в частности, запрещения последнему заключать сделки по отчуждению и перерегистрации имущества.

Уступка прав кредитора в соответствии со ст. 382 Гражданского кодекса и нормами Закона об ипотеке является сделкой, заключаемой между бывшим и новым залогодержателями без участия залогодателя. Такая сделка не изменяет существующее положение объекта недвижимости. При смене залогодержателя не происходит возникновения и регистрации нового обременения. Договор уступки лишь изменяет стороны в уже существующем обязательстве. Поэтому внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о залогодержателе не может быть квалифицировано как регистрационное действие по отчуждению, распоряжению, обременению имущества.

Довод Управления Росреестра о необходимости уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав в размере 500 руб. от каждого заявителя, за каждый объект недвижимого имущества, также являлся предметом рассмотрения судов, и ему дана надлежащая правовая оценка.

В силу ст. 11 Закона о регистрации прав за государственную регистрацию прав взимается государственная пошлина в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Статья 16 Закона о государственной регистрации прав устанавливает, что вместе с заявлением о государственной регистрации прав и другими представленными для государственной регистрации прав документами представляется, если иное не установлено федеральным законом, документ об уплате государственной пошлины.

Пунктом 29 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что за государственную регистрацию смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, государственная пошлина составляет 1 000 руб.

Другие публикации:  Инструкция по заполнению книги покупок и продаж

Плательщиками государственной пошлины признаются организации и физические лица, обращающиеся в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актам и органов местного самоуправления, за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 «Государственная пошлина» Налогового кодекса Российской Федерации ( ст. 333.16 , 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации).

В случае если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные главой 25.3 «Государственная пошлина», государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях ( п. 2 ст. 333.18 Налогового кодекса Российской Федерации).

Статьей 24 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что за государственную регистрацию договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, включая внесение соответствующих записей в Единый

государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и выдачу документов о государственной регистрации, государственная пошлина уплачивается один раз за все указанные действия в размерах и порядке, которые установлены законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Таким образом, при обращении в Управление Росреестра за совершением государственной регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, либо по договору об ипотеке, в том числе сделки по уступке прав требования, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, осуществляемой при смене залогодержателя, государственная пошлина должна уплачиваться физическими лицами и организациями, подающими заявление на совершение указанных юридически значимых действий в отношении них, в размере, предусмотренном п. 29 ст. 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации. При этом размер государственной пошлины должен определяться по каждому договору, по которому осуществляется смена залогодержателя, независимо от числа объектов недвижимого имущества, указанных в данном договоре. Аналогичные разъяснения приведены в письме Министерства финансов Российской Федерации от 15.07.2009 N 03-05-05-03/10.

Суды, установив, что при обращении за совершением государственной регистрации смены залогодержателя вследствие уступки прав по основному (кредитному) обязательству каждым из заявителей (банком «АК БАРС» и обществом «Банковский долговой центр») была произведена уплата государственной пошлины в размере 1 000 рублей платежными поручениями от 21.06.2011 N 1027, от 09.08.2011 N 707, пришли к правомерному выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в государственной регистрации по этому основанию.

Судами верно отмечено, что оспариваемым отказом в государственной регистрации смены залогодержателя нарушены права и законные интересы заявителя, поскольку переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежит государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили заявленные требования.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов ( ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2012 по делу N А76-7120/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области — без удовлетворения.

Передача прав и обязанностей по договору залога

Требование, предусмотренное законом, или соглашение, заключаемое между действующим и будущим залогодержателем, по которому все права переходят ко второму.

Уступка прав требования является весьма распространенной сделкой. Зачастую она связана с реализацией долговых обязательств. Существует целый рынок, на котором они продаются. Однако ряд соглашений имеют свои особенности, требующие специального регулирования.

К ним относится передача прав и обязанностей по договору залога. Уступка прав по этому соглашению регулируется ст. 354 ГК.

Понятие уступки прав по договору о залоге

Согласно ст. 354 ГК, на передачу залоговых прав распространяется порядок, предусмотренный главой 24 ГК. Указанные правила позволяют установить основные особенности уступки по договору залога. К ним относятся следующие характеристики:

  • она осуществляется на основании закона договора цессии, заключаемого между действующим и будущим залогодержателями. Речь идет о документе, имеющем, как минимум, письменное оформление. Это вытекает из требования к аналогичному способу установления залога. Если последний был оформлен нотариально, то договор цессии подлежит заключению в аналогичном порядке;
  • для заключения такого договора согласия должника не требуется. Это связано с необходимостью формирования рынка уступок (во многом это касается ипотеки). Из этого правила есть ряд исключений. В частности, к таковым относятся все ситуации, когда первоначальная сделка обусловлена теми или иными личными качествами кредитора;
  • учитывая неденежный характер залоговых обязательств, права к новому кредитору переходят в полном объеме. Речь идет о положении, существующем на момент совершения цессии;
  • заключение договора цессии предполагает передачу новому кредитору подлинника соглашения о залоге.

Исходя из указанных особенностей, можно получить следующее определение.

Уступка прав по договору о залоге – это требование, предусмотренное законом, или соглашение, заключаемое между действующим и будущим залогодержателем, по которому все права, связанные с первоначальным соглашением переходят ко второму, совершаемое в той же форме, что и залоговая сделка, как правило, вне зависимости от воли залогодателя.

Порядок и условия перехода прав и обязанностей по договору залога

Действующие нормы устанавливают ряд особенностей при совершении таких сделок. Они заключаются в том, что цессия, предметом которой выступают залоговые обязательства, неразрывно связана с основным соглашением. Им может выступать договор купли-продажи, займа или кредита, а также другие сделки.

Условием заключения соглашения о цессии по залогу выступает наличие аналогичного документа, подписанного этими же сторонами и касающегося перехода прав требования по основному обязательству. Это позволяет говорить о принципе неразрывности. В противном случае возникала бы парадоксальная ситуация, при которой у кредитора отсутствовало бы право требовать реализации залога.

Законом установлен исключительный случай, не требующий заключения договора цессии в отношении обеспечительного обязательства. Речь идет о ст. 384 ГК, предусматривающей переход к новому кредитору соответствующих прав. Такой порядок был подтвержден судебной практикой высших инстанций.

Уступка прав по договору об ипотеке

Закон, регулирующий передачу прав в рамках ипотеки, устанавливает отличающиеся правила. Они предусматривают как уступку по обеспечительном, так и по основному договору (кредиту или займу). Замена стороны в любом из соглашений влечет последствия и для их состава по другой сделке.

Если речь идет о случаях, когда выпущена закладная, предусматривается иной порядок. Замена кредитора и залогодержателя производится на основании сделок с ней. Соответствующие действия относятся к обусловленным законом.

Согласия должника на замену кредитора не требуется. При этом, последний обязан уведомить его о приобретении прав по договору или закладной. В противном случае, исполнение в пользу предыдущего контрагента будет считаться надлежаще осуществленным.

Последствия несоблюдения условий перехода прав и обязанностей по договору залога

Законодатель защищает интересы субъектов, занимающихся деятельностью на рынке долговых обязательств. По этой причине ч. 2 ст. 354 ГК устанавливает последствия несоблюдения условий о взаимосвязанности основного и залогового обязательств.

Если права по обеспечительному договору передаются, а по основному обязательству остаются у первоначального кредитора, либо уступаются в пользу третьего лица, залог подлежит прекращению.

В случае ипотеки, в рамках которой выпущена закладная, установлен несколько иной порядок. Согласно этим положениям, все соглашения, касающиеся уступок по основному или залоговому обязательству считаются ничтожными.