Блог

Как можно расторгнуть договор найма квартиры

Оглавление:

Можно ли расторгнуть договор аренды квартиры и вернуть залог за месяц?

Снял квартиру . Приехал посмотрел вроде все нормально было . Но заключив договор обнаружил что половина мебели и техники в квартире сломана . Кран в ванной протекает на пол . Можно ли считать поломанную мебель и технику как причину рассторжения договора и возврата залога за последний месяц . Договор заклбчен на пол года . Прописано что если я сьежаю то деньги за последний месяц не возвращаются

Ответы юристов (2)

​Вы можете расторгнуть договор при отсутствии согласия собственника жилого помещения в судебном порядке и вернуть деньги согласно

ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

Позиции высших судов по ст. 451 ГК РФ >>>

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
КонсультантПлюс: примечание.
Изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю нельзя расценивать как существенное изменение обстоятельств, являющееся основанием для изменения договора (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Вы можете потребовать расторжения договора. На каких условиях Вы можете расторгнуть договор аренды обычно оговаривается в договоре, предусматривая обязательное предварительное (обычно за месяц) уведомление хозяина.

Если в договоре срок не прописан, то в соответствии со статьей 687 Гражданского кодекса РФ уведомить надо за 3 месяца.

На практике хозяин квартиры может потребовать уплатить штраф или не возвращают залог. Поскольку сумма довольно приличная, равная стоимости платы в месяц, Вы не обязаны ее уплачивать.

Если хозяин не возвращает Вам деньги, Вы вправе подать иск в суд о неосновательном обогащении собственника и потребовать вернуть деньги.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Может ли наниматель в одностороннем порядке расторгнуть договор найма жилого помещения путём направления наймодателю соответствующего по СМС или ММС ?

Ответы юристов (3)

Нет — в суде (при возникновении спора, если наймодатель заявит, что вы его не уведомили и будет требовать оплаты за пользование жилым помещением) смс или ммс могут быть не приняты судом во внимание, так как не будут являться допустимым доказательством. Или же вам придется потратить деньги на нотариуса, чтобы нотариус установил и удостоверил факт отправки смс от вас к наймодателю. Но здесь могут также возникнуть проблемы.

Лучше направить в письменной форме надлежащим образом с описью вложения заказным или ценным письмом.

Следует обратить внимание, что если иное не предусмотрено договором срок направления уведомления — за три месяца до выезда.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателяза три месяца.

Уточнение клиента

Наниматель выехал не предупредив и не расторгнув договор найма.

Наниматель не отвечает на звонки и письма.

Квартира пустует простаивает.

Наймодатель несет убытки.

Должен ли наймодатель принять меры к уменьшению убытков и срочно сдать квартиру внаем?

Или наймодатель обязан сначала через суд расторгнуть договор найма?

21 Июля 2016, 12:12

Есть вопрос к юристу?

Владимир, вы вправе взыскать оплату за три месяца (если иной срок уведомления не предусмотрен договором) включая то время пока не узнали о том, что наниматель выехал. Рекомендую Вам направить соответствующий иск в суд. Напишите претензию нанимателю, укажите что вы несете убытки и в случае если последний не ответит и не удовлетворит изложенные в претензии требования Вы обратитесь в суд.

Наймодатель должен действовать добросовестно (в той части, которая это возможна). Если вы не предпримите никаких мер суд может посчитать, что вы хотели извлечь прибыль из того факта, что наниматель выехал. Поэтому данный риск лучше избежать, предприняв действия по направлению в адрес нанимателя преьензиии подачи иска в суд как можно быстрее.

Статья 10 ГК РФ
1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.

Уточнение клиента

Наймодатель имеет право, как только узнал о досрочном выезде нанимателя сдать свою квартиру другому нанимателю или надо сначала по суду расторгнуть предыдущий договор найма ?

Наниматель на звонки и письма не отвечает.

21 Июля 2016, 15:54

Владимир, а как долго отсутствует наниматель? По закону — сначала должен быть расторгнут.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Но ввиду того, что наниматель уклоняется от исполнения своих обязанностей Вы можете найти новых нанимателей. Но есть риск, что вернется предыдущий наниматель и захочет жить. Такое право у него есть, так как договор не будет расторгнут.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Другие публикации:  Банкротство физических лиц 2019 свежие новости вчера

Расторжение договора аренды квартиры

Рано или поздно любой договор необходимо расторгнуть. Хорошо, если он расторгается по истечении его срока или по обоюдному согласию сторон. Однако, как показывает практика, даже самые дружественные отношения между арендатором и арендодателем могут закончиться в суде. Причиной этому может быть как нежелательное поведение арендатора, так и недобросовестные действия со стороны арендодателя.

В каком случае у сторон появляется возможность расторгнуть договор? Какие правовые последствия у этого действия? На что необходимо обратить внимание сторонам? Ответы на эти вопросы в данной статье.

Особенности договора аренды квартиры

Как правило, стороны при заключении договора аренды квартиры не обращают внимания на некоторые особенности. Игнорирование этих особенностей может привести к сложностям при расторжении договора.

Стороны, желая сократить время на заключение договора, обычно скачивают готовый образец из Интернета, не понимая, что использование готового шаблона не позволит им включить те условия, которые они считают нужными. Договор предполагает волеизъявление двух сторон, а значит, если вы хотите включить какие-либо условия в договор, то можете смело это сделать.

Среди условий, которые необходимо включить в договор, есть следующие:

  • Размер арендной платы.
  • Каким образом арендатор будет ее вносить.
  • Как часто он будет это делать.
  • Какая из сторон оплачивает Интернет, коммунальные услуги и телефон.
  • Изменяется ли арендная плата с течением времени.
  • На ком лежит бремя проведения ремонта, и в какие сроки он должен проводиться.
  • Сроки аренды.
  • Форс-мажорные обстоятельства и действия в их случае.

Если стороны хотят включить дополнительные условия, то они могут это сделать в момент заключения договора. Например, стороны могут предусмотреть, каким образом будет расторгаться договор, или установить, в какой срок арендаторы должны освободить помещение после получения уведомления от арендодателя. Включение этих условий защищает позицию обеих сторон и позволяет избежать долгих споров и судебных тяжб. Однако, если другая сторона не исполняет написанное в договоре, это повод обратиться в суд.

Также стороны могут предусмотреть включение следующих условий, которые обезопасят их позицию при расторжении договора аренды квартиры:

  • Количество человек, которые будут проживать в квартире.
  • Могут ли арендаторы заводить домашних животных и в каких количествах.
  • Описать состояние, в котором находится жилое помещение.

Все эти условия очень важны, ведь нарушение каждого из них может стать основанием для расторжения договора аренды квартиры.

Основания для расторжения договора аренды

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

  • Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
  • Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
  • Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
  • Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
  • Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
  • Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
  • Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
  • Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора. Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

  • Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

  • Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

  • В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

Причины для обращения в суд

Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд. В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора. А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Зачем обращаться к юристу

Юридическая помощь при заключении договора аренды просто необходима, ведь если вы допустите ошибку, то расплачиваться за нее впоследствии придется вам. Поэтому перед заключением договора аренды обязательно обратитесь за помощью в юридическую консультацию. Там вам помогут защитить свои права через составление договора, а в случае, если эти права были нарушены, отстоять их через суд. Сотрудничая с юристом, вы экономите свои деньги и время, ведь судебные тяжбы могут тянуться в течение долгих месяцев.

Как срочно расторгнуть договор найма жилого помещения?

Мы прожили в этой квартире с июня месяца, проблем не было до осени. Платежи вносили регулярно. С похолоданием, стали выявляться дефекты, появился затхлый запах, затем стали ужасно потеть пластиковые окна, по ним просто стекала вода на подоконник. Окна на столько запотевали , что не видно было ничего. Затем обнаружили в углу комнаты от окна плесень, которая пошла от потолка до самого пола, добавился грибок из под плинтуса около батареи. В квартире стала чувствоваться повышенная влажность, стали говорить хозяину, он не сразу нашёл время приехать и всё посмотреть. Мы по графику оплаты оплачиваем за квартиру и через 3 дня он приезжает, мы сообщаем, что вероятно мы будем искать другое жильё,т.к это не годится для проживания и тем более у нас ребенок 1,5г , на что он ответил, что не видит весомых причин съезда. На след.день мы подтвердили ему о нашем решении. При вселении мы внесли залог 10000. Хозяин начал требовать договор внести корректировку, мы ему в этом отказали, на что получили ответ, что залог он нам не отдаст,т.к нарушаем договор и то, что мы его предупредили считается не действительным. Что нам делать в данной ситуации,т.к тянуть время и продолжать жить с ребёнком небезопасно для здоровья? Помогите. И окна с улицы не заштукатурены, хотя со слов хозяина он их вставил в 2013г.

Другие публикации:  Как получить социальный налоговый вычет за лечение

Ответы юристов (1)

Вам следует в таком случае письменно уведомить арендодателя о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды и прекратить его исполнение за описанием указанных Вами причин. Направьте письмо с уведомлением или вручите сами лично под роспись. Если в договоре аренды нет оснований для досрочного прекращения договора, то Вы вправе его расторгнуть только по решению суда или добившись соглашения с арендодателем. Поэтому при получении отказа от арендодателя — обратитесь в суд.

ГК РФ Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1)арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо
создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями
договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении
договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть
обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его
исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный
ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при
отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Соглашение о расторжении договора найма жилого помещения

Прекращения соглашения найма по жилой площади — трудоемкая процедура. Она усугубляется конфликтом между собственником и арендатором помещения. Хотите завершить досрочно договорные отношения? Изучите правовые аспекты, которые понадобятся при осуществлении подобных мероприятий.

Соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения

При аренде подобной недвижимости необходимо в соглашении обозначить конкретные сроки предоставления жилой площади в пользование. Также пропишите возможность досрочного прекращения, если какие-то правила и обязанности не будут соблюдаться собственниками.

Этот нюанс позволит урегулировать различные обстоятельства в отношении аренды по нежилому помещению. Кроме того, закрепите отсутствие некоторых претензий или же отметьте стоимость аренды помесячно. Расторгнуть такой контракт можно в следующих случаях:

  • Пропишите число, месяц и время заключения соглашения о расторжении;
  • Сроки возврата жилой недвижимости по соответствующему акту приема-передачи;
  • Фиксации претензий как с одной, так и с другой стороны.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Подобное соглашение расторгнуть достаточно трудно. Процесс происходит согласно статье 83 ЖК РФ. Они бывают разных видов. Зависит от того, кто является инициатором:

  • Наниматель;
  • Наймодатель;
  • По другим основаниям, которые не зависят от участников текущей сделки.

Когда речь идет о нанимателе, то аренду прекратить можно в любое время. Для этого напишите соответствующее заявление в письменной форме. После этого вы должны покинуть недвижимость. Наниматель может жить с родственниками или друзьями. Они должны дать письменное согласие о досрочном прекращении соглашения.

Расторжение договора социального найма жилого помещения

Соглашение социального найма может перестать действовать в любое время, в зависимости от договоренностей обоих сторон:

  • Наниматель жилой недвижимости в любое время суток может расторгнуть соглашение по социальному найму;
  • Он может совместно со своими членами семьи освободить квартиру и прописаться в другом месте. Он прекращает действовать с момента выселения, если не предусмотрена другая статья в Федеральном законе;
  • При необходимости, за решением проблемы можно обратиться в суд.

Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке?

В подобном случае прекратить его юридическую силу возможно только в том случае, если это не прописано в требованиях. Если такого условия нет, тогда можно обратиться в суд в следующих ситуациях:

  • При серьезном нарушении соглашения одной стороны;
  • В других предусматривающих случаях, которые относятся к текущему Кодексу.

Статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возможных обстоятельствах. Он может быть также расторгнут, если условия его были изменены после заключения.

Порядок расторжения договора социального найма жилого помещения

Он бывает трех видов:

  • По соглашению двух сторон;
  • В одностороннем порядке;
  • В результате возникших обстоятельств, которые не зависят от воли сторон.

Прекращением можно назвать остановкой жилищных правонарушений по причине некоторых действий. Должны быть веские основания для этого.

Основания расторжения и прекращения договора найма

Для начала нужно прекратить ряд действий. Не стоит занимать конкретную площадь. Если он этого не делает, выселение будет осуществлено в судебном порядке.

Основания различаются по:

  • Типу прекращения;
  • Вида жилой площади

Заявление на расторжение договора найма жилого помещения

Необходимо обратиться в судебную инстанцию по месту прописки, учитывая общие правила подачи официального документа. Не забудьте заплатить государственную пошлину в размере 200 рублей. Образец заявления о расторжении договора найма жилого помещения можете скачать здесь.

Последствия при изменении и расторжении договора найма жилого помещения

Законодательство гласит, что подобный документ в период своего юридического действия может быть изменен. Могут быть затронуты различные основания, которые спровоцировали на осуществление подобных мероприятий. Последствия его могут быть различные. Начиная от изменения арендной платы как в положительную, так и отрицательную сторону и заканчивая полным прекращением соглашения в добровольном или принудительном порядке.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Другие публикации:  Дарственная на землю облагается налогом

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ