Блог

Договор субаренды в розничной торговле

Договор аренды для торговли на ЕНВД

Доброго времени суток! В продолжение серии статей о налоге ЕНВД я хочу сегодня написать статью о том как правильно заключить договор аренды для розничной торговли на ЕНВД.

Мне приходит много вопросов от начинающих ИП именно на эту тему. Дело в том что для розничной торговли на ЕНВД (стационарная торговля) физическим показателем является количество квадратных метров которое арендует предприниматель.

Я сейчас расскажу про маленькую хитрость при которой можно снизить размер налога ЕНВД. Данной хитростью является разграничение арендуемой площади в договоре аренды который Вы будете заключать с арендодателем.

Понятное дело что арендуя торговую площадь предприниматель должен часть площади выделить под склад для товара и как раз именно это можно отразить в договоре аренды который вы заключите с арендодателем.

Я сейчас покажу небольшую выдержку из текста договора аренды который я сам неоднократно заключал.

…… размер арендуемой площади составляет 45 кв.м. из них 25 кв.м. торговая площадь; 7 кв.м. складское помещение; 13 кв.м. офисное помещение ……

То есть как видно на примере в договоре указывается разграничение площадей и в этом случае оплачивать налог можно не с 45 кв. м., а с 25 что конечно же правильно и более выгодно предпринимателю.

Обязательное условие – это сделать это разграничение, отделите часть площади под склад перегородкой, чтобы туда не было доступа у покупателей.

Так же при разграничении будьте объективны. Обычно никто не проверяет такие договора, но если Вы допустим снимая 45 кв.м. укажете что торговая площадь 7 кв. м. – это определенно вызовет вопросы и проверки Вам не избежать и будет хорошо если у Вас все соответствует тому что указано в договоре, а если нет то тут можно получить неприятности.

Вот такой вот простой пример. По закону Вы должны платить налог с торговой площади, но если нет разграничения в договоре, то налоговая считает всю арендуемую площадь, как торговую.

И размер налога Вам придется в этом случае платить значительно больше, а спорить с налоговой и что-то доказывать … себе дороже (можете поверить моему предпринимательскому опыту).

В настоящее время многие предприниматели для перехода на ЕНВД, расчета налога, взносов и сдачи отчетности онлайн используют данную Интернет-бухгалтерию, попробуйте бесплатно. Сервис помог мне сэкономить на услугах бухгалтера и избавил от походов в налоговую.

Процедура государственной регистрации ИП или ООО теперь стала еще проще, если Вы еще не зарегистрировали Ваш бизнес, подготовьте документы на регистрацию совершенно бесплатно не выходя из дома через проверенный мной онлайн сервис: Регистрация ИП или ООО бесплатно за 15 минут. Все документы соответствуют действующему законодательству РФ.

На этом все! Жду Вас в моей группе ВК “ Секреты бизнеса для новичка ”, теплый прием и бесплатные консультации Вам обеспечены. Удачи в бизнесе!

ДОГОВОР аренды нежилых помещений в целях организации оптовой и розничной торговли бытовой техникой, с правом субаренды

аренды нежилых помещений в целях организации оптовой и розничной

торговли бытовой техникой, с правом субаренды

г. ____________ «___»___________ ____ г.

_______________________________ в лице _______________________________, действующ___ на основании _________, именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ___________________________ в лице _____________________ ___________________________________, действующ___ на основании ___________ именуем____ в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны ,заключили настоящийдоговор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель предоставляет за плату во временное владение и пользование, а Арендатор принимает нежилые помещения, расположенные по адресу: _______________, общей площадью ______ кв. м для использования в целях организации оптовой и розничной торговли бытовой техникой. Помещения передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых Арендатору.

1.3. Помещения сдаются в аренду сроком на __ года, с «__»_______ ____ г. по «__»________ ____ г. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора аренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.

1.4. Права на ту часть земельного участка, которая занята арендуемыми нежилыми помещениями и необходима для их использования, передаются Арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования нежилыми помещениями.

1.5. Земельный участок, на котором находятся передаваемые в аренду нежилые помещения, находится на праве ____________________ у Арендодателя.

1.6. Доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, являются его собственностью.

1.7. Реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора.

1.8. В течение срока, указанного в п. 1.3, Арендатор не вправе передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

а) по первому требованию Арендатора с момента подписания настоящего договора передать в пользование указанные в п. 1.1 помещения Арендатору по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент сдачи в аренду.

При этом помещения должны быть переданы в пользование Арендатору не позднее чем через ___ (_______) после получения извещения от Арендатора о намерении приступить к использованию арендуемых помещений;

б) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;

в) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий этих событий.

Если чрезвычайные события произошли по вине Арендатора, то обязанность по устранению последствий указанных событий лежит на Арендаторе.

2.2. Арендатор обязан:

а) использовать арендуемые помещения только в целях, указанных в п. 1.1 договора;

б) содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность;

в) своевременно вносить арендную плату;

г) не производить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя;

д) при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю;

е) если арендуемое помещение в результате действия Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор обязан восстановить его своими силами, за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный Арендодателю;

ж) письменно сообщить Арендодателю не позднее чем за 1 месяц о предстоящем освобождении помещений (в том числе и их части) как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, сдать помещение по акту в исправном состоянии;

з) по истечении срока договора, а также при досрочном его прекращении передать Арендодателю все произведенные в арендуемом помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда от конструкции помещения, а также осуществить платежи, предусмотренные настоящим договором;

и) за свой счет производить текущий и косметический ремонт арендуемого помещения;

к) оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду согласно отдельным договорам, которые Арендатор обязан заключить с соответствующими организациями после вступления в силу настоящего договора;

л) производить капитальный ремонт помещений ____________ (указать срок).

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Стоимость аренды помещений составляет __________ руб. за один квадратный метр в месяц. Арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально. Общая сумма арендной платы составляет __________ руб. за один квартал, включая НДС.

3.2. Платежи, предусмотренные п. 3.1 договора, Арендатор осуществляет до ___ числа последнего месяца квартала на расчетный счет Арендодателя. Первый платеж Арендатор осуществляет в течение ___ дней с момента подписания настоящего договора.

3.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон не чаще одного раза в год в случаях изменения складывающихся цен, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за _________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

4.2. В случае несвоевременного перечисления арендной платы Арендатор обязан уплатить пеню в размере _______ за каждый день просрочки, от суммы, подлежащей оплате.

4.3. Уплата пени и возмещение убытков не освобождают виновную сторону от исполнения обязательств по договору.

4.4. В случае отказа Арендатора от помещения до истечения сроков аренды или в связи с окончанием срока договора Арендатор обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностью косметического или текущего ремонта помещения.

4.5. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

4.6. В случае несвоевременного возврата Арендатором помещения Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату за срок пользования не возвращенным вовремя помещением и неустойку в размере ___% от суммы арендной платы за соответствующий срок необоснованного пользования.

Другие публикации:  Нотариус восточный поселок

5. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. По требованию Арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда Арендатор:

5.1.1. Пользуется предоставленным помещением (полностью или отдельными его частями) не по назначению, предусмотренному п. 1.1 настоящего договора.

Если Арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, Арендодатель имеет также право потребовать возмещения убытков.

5.1.2. Умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние помещения.

5.1.3. В течение 3-х месяцев не вносит арендной платы.

5.1.4. Не производит капитального ремонта помещения в установленные сроки.

5.1.5. Предоставляет в пользование арендуемое помещение (полностью или отдельные его части) третьим лицам без письменного разрешения Арендодателя.

5.2. По требованию Арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях:

5.2.1. Если Арендодатель не предоставляет имущество в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

5.2.2. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

5.3. Споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются путем переговоров. При неурегулировании возникших разногласий спор разрешается в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по письменному соглашению сторон. Изменения и дополнения к договору подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке.

6.2. Настоящий договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

Сдача площади в субаренду под розничную продажу алкоголя

Здравствуйте. Я владею на правах аренды торговой площадью 150 кв.м. Ко мне обратилось ООО на заключение договора субаренды части площади (более 50 метров) для торговли алкоголем. Со слов представителей ООО, лицензию на торговлю они могут получить только при наличии прямого договора аренды с собственником. Так ли это и в каких документах это отражено?

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 904 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Здравствуйте. Да, они правы.

Федеральный закон от 22.11.1995 N 171-ФЗ (ред. от 29.12.2015) «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции»
Статья 19. Порядок выдачи лицензий

3.2. Для получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции заявитель (за исключением крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального предпринимателя) представляет в лицензирующий орган:

3) документы, подтверждающие наличие у заявителя стационарных торговых объектов и складских помещений в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более. В случае, если указанные документы, относящиеся к объектам недвижимости, права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не представлены заявителем, такие документы (сведения, содержащиеся в них) представляются по межведомственному запросу лицензирующего органа федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

Закон не предусматривает субаренду.

Консультация юриста бесплатно

Да, это действительно так, кроме того данный договор аренды должен быть на срок не менее одного года и должен быть зарегистрирован в Росреестре

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, преду
сматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Добрый день! Данные требования не правомерны, т.к. ГК РФ устанавливает тождественность между договором аренды и договором субаренды.

Главное условие в данной ситуации это цели использования помещения должны соответствовать деятельности для которой вы хотите получить лицензию, а также иметься наличие разрешения собственника на передачу помещения в субаренду со сроком более одного года.

К примеру в г. Оренбурге с договорами субаренды проблем нет, такое разъяснение дает и Росалкогольрегулирование:

РАЗЪЯСНЕНИЯПО ВОПРОСАМ ПРИМЕНЕНИЯ В ОТНОШЕНИИ РОЗНИЧНОЙПРОДАЖИ АЛКОГОЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ НОРМ ФЕДЕРАЛЬНОГОЗАКОНА ОТ 22 НОЯБРЯ 1995 Г. N 171-ФЗ «О ГОСУДАРСТВЕННОМРЕГУЛИРОВАНИИ ПРОИЗВОДСТВА И ОБОРОТА ЭТИЛОВОГО СПИРТА, АЛКОГОЛЬНОЙ И СПИРТОСОДЕРЖАЩЕЙ ПРОДУКЦИИ И ОБ ОГРАНИЧЕНИИПОТРЕБЛЕНИЯ (РАСПИТИЯ) АЛКОГОЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ» С УЧЕТОМИЗМЕНЕНИЙ, ВНЕСЕННЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМОТ 18 ИЮЛЯ 2011 Г. N 218-ФЗ1.
5. По вопросу правомерности представления договоров субаренды в качестве документов, подтверждающих наличие у организации стационарных торговых объектов и складских помещенийСогласно части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.В соответствии с подпунктом 3 пункта 3.2 статьи 19 Федерального закона N 171-ФЗ для получения лицензии на розничную продажу алкогольной продукции заявитель представляет в лицензирующий орган, в том числе, документы, подтверждающие наличие у заявителя стационарных торговых объектов и складских помещений в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более.При этом какие-либо специальные положения в отношении договоров субаренды указанной нормой не предусмотрены. В этой связи для подтверждения наличия у заявителя стационарных торговых объектов и складских помещений допускается предоставление в лицензирующий орган договоров субаренды, соответствующих требованиям, установленным подпунктом 3 пункта 3.2 статьи 19 Федерального закона N 171-ФЗ.

Как составить договор аренды помещения для осуществления розничной торговли алкогольной продукции?

Вопрос-ответ по теме

ИП сдает в аренду часть нежилого помещеня для ООО, торгующего в розницу алкоголем. ИП ведет свою деятельность на ЕНВД и ООО — тоже на ЕНВД. Как правильно составить договор аренды помещения на время деятельности ООО, то есть продажей алкоголя? ИП который ведет свою деятельность на ЕНВД освобожден от НДФЛ. Должен ли предприниматель, выступающий в роли арендодателя, платить НДФЛ с аренды?

Отвечает Наталья Фишич, эксперт в области налоговой и таможенной политики

1.Срок аренды помещения для осуществления розничной торговли алкогольной продукции (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в городских поселениях должен быть один год и более. Причем общая площадь торговых объектов и складских помещений для этого вида деятельности должна быть не менее 50 квадратных метров. Такие разъяснения даны в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 25 ноября 2016 г. N 03-14-18/69799.

С учетом этого договор аренды Вам нужно заключить на срок не менее года. Договор со сроком действия от года подлежит обязательной регистрации в отделении Росреестра.

Если конкретный срок деятельности ООО по продаже алкоголя неизвестен, закрепите в договоре обязанность арендатора заблаговременно уведомить ИП о прекращении данного вида деятельности. При этом договор может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон.

2.Ответ на этот вопрос зависит от того, можно ли отнести деятельность ИП по сдаче помещения в аренду к деятельности, облагаемой ЕНВД, или нет.

Если предоставляемое в аренду помещение является торговым местом (или торговый характер его использования следует из договора) и предприниматель получает систематический доход от этой деятельности, то ИП может платить ЕНВД с арендных услуг (при соблюдении прочих условий для применения ЕНВД).

В противном случае деятельность по предоставлению имущества в аренду облагается в рамках общего режима налогообложения или упрощенки. Поэтому ИП должен будет платить НДФЛ или единый налог по УСН (в случае перехода на данную систему налогообложения).

Поэтому если с деятельности по передаче в аренду нежилых помещений арендодатель(ИП) намерен платить ЕНВД, то в договоре аренды нужно четко указать, что:

– помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли алкогольной продукцией,

– о любом изменении характера использования помещения (его частей) арендатор обязан заблаговременно извещать арендодателя;

– при нарушении арендатором условий договора арендодатель вправе требовать от него возмещения всех убытков, включая налоговые недоимки и санкции, которые могут быть предъявлены в связи с неправомерным применением ЕНВД.

Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Как заключить договор аренды

В тексте договора аренды укажите условия сделки:

Если организация сдает в аренду недвижимое имущество, то такой договор, заключенный на срок от одного года и выше, подлежит обязательной госрегистрации (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Причем договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Главбух советует: для того чтобы избежать регистрации договора аренды, заключите соглашение на срок менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). По окончании этого периода продолжите исполнять условия договора (если нет возражений со стороны арендодателя или арендатора). Тогда соглашение будет пролонгировано на неопределенный срок (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Ситуация: нужно ли регистрировать в отделении Росреестра договор аренды нежилого помещения в здании. Договор заключается на год и более

Несмотря на то что нежилые помещения в зданиях не относятся к зданиям или сооружениям, они неразрывно с ними связаны. Поэтому данные объекты также являются недвижимостью. В Гражданском кодексе РФ нет особых правил для регистрации договоров аренды нежилых помещений в зданиях. Следовательно, к ним применяются общие правила. Поэтому если срок аренды нежилого помещения в здании превышает или равен году, то его нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Другие публикации:  Приказ минобр 1313

Необходимость госрегистрации договоров аренды нежилых помещений подтверждает информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53.

Срок аренды имущества указывается в договоре (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если такого срока в договоре нет, то он считается неопределенным. В этом случае и арендатор, и арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды. Об этом говорится в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Для отдельных видов имущества (видов аренды) законодательством введены ограничения по сроку аренды. Например, земельные участки, относящиеся к государственной собственности, могут быть арендованы под недвижимость на срок не более 49 лет (абз. 3 п. 3 ст. 28 Закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ). Поэтому, если в договоре аренды такого имущества не указан срок аренды и стороны не отказались от его исполнения, договор прекращается по истечении предельного срока. Такой порядок предусмотрен пунктом 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Расторжение и прекращение договора

Договор аренды может быть расторгнут:

Арендатор или арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды (расторгнуть его), если не определен срок договора аренды. Для этого нужно предупредить своего партнера за один месяц. Этот срок увеличивается до трех месяцев, если объектом аренды является недвижимость. В то же время стороны могут предусмотреть в договоре иной срок для такого предупреждения. В ряде случаев такой срок определяется законодательством, например при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Об этом сказано в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендуемое имущество арендодателю. Оно должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено. При этом следует учитывать нормальный износ объекта. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить арендную плату и проценты за все время просрочки. Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Это следует из статей 622 и 395 Гражданского кодекса РФ и положений пунктов 38 и 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Как арендодателю учесть при налогообложении передачу имущества. Организация применяет специальный налоговый режим

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому на расчет единого налога доходы и расходы от передачи в аренду имущества не влияют.

Однако отдельные виды деятельности по сдаче в аренду объектов недвижимости и земли можно перевести на ЕНВД. Так, если на территории муниципального образования, где работает организация, введен ЕНВД, на его уплату можно перейти, если организация сдает в аренду:

  • торговые места, расположенные в стационарной торговой сети, не имеющие торговых залов, нестационарной торговой сети, а также в объектах общественного питания, у которых нет зала обслуживания посетителей. Более подробно об этом см. Какие категории торговых мест при их сдаче в аренду подпадают под ЕНВД;
  • земельные участки, на которых планируется организовать торговые места в стационарной торговой сети, объекты нестационарной торговой сети или объекты общественного питания, у которых нет зала обслуживания посетителей. Подробнее об этом см. Кто должен платить ЕНВД при сдаче в аренду земельных участков для организации торговли.

Это следует из подпунктов 13 и 14 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Если помимо указанных объектов организация сдает в аренду другое имущество, придется организовать раздельный учет операций, подпадающих под ЕНВД, и общую систему налогообложения (или упрощенку) (п. 7 ст. 346.26 НК РФ). Подробнее об этом см. Какие налоги (кроме единого) нужно платить при ЕНВД.

Ситуация: нужно ли заплатить налог на прибыль с дохода от сдачи в аренду помещения, если организация платит ЕНВД не с арендной деятельности (например, с розничной торговли)

Ответ на этот вопрос зависит от того, какое помещение организация предоставляет в аренду (торговое, неторговое) и какой характер носит эта операция (систематический или разовый).

Если предоставляемое в аренду помещение является торговым местом (или торговый характер его использования следует из договора) и организация получает систематический доход от этой деятельности, то в дополнение (к ЕНВД с розничной торговли) можно платить ЕНВД с арендных услуг (подп. 13 п. 2 и п. 6 ст. 346.26 НК РФ).

Если в аренду сдается неторговое помещение (помещение, не имеющее торговых мест), то деятельность по предоставлению имущества в аренду облагается в рамках общего режима налогообложения или упрощенки (п. 7 ст. 346.26 НК РФ). Подтверждает такой вывод письмо Минфина России от 26 декабря 2005 г. № 03-11-04/3/183. Это же касается случая, когда сдача в аренду носит разовый характер и не может быть признана отдельным видом деятельности, подпадающим под ЕНВД (письмо Минфина России от 15 марта 2006 г. № 03-11-04/3/135).

Елены Поповой, государственного советника налоговой службы РФ I ранга

Какие категории торговых мест при их сдаче в аренду подпадают под ЕНВД

Виды деятельности, в отношении которых допускается применение ЕНВД, определены в пункте 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ. Одним из них является деятельность по предоставлению в аренду торговых мест.

Под ЕНВД может подпадать передача в аренду:
– торговых мест в объектах стационарной торговой сети без торговых залов (рынки, ярмарки, торговые комплексы, киоски). Исключением из этого правила является передача в аренду торговых мест на автозаправочных и автогазозаправочных станциях (подп. 5 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ);
– объектов нестационарной торговой сети (прилавки, палатки, ларьки, контейнеры и т. п.);
– объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (киоски, палатки, магазины (секции, отделы) кулинарии).

Такой перечень установлен подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Условия применения ЕНВД

Применять ЕНВД при передаче в аренду названных объектов можно при одновременном выполнении следующих условий:

– в муниципальном образовании предусмотрено применение ЕНВД в отношении этого вида деятельности (п. 1 ст. 346.28 НК РФ);

– сданный в аренду объект будет использоваться арендатором для розничной торговли или организации общественного питания. Если это условие не выполняется, арендодатель не вправе платить ЕНВД (письма Минфина России от 11 июня 2009 г. № 03-11-06/3/162, от 15 мая 2009 г. № 03-11-06/3/133, от 3 февраля 2009 г. № 03-11-06/3/14). Исключение – случай, когда арендатор сдает полученные объекты в субаренду, а субарендатор использует их для розничной торговли или организации общественного питания. Тогда ЕНВД могут платить и арендодатель, и арендатор. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и писем Минфина России от 24 июня 2009 г. № 03-11-06/3/170, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332;

– передача торговых мест (объектов общепита) в аренду является предпринимательской деятельностью организации. То есть деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Плательщиками ЕНВД на рынках, созданных в соответствии с Законом от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ, являются организации, управляющие рынками (п. 4 ст. 346.28 НК РФ). Именно от их имени заключаются договоры аренды с продавцами, которые ведут розничную торговлю (п. 7–10 ст. 3 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Право продавцов передавать арендуемые торговые места в субаренду законодательством не предусмотрено (п. 7–10 ст. 3, п. 2 ст. 15, ст. 21 Закона от 30 декабря 2006 г. № 271-ФЗ). Поэтому положения о применении ЕНВД при передаче торговых мест в аренду на них не распространяются (письма Минфина России от 17 августа 2009 г. № 03-11-06/3/214, от 22 мая 2009 г. № 03-11-11/89).

Применение ЕНВД при сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) не зависит от формы расчетов с арендаторами (наличная, безналичная, с использованием пластиковых карт, смешанная). Такой вывод следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ, а также статей 606 и 614 Гражданского кодекса РФ.

Деятельность, осуществляемая в рамках договоров простого товарищества, доверительного управления имуществом, не подпадает под ЕНВД (п. 2.1 ст. 346.26 НК РФ). Следовательно, если услуги по сдаче в аренду торговых мест (объектов общепита) оказываются в рамках таких договоров, ЕНВД применять нельзя. Кроме того, на ЕНВД не переводятся организации, которые отнесены к категории крупнейших налогоплательщиков. Такие правила установлены в пункте 2.1 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

Категории торговых мест (объектов общепита), при передаче в аренду которых нужно платить ЕНВД, приведены в таблице.

Ситуация: подпадает ли под ЕНВД деятельность по передаче в аренду нежилых помещений, которые могут быть использованы не только для ведения розничной торговли. На момент передачи помещения арендодателю неизвестно, в каких целях арендатор будет его использовать

Другие публикации:  Законопроект или пенсия или зарплата

Такая деятельность подпадет под ЕНВД, только если в договоре указать, что помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли.

ЕНВД можно применять в отношении деятельности по передаче в аренду любых помещений, которые используются для совершения сделок розничной купли-продажи. Это следует из положений подпункта 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ и из определения торгового места, которое дано в статье 346.27 Налогового кодекса РФ. Таким образом, порядок уплаты налогов с доходов от передачи помещений в аренду полностью зависит от условий заключенного арендного договора. Такой вывод позволяет сделать письмо Минфина России от 22 января 2008 г. № 03-11-04/3/9.

Характер предстоящего использования имущества арендатором не является обязательным условием арендного договора. Однако по соглашению сторон такое условие может быть включено в текст договора. Это следует из положений статей 606 и 615 Гражданского кодекса РФ. В рассматриваемой ситуации оговорить порядок использования арендованного имущества нужно обязательно. Дело в том, что арендатор должен использовать имущество в соответствии с условиями договора (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Если в договоре эти условия не прописаны, арендатор вправе использовать нежилое помещение не только для ведения розничной торговли, но и для других целей (письмо Минфина России от 17 марта 2008 г. № 03-11-04/3/129).

Если с деятельности по передаче в аренду нежилых помещений арендодатель намерен платить ЕНВД, то в договоре нужно четко указать, что:
– помещение сдается исключительно для ведения розничной торговли (размещения торговых мест);
– о любом изменении характера использования помещения (его частей) арендатор обязан заблаговременно извещать арендодателя;
– при нарушении арендатором условий договора арендодатель вправе требовать от него возмещения всех убытков, включая налоговые недоимки и санкции, которые могут быть предъявлены в связи с неправомерным применением ЕНВД (ст. 393 ГК РФ).

Если по договору аренды передается помещение, предназначенное не для розничной торговли, а, например, для складирования товаров (что должно быть прямо указано в договоре), то передача в аренду такого помещения под ЕНВД не подпадает (письмо Минфина России от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

Олега Хорошего, начальника отдела налога на прибыль организаций департамента налоговой и таможенной политики Минфина России

Какую отчетность нужно сдавать предпринимателю

Предприниматели на общей системе налогообложения, помимо отчетности, указанной выше, должны сдавать декларации по уплачиваемым в рамках системы налогам (НДФЛ, НДС и др.).

Такие предприниматели платят НДФЛ и сдают:

Также предприниматели на общей системе налогообложения являются плательщиками НДС, поэтому должны сдавать декларацию по этому налогу (п. 1 ст. 143, п. 5 ст. 174 НК РФ).

Предприниматели, применяющие упрощенку, освобождены от уплаты:

  • НДФЛ в отношении своих доходов;
  • налога на имущество физических лиц, которое используется в предпринимательской деятельности (за исключением налога на имущество, который рассчитывается с кадастровой стоимости);
  • НДС (кроме налога, который платят при импорте товаров, при осуществлении операций по договорам совместной деятельности, доверительного управления имуществом или по концессионным соглашениям, а также при исполнении обязанности налогового агента).

Об этом сказано в пункте 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ.

Предприниматели на ЕНВД освобождены от уплаты:

  • НДФЛ (в отношении собственных доходов);
  • налога на имущество физических лиц, которое используется в предпринимательской деятельности (за исключением налога на имущество, который рассчитывается с кадастровой стоимости);
  • НДС (кроме уплачиваемого при ввозе товаров).

Об этом сказано в пункте 4 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ.

5. Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 25 ноября 2016 г. N 03-14-18/69799

Об условиях работы организаций, осуществляющих розничную продажу алкогольной продукции (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в городских поселениях

«Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение и сообщает.

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Федерального закона от 22 ноября 1995 г. N 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» (далее — Федеральный закон) организации, осуществляющие розничную продажу алкогольной продукции (за исключением пива и пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи) в городских поселениях, должны иметь для таких целей в собственности, хозяйственном ведении, оперативном управлении или в аренде, срок которой определен договором и составляет один год и более, стационарные торговые объекты и складские помещения общей площадью не менее 50 квадратных метров, а также контрольно-кассовую технику. При этом запреты и ограничения на предоставление в субаренду площади неиспользуемого помещения Федеральным законом не установлены.

Что касается спиртосодержащей продукции, то согласно пункту 1 статьи 18 Федерального закона розничная продажа данной продукции лицензированию не подлежит.

Кроме того, Федеральный закон не содержит запретов и ограничений на продажу немаркированных спиртосодержащих добавок (с содержанием этилового спирта более 40%) и средств личной гигиены (лосьон для рук, лица) в торговых розничных сетях.

Заместитель директора Департамента О.Ф. Цибизова»

Магазин сдает часть торговой площади в аренду

Если фирмой используются не все торговые площади, их, как правило, сдают в аренду. Однако такие операции имеют немало нюансов. Этому вопросу чиновники посвятили ряд писем…

Если торговая площадь принадлежит магазину на праве собственности, никаких юридических препятствий для сдачи ее в аренду нет.

Однако если магазин сам арендует помещения, то для передачи их уже в субаренду требуется разрешение арендодателя. На это указано в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ. Его согласие может быть выражено в любой форме – например, зафиксировано в отдельном письме или в самом договоре аренды. Но в любом случае заключить договор субаренды можно на срок, не превышающий период аренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

При заключении договора аренды (субаренды) следует учитывать, что, согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество (в нашем случае – часть торговой площади), которое передается арендатору. Идеально будет приложить к договору план всего помещения, выделив в нем границы той части, которая сдается в аренду (субаренду).

От условий договора аренды, вернее, от того, что именно передается арендатору и для каких целей, зависит и режим налогообложения, применяемый магазином в отношении этой деятельности.

Напомним, что в соответствии с подпунктом 13 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса РФ один из видов деятельности, переводимой на уплату ЕНВД, – это передача во временное пользование объектов нестационарной торговой сети, торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов.

Иными словами, сдача в аренду торговых мест в магазинах и павильонах не переводится на «вмененку», поскольку они относятся к объектам стационарной торговой сети, которые имеют торговые залы (ст. 346.27 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 7 апреля 2011 г. № 03-11-11/85, от 21 марта 2011 г. № 03-11-06/3/31, от 20 апреля 2010 г. № 03-11-06/3/63.

Не подпадают под ЕНВД доходы магазина и в том случае, когда по договору аренды сдаваемое помещение должно использоваться под склад, а не для торговли. Даже если фактически арендатор использует помещение для розничной торговли (письма Минфина России от 16 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/560, от 9 декабря 2008 г. № 03-11-04/3/555).

В то же время при передаче в аренду части площади холла торгового центра следует уплачивать единый налог на вмененный доход (письмо Минфина России от 22 ноября 2007 г. № 03-11-04/3/452).

При этом для целей исчисления «вмененного» налога не имеет значения, передается имущество в аренду или в субаренду. Ведь правила о договоре аренды распространяются и на договор субаренды (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ). Это следует из писем Минфина России от 28 августа 2008 г. № 03-11-04/3/405, от 18 июля 2008 г. № 03-11-04/3/332.

Напомним, правда, что все рассуждения, которые касаются ЕНВД, относятся только к тем территориям, где этот спецрежим введен в отношении упомянутого вида деятельности. Например, в Москве спецрежим применяется только в отношении деятельности по распространению наружной рекламы с использованием рекламных конструкций (Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53).

>|Закон г. Москвы от 29 октября 2008 г. № 53 действует до 1 января 2012 года.|