Блог

Договор залога прав требования что это

Залог права требования

Подборка наиболее важных документов по запросу Залог права требования (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Залог права требования

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Залог права требования

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Залог права требования

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Что такое залог прав требования по договору долевого участия?

Долевое участие – один из инвестиционных инструментов, с помощью которого можно приобрести квартиру. Процедура производится в соответствии с договором долевого строительства. По сути, он выступает в качестве объекта.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Его особенность заключается в том, что на момент передачи в залог он еще не построен.

Дольщик, используя для покупки ипотеку, рассчитывает, что в качестве залога сможет предъявить ДДУ.

Но как банковские организации расценивают эту разновидность залога? На этот и другие вопросы ответим в статье.

В соответствии с Федеральным Законом №214 от 2004 года, регулирующего правовую область долевого участия, договор ДУ является документом, обладающим юридической силой.

Он заключается между двумя участниками – Дольщиком и Застройщиком:

  • главная обязанность строительной компании – в указанный период времени возвести многоквартирный дом, ввести его в эксплуатацию и оформить передаточный акт;
  • вторая сторона соглашения – дольщик, он обязуется за установленную договором сумму, и принять квартиру.

Договор выступает обещанием строительной компании возвести дом. Банк не сможет взять строительный объект в залог, ведь недвижимость не достроена, поэтому прав собственности на неё еще не существует. Исходя из этого, распоряжаться жилой площадью невозможно.

Банковской организации важно свести риски кредитования к минимуму, поэтому она опасается оставаться без залога.

В наши дни кредитору требуются гарантии, обеспечивающие Федеральный закон №214.

Выделяют несколько разновидностей кредитования под залог прав требования по договору долевого участия.

Строительная компания имеет право привлекать финансовые средства, выданные банком, для строительства многоквартирного дома. При оформлении кредита банк обращает внимание на репутацию Застройщика, количество уже возведенных сооружений.

Если опыт у фирмы отсутствует, то кредит не будет предоставляться.

Финансирование строительной компании производится по одной из схем:

  1. Предоставление кредита до момента подписания соглашения с дольщиками. Банк и будет являться залогодержателем первой очереди. При этом в качестве залога выступает земельная территория, на которой будет возводиться постройка.
  2. По второй схеме банк оформляет кредит после подписания соглашения с дольщиками, и получает имущество в залог. При этом залогом также будет выступать территория или объект, строительство которого еще не завершено.

Залог банковской организации и условия его предоставления регламентируются соответствующим Законом.

Особое внимание стоит уделить статье 340 ГК РФ, в соответствии с которой устанавливается: если залогом выступает участок земли, то банку будут принадлежать все возводимые или уже имеющиеся на нем сооружения.

Получается, что по окончанию строительства у банковской организации будет не только земельная территория, но и многоквартирный дом в качестве залога.

Требуется ли оплата госпошлины за регистрацию договора долевого участия? Смотрите тут.

Кредитование дольщика может производиться:

  1. На приобретение недвижимости с первичного рынка. При таком типе кредитования вступает в силу Постановление Высшего Суда РФ от 2011 года. В нем указывается, что залог возникает не с момента получения права собственности на жилье, а с момента государственной регистрации ДДУ. Регистрация осуществляется регистрационной палатой. Для этого не потребуется составлять заявления или оплачивать гос. пошлину.
  2. Предоставление кредитной суммы под залог. После окончания регистрации договора у дольщика появляется право требовать выполнения обязательств строительной компании. В соответствии с ФЗ №10 эти права и являются предметом залога, обеспечивающего обязательства по договору.

Предварительно банковская организация анализирует предмет залога и проверяет:

  • Строительную компанию. Внимательно изучаются отзывы, опыт работы и количество возведенных строений.
  • Объект строительства. Имеется ли необходимая документация, сколько по времени будет возводиться сооружение и т.д.

Залог прав требования по договору долевого участия

В последние годы все большей популярностью стало пользоваться долевое строительство. Введенный в действие ФЗ №214 регламентирует отношения, складывающиеся между участниками договора.

Им также указывается, что правила ипотечного кредитования распространяются на залог недвижимости, а также на право этого имущества.

До принятия закона дольщики могут рассчитывать исключительно на предоставление потребительского займа у банка под высокую процентную ставку или предоставлять в залог другую недвижимость.

Ввиду внесенных изменений, банковские организации предоставляют ипотеку под залог прав требования.

В строительстве

На основании ДДУ строительная компания обязуется возвести многоэтажный дом.

Права на квартиру передаются дольщику при заключении соответствующего договора и внесения им платежной суммы.

Чтобы дольщик смог взять ипотеку для покупки, он может передать права на квартиру банковской организации.

После завершения строительства теоретически квартирой будет владеть банк. Это будет продолжаться до тех пор, пока залог не вернется обратно по причине погашения задолженности – ипотеки.

Залог прав требования – процедура, проводимая в пользу банка. Кредитные организации не могут рисковать и предоставлять крупные ипотеки под «честное слово».

Если у гражданина нет другой недвижимости, которую он может представить залогом, то он предает свои права.

Если дольщик или строительная компания не смогут возместить средства, необходимые для погашения выданной ипотеки, то банк изымает дом или квартиру, переданную под залог.

Договор залога прав требования оформляется в текстовом виде.

Главное условие его юридической силы – государственная регистрация.

Если не соблюдать её правила, то соглашение может быть признано недействительным.

Необходимые документы

Регистрация производится в соответствии с заявлением и пакета документов, в который входит:

  • договор залога;
  • квитанция об уплате государственной пошлины – оригинал;
  • документация, указанная в договоре залога;
  • другие документы, которые могут потребоваться на основании законодательства страны.

Чтобы предоставить права в качестве залога, потребуется зарегистрировать договор залога права требования по договору долевого участия в соответствии со статьей 17 ФЗ №214.

Для этого в нем требуется указать:

  • ссылку на ДДУ и объект строительства, права на который передаются банку;
  • название органа государственной власти, которым производиться регистрация договора;
  • номер и дату регистрации ДДУ.

Нужна формула расчета неустойки по договору долевого участия? Читайте здесь.

Как действует закон долевого участия в строительстве многоквартирного дома? Подробная информация в этой статье.

Образец договора содержит в себе такие сведения, как время передачи объекта, его техническое описание, основания для предоставления прав на недвижимость в качестве залога.

Другие публикации:  Госпошлина за номер на прицеп

Государственная пошлина, уплачиваемая за регистрацию договора о внесенном залоге, взимается на основании статьи 333 НК РФ.

Для физических лиц сумма составляет 1000 рублей, для юридических лиц 4.000 рублей.

На видео о правах третьих лица на квартиру дольщика

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Как оформить в залог право требования по договору вклада?

Залог прав требования по договору банковского счета (вклада) можно использовать в качестве обеспечения по предоставленному банком кредиту при условии, что банк принимает такого рода залог. Для этого рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Откройте залоговый счет (вклад), подпишите договорные документы

Обратитесь в банк для открытия залогового счета (вклада).

Залоговый счет (вклад) открывается в порядке, предусмотренном законодательством РФ для обычных банковских счетов (вкладов) (п. п. 7, 8 ст. 358.9 ГК РФ).

Оформление договорных отношений между клиентом и банком в рамках залогового счета (вклада) может осуществляться двумя способами:

  • путем заключения дополнительного соглашения к заключенному ранее договору банковского счета (вклада) о его переводе в залоговый счет (вклад);
  • путем заключения отдельного договора залогового счета (вклада).

С большой долей вероятности в договор залогового счета (вклада) (в дополнительное соглашение) банком будет включено условие, согласно которому к данному договору можно будет оформить только один договор залога прав. Такое условие значительно упрощает банку процесс обслуживания залогового счета (вклада).

Примечание. Залоговый счет (вклад) может быть открыт независимо от наличия на момент его открытия заключенного кредитного договора или договора залога ( п. 3 ст. 358.9 ГК РФ).

Шаг 2. Заключите договор залога прав требования

Залог прав требования по договору банковского счета (вклада) возникает с момента заключения соответствующего договора залога; следовательно, следующий шаг — подписание договора залога с банком (ст. 358.11 ГК РФ).

ГК РФ предусматривает возможность заключения договора залога даже при отсутствии на момент его заключения денежных средств на залоговом счете (п. 4 ст. 358.9 ГК РФ), но на практике это не применяется. Банк потребует размещения достаточной суммы на залоговом счете до заключения договора залога.

Обязательные реквизиты договора залога прав по договору банковского счета (вклада):

  • банковские реквизиты залогового счета (вклада);
  • существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (п. 1 ст. 358.10 ГК РФ).

С большой долей вероятности договор залога будет заключен в отношении твердой денежной суммы, которая должна находиться на залоговом счете в течение всего срока действия договора залога (п. 3 ст. 358.10 ГК РФ). Такой залог предоставит банку наибольшие гарантии в части обеспечения исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Скорее всего, в договоре залога также будет содержаться запрет на последующий залог прав.

Денежные средства, находящиеся на залоговых счетах (вкладах), страхованию не подлежат ( п. 6 ч. 2 ст. 5 Закона от 23.12.2003 N 177-ФЗ).

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Залог прав требования по договору долевого участия

Какими законами нужно руководствоваться

Представить себе в качестве залога какое-то конкретное имущество достаточно просто. Тем не менее не только вещи, но и права, включая права требования, могут выступать тем объектом, который передается в залог.

К основным законодательным актам, которые призваны урегулировать оформление залога прав требования по договору долевого участия, относятся:

  • Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), параграф 3 гл. 23, в котором представлены общие положения, применяемые к залогу, а также специальная норма, закрепленная в ст. 358.1, посвященная непосредственно залогу обязательственных прав;
  • закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102-ФЗ);
  • закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — закон № 214-ФЗ);
  • закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — закон № 218-ФЗ).

Для получения общих сведений о залоге рекомендуем ознакомиться со статьей Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

Предмет договора залога прав требования участника долевого строительства

Прежде чем говорить о договоре залога прав требования по договору долевого участия, следует определиться с его предметом. Как известно, из договора о долевом участии вытекает право его участника требовать, чтобы застройщик передал ему в установленный срок объект недвижимости. Соответственно, именно это обязательственное право и может заложить участник долевого строительства и именно оно будет предметом рассматриваемой нами сделки.

Ст. 9 закона № 102-ФЗ обязывает описывать предмет настолько точно, чтобы его легко можно было идентифицировать. Так, в разделе, посвященном предмету рассматриваемого договора, должна быть отражена информация:

  • о договоре долевого строительства (когда и где был заключен, сведения о номере и дате пройденной процедуры регистрации);
  • застройщике и участнике;
  • возводимом объекте, включая его наименование, местонахождение и полное описание, а также дате, когда он будет передан участнику.

ВАЖНО! В залог можно передать только права, возникшие на основе договора о долевом строительстве, который надлежащим образом прошел процедуру регистрации (постановление президиума ВАС РФ от 12.03.2013 № 15510/12).

При оформлении договора залога права требования участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору участия в долевом строительстве следует руководствоваться соответствующей типовой формой, утвержденной приказом министра обороны РФ от 23.12.2015 № 820.

Другие условия договора

Участник вправе заложить свои права по договору о долевом строительстве в обеспечение любого другого обязательства, например при получении кредита. Данное обязательство, иными словами, сделка, выполнение которой будет гарантировать залог, должна быть описана в тексте договора с указанием:

  • наименований ее сторон;
  • даты и места ее заключения;
  • суммы сделки (либо способа ее определения, если она будет установлена в будущем);
  • процентов;
  • срока исполнения сделки (либо условий о периодичности платежей при последовательном частичном исполнении);
  • оснований возникновения обязательств.

Стороны могут установить в договоре залога стоимость, в которую они оценивают закладываемое право требования.

Целесообразно также указать в договоре порядок обращения взыскания на предмет залога, срок его действия, порядок внесения изменений, а также прекращения договора.

Залог права требования в силу закона

Может ли участник после заключения и регистрации договора долевого участия заложить свои права по нему третьему лицу, если приобретаемый объект недвижимости был оплачен с привлечением средств банка или другой кредитной организации? Ответ: нет.

Ст. 77 закона № 102-ФЗ признает объект недвижимости (или права на него) автоматически заложенным банку, чьи средства пошли на оплату его приобретения.

ВАЖНО! Для такого залога (в ст. 334.1 ГК РФ он называется залогом на основании закона) не требуется составление отдельного договора. Сведения о таком залоге будут внесены в реестр недвижимости (ЕГРН) одновременно с регистрацией договора о долевом строительстве (постановление президиума ВАС РФ от 25.01.2011 № 13905/10).

Таким образом, второй раз передать в залог права, которые уже находятся в залоге у банка или иного лица, оплатившего покупку, не получится.

Другие публикации:  Структура и полномочия фсин россии

Регистрационные действия

Ст. 339.1 ГК РФ предписывает обязательную регистрацию залогов:

  • в которых права, подтверждающие принадлежность вещи лицу, подлежат госрегистрации;
  • предметом которых выступают права участника ООО.

Перечень закрытый, и регистрация залога прав требования по договору долевого участия не упомянута в ст. 339.1 ГК РФ в списке тех залогов, которые подлежат обязательной регистрации.

Тем не менее, предвосхищая вопросы, сразу отметим, что рассматриваемую нами сделку обязательно нужно регистрировать.

Точку в этом вопросе поставил не закон, а разъяснения, которые были даны Росреестром и Минэкономразвития РФ (письмо от 21.08.2014 № 14-исх/09541-ГЕ/14).

Вывод госоргана об обязательной регистрации рассматриваемого нами договора основан на следующем:

  • ст. 10 закона об ипотеке обязывает регистрировать все договоры ипотеки;
  • ст. 5 названного закона распространяет все его правила в том числе и на данный вид залога.

Регистрация договора в ЕГРН должна проводиться в порядке, установленном законом № 218-ФЗ. Подробнее о ЕГРН читайте в статье Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН.

Нотариальное заверение

По общему правилу, установленному в ст. 339 ГК РФ, заверять у нотариуса договор залога не потребуется, за исключением случаев, когда обязательная нотариальная форма:

  • установлена законом или соглашением;
  • предусмотрена для основного обязательства, в обеспечение которого оформляется залог.

На практике стороны все же часто решают посетить нотариуса для заверения сделки по следующим причинам:

  • только по нотариально заверенной сделке можно будет обратить взыскание на залог без обращения в судебную инстанцию;
  • нотариус проведет дополнительную проверку сделки.

ВАЖНО! Получить исполнительную надпись нотариуса на договоре, из которого следует залог в силу закона, возможно при условии, что регистрирующему органу ранее была представлена нотариально заверенная копия такого договора (п. 6 ст. 10 закона об ипотеке).

Отличие от залога объекта незавершенного строительства

В силу закона № 214-ФЗ (ст. 13) после подписания и регистрации договора долевого участия автоматически считаются заложенными в пользу участника:

  • права застройщика (право собственности, право аренды и даже субаренды) на земельный участок, на котором будет возведен будущий объект;
  • возводимый объект (независимо от того, зарегистрирован он как объект незавершенного строительства либо уже был введен в эксплуатацию, но не был в срок передан участнику).

ВАЖНО! После того как было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, из состава заложенного имущества исключаются помещения, не относящиеся к объектам долевого строительства.

Если при залоге прав требования участника залогодателем выступает участник, то при залоге в силу названной выше нормы залогодателем будет застройщик.

ВАЖНО! Учитывая, что возводимый объект уже находится в залоге у участника долевого строительства, он не может быть передан в залог третьему лицу, например кредитной организации (п. 15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013).

В заключение повторим главное о залоге прав требования по договору долевого участия. Предметом залога могут быть рассматриваемые нами права требования. Такой договор должен пройти процедуру госрегистрации. Стороны вправе обратиться за нотариальным удостоверением такой сделки, однако оно не является обязательным.

Залог прав требования. Рассказывает юрист Андрей Лисов

Юрист по гражданским делам Андрей Лисов

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 358.1 ГК РФ), в качестве залога могут выступать имущественные права (требования), которые вытекают из обязательств залогодателя.

Права требования в современном мире становятся предметом всевозможных сделок, что требует применения к ним, несмотря на их нематериальный характер, форм и механизмов, характерных для традиционных институтов сделок купли-продажи, дарения, а в рассматриваемом случае – залога.

Суть залога прав требования заключается в том, что правообладатель предоставляет второй стороне в качестве залога свое право требования. То есть, залогодержатель приобретает право требования по отношению к третьей стороне, не являющейся участником данных договорных обязательств. Как показывает практика, в большинстве случаев в качестве залогодержателя выступают банки и иные кредитные организации.
Предусмотрена возможность разделения прав требования, что защищает интересы залогодателей (например, если сторона А имеет требование к стороне Б 500 тысяч рублей, при этом сторона А занимает у банка средства в размере 200 тысяч рублей, то совершенно нецелесообразно закладывать свое требование полностью, его можно разделить на две части – 200 тысяч и 300 тысяч рублей, и заложить первое требование).

Если говорить о современной российской практике, то очень распространенным примером залога прав требования является залог прав требования по договору долевого участия. Он заключается в том, что банковская организация предоставляет заемщику / залогодателю кредит под залог требования по договору долевого участия. Поскольку пока недвижимость не построена, права собственности на нее не существует и выступать в качестве обеспечения несуществующая недвижимость не может, обеспечением долговых обязательств становится требование по договору долевого участия.

Кроме того, кредит с обеспечением правом требования может взять и застройщик, однако практика показывает, что таких договоров очень мало. Это связано с тем, что банк оказывается в значительной степени незащищенным в той ситуации, когда строительство объекта доведено до конца и квартиры передаются в собственность участников долевого строительства. Вернуть средства в полном объеме банк в этой ситуации не сможет, поскольку они будут разделены между всеми залогодержателями.
Залог прав требования обладает высоким уровнем рисков и для залогодержателя, и для залогодателя. Связано это со следующими обстоятельствами. В первую очередь, существует очень большой риск неисполнения третьей стороной, не фигурирующей в договоре, своих обязательств. То есть, залогодатель свои обязанности по предоставлению в залог прав требования выполняет добросовестно, однако третья сторона отказывается выполнять свои обязанности. Это очень распространенная практика. Именно она создает риски для двух сторон, участвующих в договоре.
Залогодержатель, занимающий денежные средства залогодателю, может столкнуться с проблемой получения оплаты по кредиту, поскольку третья сторона может отказаться платить. Залогодатель (заемщик), в свою очередь, может получить такие серьезные проблемы как конфискация движимого и недвижимого имущества. При этом и банку, и заемщику придется тратить время и средства на длительные судебные разбирательства (причем возможность конфискации имущества не означает, что у заемщика это имущество присутствует).

Чтобы обезопасить интересы сторон в случае заключения договора залога прав требования, предусмотрены следующие возможные механизмы. Во-первых, договором могут быть предусмотрены обязанности третьей стороны не менять договор, заключенный с заемщиком. Во-вторых, кредитные организации предпочитают тщательно проверять платежеспособность заемщика, чтобы у него было имущество, которое можно взыскать в случае неисполнения третьей стороной своих обязательств. В-третьих, очень активно используется институт поручительства в качестве обеспечения обязательств по договору. Эти механизмы позволяют хотя бы частично минимизировать риски, связанные с выполнением обязательств, обеспеченных залогом прав требования.

Залог прав требования по договору долевого участия в 2019 году

Солидарное финансовое участие в возведение многоквартирного дома — инвестиционный инструмент, дающий возможность многим россиянам приобрести собственное жилье.

Конечно, строительство жилого объекта ведется довольно долго. А что делать, если жить самостоятельно в отдельной квартире хочется уже сегодня?

Для этого создан правовой инструментарий, называемый «залог прав требования».

Другие публикации:  Образец заявления на отчуждение доли в ооо

В этой статье рассмотрим, что это такое, где подобный залог применяется, и какие организации готовы принять его в обмен на денежные средства.

Договор залога права требования по договору долевого участия представляет собой будущее право собственности.

Если у семьи нет особого желания или возможности (полное отсутствие постоянного места жительства и т.д.) ожидать окончания строительных работ по возведению многоквартирного дома, они могут в течение быстрого времени приобрести свое собственное жилье.

Для этого необходимо будет обратиться в выбранную финансовую организация с заявлением о желании оформить ипотеку.

А в качестве залога предоставить банку свой действующий договор долевого участия.

Федеральный закон Российской Федерации №214 сообщает, что такой договор при всей его кажущейся эфемерности (квартиры, как и дома, еще не существует), обладает определенной юридической силой.

Договор долевого участия предполагает наличие двух сторон:

Чтобы приобрести недвижимость в ипотеку и при этом в качестве залога предоставить свой договор по долевому участию, необходимо обладать определенным уровнем дохода.

Ведь вам придется заплатить и за будущую, строящуюся квартиру и ежемесячно вносить платежи по ипотеке.

Залог прав требования по договору долевого участия в 2019 году

В 2019 году, в связи с мировым финансовым кризисом, количество граждан, желающих оформить ипотеку, несколько снизилось.

Это объясняется серьезными колебаниями на рынке валют, нестабильностью рубля, повышением процентных ставок по кредитам и т.д. Жизнь простых граждан стала дороже и нестабильнее.

Вступать в какие-либо долговые обязательства и совершать определенные сделки многие просто боятся.

Однако, те, кто в предыдущие годы вступил в долевое строительство, вполне могут позволить себе приобретение жилья на ипотечные заемные средства.

Для этого всего лишь нужно в качестве залога предложить банкам договор долевого участия в возведении многоквартирного дома.

В данной ситуации ДДУ выступает объектом залога, но не как недвижимость, ведь ее еще не существует, а значит, не существует и права собственности на нее.

При оформлении ипотеки финансово-кредитная организация рассматривает предоставленный ей договор долевого участия в строительстве как залог прав требования от застройщика реализовать свой строительный проект.

Если дольщик не получает вовремя квартиру от строительной компании, он имеет возможность отстаивать свои права всеми доступными методами.

В случае передачи договора долевого участия в качестве залога, эти права требования переходят к банку.

То есть с нерадивым застройщиком, не выполняющим свои долговые обязательства, будет «разбираться» не простой гражданин, плохо разбирающийся в юридических тонкостях и не обладающий необходимыми знаниями, а солидное финансово-кредитное учреждение.

В строительстве

При заключении договора долевого строительства обе стороны обмениваются определенными обещаниями.

Дольщик обязуется в полном объеме внести денежные средства на строительство будущей жилой недвижимости.

Застройщик же в свою очередь обязуется возвести многоквартирный дом и одну из них передать собственность дольщику.

Видео: заключаем договор долевого участия правильно

Для того чтобы оформить ипотеку и в кратчайшие сроки купить новое жилье, в которое можно тут же въехать для проживания, дольщик может предать свои права на строящуюся квартиру кредитной организации.

Теоретически, если до момента окончания строительных работ, дольщик не выплатит всю сумму по ипотечному кредиту, новенькая квартира будет принадлежать банку.

Как только дольщик полностью исполнит свои долговые обязательства перед банком, залог вернется к нему обратно.

Таким образом в активе «смышленого» дольщика окажется два объекта жилой недвижимости.

Залог прав требования — серьезная процедура, которая при неисполнении заемщиком своих договорных обязательств, всегда оборачивается в пользу банка.

Естественно, что ни одна финансово-кредитная организация не выдаст свои денежные средства кому бы то ни было под «честное слово».

Всем нужны гарантии и минимизация рисков. Определенные банки готовы пойти навстречу клиентам и в случаях, если у потенциального заемщика отсутствует в собственности недвижимость, принять в качестве залога права требования.

При негативном развитии событий (невозможность оплачивать ежемесячные ипотечные платежи, просрочки и т.д.) банк реализует свое право и изымет построенную квартиру, ранее преданную в залог.

Каждый договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра.

Отражение в законе о долевом участии в строительстве, читайте здесь.

После проведения этой процедуры у дольщика появляется право требования от строительной компании, выступающей в роли застройщика, выполнить свои договорные обязательства в полном объеме в установленные сроки.

Исходя из сути Федерального закона «Об ипотеке» можно сказать, что подобные права требования могут выступать самостоятельным и полноценным предметом залога и обеспечивать выполнение обязательств заемщика перед банком.

Если вы хотите оформить ипотеку под залог договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, будь готовы к тому, что кредитная организация будет проверять:

В Федеральном законе «Об ипотеке» указано, предмет ипотечного договора определятся указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Соответственно, если предметом залога выступает право требования, то должно быть четко указано на основании чего оно появилось у заемщика.

В ипотечном договоре должен быть указан номер договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а также полное наименование органа, осуществившего регистрацию права залогодателя.

Если что-либо из этого не указано в документах (у заемщика нет этих данных или они отсутствуют вообще), договор залога не будет считаться заключенным.

А регистрирующие органы откажут в обязательной государственной регистрации такого «ненастоящего» договора.

Варианты для дольщиков

Если гражданину по тем или иным причинам необходимо оформить кредит в банке, в качестве залога можно предложить банку действующий ДДУ в качестве залога по кредиту.

Можно оформить как простой потребительский договор кредитования, так и ипотечный.

Главное, чтобы банк не сомневался в успешности затеянного строительства. Многие специалисты в финансово-кредитной сфере советуют для кредитования обращаться в ту организацию, которая обслуживает застройщика.

Например, банк выдавал строительной компании деньги на возведение многоквартирного дома или проводит операции по расчетам.

Такой банк полностью «в теме» строительства, имеет всю необходимую документацию о застройщике и объекте недвижимости, а также понимает реальное финансовое состояние строительной фирмы и ее возможности.

Ответственность застройщика

При строительстве многоквартирного дома компания-застройщик имеет право привлекать различные денежные средства, в том числе и заемные.

Перед тем как одобрить кредит строительной фирме кредитная организация обращает внимание на: