Блог

Посреднический договор аренда

Оглавление:

АО (принципал) заключило с другим АО агентский договор, согласно которому агент осуществляет управление недвижимым имуществом принципала (в том числе заключение договоров аренды). Договоры аренды недвижимого имущества заключаются от имени агента (т.е. агент является арендодателем со всеми вытекающими из договора правами и обязанностями). Размер арендной платы по заключаемым агентом договорам аренды для принципала не подпадает под категорию крупных сделок либо сделок с заинтересованностью. В агентском договоре указывается, что «агент самостоятельно, по согласованию с принципалом, устанавливает величину арендной платы для арендаторов объекта». Вместе с тем в уставе принципала указано, что совет директоров принципала принимает решение о совершении сделок, связанных с возможностью отчуждения, обременения недвижимого имущества (в том числе договоров аренды). Необходимо ли одобрение советом директоров принципала каждого договора аренды, заключенного агентом с арендатором от своего имени? Не будет ли нарушением для принципала неодобрение советом директоров договоров аренды, заключенных агентом?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В описанной ситуации нет необходимости одобрения советом директоров организации-принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом (от своего имени) с арендатором, вместо этого достаточно однократного одобрения агентского договора, заключенного между принципалом и агентом.

Обоснование позиции:
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду может принадлежать не только собственнику имущества, но и уполномоченным им лицам. Поэтому агент, при условии надлежащего оформления его полномочий, вправе выступать в качестве арендодателя в отношении имущества, принадлежащего принципалу на праве собственности.
Поскольку в уставе принципала указано, что совет директоров принимает решение об одобрении сделок, связанных с возможностью отчуждения, обременения недвижимого имущества (в том числе договоров аренды), то очевидно, что само заключение агентского договора с широкими правами агента осуществлять от своего имени управление недвижимым имуществом принципала (в том числе сдавать в аренду) требовало получения предварительного одобрения со стороны совета директоров принципала.
Если такое одобрение было получено, то оно, на наш взгляд, фактически легитимизирует все последующие сделки по сдаче имущества в аренду, заключенные агентом. В такой ситуации нет необходимости одобрения советом директоров принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом от своего имени (если только сам агентский договор не устанавливает такого требования).
Кроме того, поскольку договоры аренды с третьими лицами (арендаторами) заключаются агентом от своего имени и за счет принципала, то лицом, которое приобретает по договору аренды права и основные обязанности, является сам агент (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). В такой ситуации принципал не является стороной конкретного договора аренды, поэтому одобрение сделки со стороны совета директоров принципала потребуется только в том случае, если агентский договор прямо устанавливает такое требование.
Соответственно, в описанной ситуации нет необходимости одобрения советом директоров организации-принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом (от своего имени) с арендатором, вместо этого достаточно однократного одобрения агентского договора, заключенного между принципалом и агентом.

Примечание:
С учетом имеющихся обстоятельств первостепенную важность в рассматриваемой ситуации приобретают конкретные формулировки соответствующих положений устава акционерного общества (и агентского договора). Нельзя исключить, что в случае судебного разбирательства суд придет к выводу, что устав содержит буквальное требование согласования любых сделок с недвижимостью, в том числе заключаемых агентом. В этом случае сделка, совершенная с нарушением предусмотренных Законом об АО требований, будет являться оспоримой и может быть признана недействительной по иску общества или его акционера. При этом суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, совершенной с нарушением установленного порядка ее совершения, недействительной при наличии одного из указанных в п. 6 ст. 79 Закона об АО обстоятельств.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Каменщиков Александр

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

5 февраля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Какой заключать договор между ИП и физическим лицом?

Здравствуйте! Какой заключать договор между ИП и физическим лицом, арендующим у ИП полку в магазине? Договор аренды полки, посреднический договор или комиссионный договор(не знаю как он правильно называется, называю своими словами)?

Ответы юристов (1)

Добрый день, Анастасия.

Если ИП будет продавать данный товар и проводить оплату через свой кассовый аппарат, то логично заключить договор комиссии. Никакой аренды полки в данном случае нет, вы просто берете товар на реализацию.

Статья 990. Договор комиссии
1. По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента.
По сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Могу ли использовать агентский договор между арендодателем и арендатором?

Сдаю в аренду помещение. Коммунальные услуги входят в арендную плату. Так как коммунальные услуги постоянно растут и что бы не платить налог с этих платежей. Планирую заключить агентский договор с арендатором.

Я отчитываюсь по УСН 6% (сдача внаем собственного недвижимого имущества)

По настоящему договору Агент (арендодатель),имеющий договорные отношения с соответствующими снабжающими организациями, обязуется совершать от своего имени, но за счет Принципала (арендатора) все необходимые действия по обеспечению нежилого помещения коммунальными услугами , находящегося в аренде у Принципала на основании договора аренды. Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за за оказываемые услуги.

Ответы юристов (4)

Здравствуйте, Оксана.
Да, такое возможно. Это один из основных способов вывести из-под налогообложения часть арендной платы, приходящуюся на коммунальные услуги. В этом случае вашим доходом, облагаемым на УСН, будет основная арендная плата и только сумма вознаграждения от арендатора.

Есть вопрос к юристу?

Да, вполне можете. Если у Вас в договоре прямо прописано, что коммунальные платит арендатор, то Вы можете заключить агентский договор с ним и платить коммунальные по агентскому договору за его счет.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
2. В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.
3. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.
4. Законом могут быть предусмотрены особенности отдельных видов агентского договора.
«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2016)ГК РФ Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
КонсультантПлюс: примечание.
Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте. Поддержу коллег разъяснениями Минфина.

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 9 августа 2013 г. N 03-11-11/32283

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросам определения доходов индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения в составе доходов учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Кодекса. При определении объекта налогообложения в составе доходов не учитываются доходы, указанные в ст. 251 Кодекса.
Согласно ст. 249 Кодекса выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
При этом ст. 251 Кодекса не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (потребленных электроэнергии, отопления и т.п.), поступающего арендодателю от арендатора.
Таким образом, суммы указанных возмещений учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.
Вместе с тем обращаем внимание, что на основании пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 «Комиссия» ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.
Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
При соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Другие публикации:  Оформить газовую колонку

Врио директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН
09.08.2013

При этом не забудьте предупредить арендодателя, что у него возникнет доход и он будет обязан самостоятельно оплачивать НДФЛ.

Вопрос: О налогообложении НДФЛ арендной платы, полученной физлицом по агентскому договору, а также компенсации расходов на коммунальные услуги, полученной от арендатора.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 12 ноября 2013 г. N 03-04-06/48313

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики, рассмотрев письмо ООО по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода, полученного по агентскому договору от сдачи в аренду нежилого помещения, в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
На основании ст. 41 Кодекса доходом физического лица признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, определяемая в соответствии с гл. 23 Кодекса и учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить.
Согласно п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы, которые получены налогоплательщиком как в денежной, так и в натуральной формах или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.
Таким образом, суммы арендной платы, полученные физическим лицом по агентскому договору, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке. Уменьшение данной суммы при расчете налоговой базы на суммы вознаграждения агенту нормами гл. 23 Кодекса не предусмотрено.
В случае компенсации арендатором арендодателю расходов на коммунальные услуги, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица — собственника нежилого помещения возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Н.А.КОМОВА
12.11.2013

Если коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам, то указанные суммы не включаются в сумму дохода подлежащего налогооблажению.

Оксана, добрый день. Поскольку Вы являетесь арендодателем, да еще и на УСН 6%, то для Вас было бы правильнее убрать из договора аренды любые упоминания об оплате коммунальных услуг арендатором и или получения от него возмещения эа к/у в иной форме. Оставьте только сумму арендной платы. После этого Вы можете заключать агентский договор с арендатором, в котором предусмотреть его действия уже как Вашего агента по отношениям, связанным с получением коммунальных услуг.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Агентский договор на заключение договоров аренды помещения

АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР

на заключение договоров аренды помещения

в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Принципал», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Агент», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Агент принимает на себя обязательства от имени и за счет Принципала за вознаграждение совершать юридические (за исключением совершения сделок от имени Принципала) и иные действия по поиску и подбору Клиентов, удовлетворяющих требованиям Принципала, для заключения Договоров аренды.

1.2. Агент не имеет права заключать Договора аренды от имени Принципала.

1.3. Агент вправе заключать от своего имени иные договоры и совершать иные действия, связанные с выполнением условий настоящего Договора. Для исполнения своих обязательств по Договору Агент имеет право пользоваться услугами третьих лиц, неся полную ответственность перед Принципалом за их действия и самостоятельно производя оплату их услуг. Услуги третьих лиц, указанных в настоящем пункте Принципалом не компенсируются.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АГЕНТА

2.1. Агент обязан:

2.1.1. Совершать юридические и иные действия по поиску и подбору Клиентов, удовлетворяющих требованиям Принципала;

2.1.2. Организовывать встречи Клиентов с Принципалом, оказывать содействие Принципалу в проведении переговоров, уточнении позиций Сторон, консультировать Принципала по вопросам, связанным с заключение Договоров аренды, ставок арендной платы, экономической ситуации на рынке недвижимости;

2.1.3. В самостоятельно определяемом объеме, необходимом для исполнения своих обязательств по Договору, и за свой счет, организовывать изучение рынка с целью выявления потенциальных Клиентов.

2.1.4. Представлять по требованию Принципала данные о потенциальных Клиентах и сведения о проведенных с Клиентами переговорах.

2.1.5. При проведении переговоров с потенциальными Клиентами учитывать требования к условиям Договоров аренды письменно или устно изложенных Принципалом.

2.1.6. Без согласия Принципала не давать Клиентам никаких обещаний, согласий и подтверждений от имени Принципала о готовности последнего к подписанию с ними Договоров аренды.

2.1.7. Еженедельно представлять Принципалу Отчет о проделанной работе, в соответствии с Приложением № с обязательным указанием:

  • количества входящих звонков по рекламе Помещений с указанием запрашиваемой площади и информации: прямой арендатор/посредник;
  • количества клиентов (возможных арендаторов), которым был осуществлен показ Помещений, с указанием источника привлечения арендатора, текущим статусом работы с арендатором, причины отказа арендатора от аренды.

2.1.8. В течение дней после заключения настоящего Договору представить Принципалу:

  • перечень агентств, с которыми планирует сотрудничать Агент в целях поиска Клиентов;
  • план рекламы Помещений на месяцев, осуществляемой за собственный счет;
  • план маркетинговых мероприятий, осуществляемых за собственный счет.

2.1.9. Выделить для реализации Помещений персонального брокера, в обязанности которого будет входить:

  • показ Помещений с обязательным заполнением Акта осмотра сторонами;
  • прием прямых звонков по результатам рекламы Помещений.

2.1.10. В случае, если Клиент, привлеченный Агентом и заключивший договор аренды Помещения, расторгнет договор аренды ранее месяцев с даты его заключения, Агент обязуется без дополнительной оплаты со стороны Принципала в течение месяцев найти нового Клиента готового заключить Договор аренды. В случае, если в указанный срок договор аренды Помещений не будет заключен Агент обязуется выплатить Заказчику штраф в размере, доли своего Вознаграждения по настоящему Договору, которая рассчитывается пропорционально оставшемуся количеству месяцев до истечения первых месяцев срока аренды по Договору аренды. Такой штраф должен быть оплачен в течение дней с момента получения требования Принципала.

2.2. Агент вправе:

2.2.1. Получать вознаграждение, согласно статье 4 настоящего Договора.

2.2.2. Знакомиться с документами, подтверждающими факт заключения Принципалом Договоров аренды (копия Договора аренды, копия платежного поручения).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ПРИНЦИПАЛА

3.1. Принципал обязан:

3.1.1. Предоставлять Агенту необходимую информацию о видах деятельности Принципала, работах/услугах, выполняемых/оказываемых Клиентам в рамках заключаемых Договоров аренды.

3.1.2. Выплачивать Агенту обусловленное Договором вознаграждение.

3.1.3. В срок не позднее рабочих дней уведомлять Агента о факте заключения Договора аренды с Клиентом, представленным Агентом во исполнение настоящего Договора.

3.2. Принципал вправе:

3.2.1. Запрашивать и получать от Агента данные о потенциальных Клиентах и сведения о проведенных переговорах.

3.2.2. Присутствовать на переговорах с потенциальными Клиентами по вопросам обсуждения Договоров аренды.

3.2.3. Требовать от Агента исполнения обязательств, предусмотренных Договором.

3.2.4. Самостоятельно осуществлять поиск возможных арендаторов, и проводить дополнительные мероприятия по рекламе Помещений;

3.2.5. Без привлечения услуг третьих лиц (за исключением Агента), самостоятельно заключать договоры с прямыми клиентами и аффилированными компаниями собственника Помещения, письменно уведомив об этом Агента.

4. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ АГЕНТА И УСЛОВИЯ ОПЛАТЫ

4.1. Вознаграждение выплачивается Агенту в размере % от месячной арендную ставку, включая НДС, без учета эксплуатационных и коммунальных.

4.2. Момент оказания услуг по настоящему Договору определяется датой, указанной в Акте-отчете, в соответствии с Приложением № .

4.3. Вознаграждение выплачивается единовременно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента не позднее банковских дней с момента перечисления Клиентом денежных средств за право пользования Помещением в размере не менее 2-х месячной арендной платы за Помещение и подписания Сторонами Акта-отчета.

4.4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится.

5. ПОРЯДОК ПОДПИСАНИЯ АКТА ПРЕДСТАВЛЕНИЯ КЛИЕНТА И ОТЧЕТА АГЕНТА

5.1. Стороны обязуются в течение рабочих дней с момента заключения каждого Договора аренды подписывать Акт-Отчет сдачи-приемки оказанных услуг по форме, указанной в Приложении № к Договору.

6. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

6.1. Под конфиденциальной информацией для целей Договора понимается любая информация, передаваемая одной Стороной другой Стороне в процессе реализации Договора и подлежащая защите, за исключением информации, которая не может являться конфиденциальной в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Каждая из Сторон по своему усмотрению может наносить на документы, содержащие конфиденциальную информацию, гриф «Для служебного пользования», «Коммерческая тайна» или «Конфиденциальная информация». Отсутствие такого грифа не может рассматриваться как отнесение информации к общедоступной.

6.3. Стороны обязуются не разглашать, не обсуждать содержание, не предоставлять копий, не публиковать и не раскрывать в какой-либо иной форме третьим лицам, не использовать в иных целях, не связанных с исполнением обязательств по Договору, конфиденциальную информацию без получения предварительного письменного согласия другой Стороны в период действия Договора и в течение лет с момента прекращения срока его действия.

6.4. Стороны согласились предпринимать все меры и использовать все законные средства для защиты конфиденциальной информации и предотвращения ее несанкционированного раскрытия, в том числе, допускать к конфиденциальной информации своих сотрудников только в случае служебной необходимости в объеме, требуемом для исполнения обязательств по Договору, и информировать их об условиях настоящего Договора в отношении обязательств Сторон по защите конфиденциальной информации.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и условиями Договора.

7.2. Стороны не несут ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение вызвано нарушением другой Стороной своих обязательств по Договору. Стороны также не несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по Договору, если это вызвано действием обстоятельств непреодолимой силы.

8. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, а именно: наводнения, землетрясения или других стихийных бедствий природного характера, войн, забастовок, решений органов власти, и прочих обстоятельств, находящихся за пределами контроля Сторон, если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора.

Другие публикации:  Приказ об исполнении обязанностей на время больничного

8.2. О наступлении обстоятельств непреодолимой силы и их предполагаемой продолжительности Стороны обязаны известить друг друга в течение рабочих дней после наступления этих обстоятельств. В течение месяцев после наступления обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на указанные обстоятельства, должна предоставить другой Стороне документальное подтверждение факта наступления обстоятельств непреодолимой силы.

8.3. Если о наступлении обстоятельств непреодолимой силы Сторона, ссылающаяся на указанные обстоятельства, не сообщит своевременно другой Стороне и/или не представит письменного подтверждения факта их наступления, то Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, утрачивает право ссылаться на них, за исключением случаев, когда сами обстоятельства препятствуют своевременному извещению и/или предоставлению письменного подтверждения.

8.4. Свидетельство, выданное соответствующей торгово-промышленной палатой или компетентным государственным или муниципальным органом, будет являться документальным подтверждением факта наступления обстоятельств непреодолимой силы.

8.5. Срок исполнения обязательств по Договору увеличивается на срок действия обстоятельств непреодолимой силы.

8.6. Если действие какого-либо обстоятельства непреодолимой силы продолжается более месяцев или если можно обоснованно предположить, что оно будет продолжаться более месяцев, Стороны должны начать переговоры и согласовать такие изменения (дополнения) к Договору, которые будут необходимы, чтобы позволить Сторонам продолжать исполнение своих обязанностей по Договору на условиях, максимально соответствующих первоначальным намерениям Сторон.

8.7. В случае если Стороны не достигнут соглашения об изменении (дополнении) Договора в течение рабочих дней с момента начала переговоров спор разрешается в соответствии со статьей 10 настоящего Договора.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ВСТУПЛЕНИЕ В СИЛУ, РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует один год.

9.2. Действие настоящего Договора автоматически пролонгируется на следующий календарный год, если ни одна из заинтересованных Сторон за один месяц до истечения срока его действия не изъявила намерение его расторгнуть. Количество пролонгаций не ограничено.

9.3. Договор может быть расторгнут досрочно по соглашению Сторон или по основаниям, предусмотренным действующим законодательством Российской Федерации.

9.4. Договор может быть расторгнут Принципалом досрочно в одностороннем порядке в случае, если Агент систематически (более одного раза) не выполняет свои обязанности по Договору или не сдает в аренду Помещения, более чем в месячный срок.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Стороны обязуются принимать все усилия к урегулированию споров путем переговоров.

10.2. В случае если спор не будет разрешен Сторонами путем переговоров в течение рабочих дней с момента его возникновения, каждая из Сторон вправе передать спор на рассмотрение в Арбитражный суд г. в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

11. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору считаются действительными, если они оформляются в письменном виде путем подписания уполномоченными представителями обеих Сторон дополнительных соглашений. Все изменения и дополнения, оформленные надлежащим образом, являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Уведомления, сообщения и иные документы будут считаться переданными Стороне должным образом, если имеется почтовое уведомление об их вручении, либо они доставлены нарочным, либо имеются иные письменные доказательства, подтверждающие передачу соответствующих документов адресату.

11.3. В случае изменения юридических, почтовых или банковских реквизитов одной из Сторон, назначении или избрании должностных лиц, имеющих право действовать от имени Сторон, или смене лиц, ответственных за исполнение договора, последняя обязана уведомить об этом другую Сторону в течение рабочих дней с даты такого изменения. Платежи и иные действия, совершенные с указанием прежних реквизитов, будут считаться совершенными надлежащим образом до момента поступления уведомления об их изменении.

11.4. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.

11.5. Все приложения, дополнительные соглашения, и иные совместно подписываемые Сторонами документы на дату заключения Договора или в процессе его реализации и прилагаемые к нему, являются его неотъемлемой частью.

Минимизация рисков при заключении посреднических договоров

Практика показывает, что многие компании и индивидуальные предприниматели регулярно используют посреднические договоры. Они необходимы, чтобы доставить грузы, совершить юридически значимые действия, расширить количество покупателей продукции, поставить продукцию за рубеж. Однако посреднические договоры имеют целый ряд рисков. Рассмотрим основные риски, которые могут возникнуть при заключении договоров на оказание посреднических услуг, и пути их минимизации.

Виды посреднических договоров и их особенности

Прежде чем говорить об определенных рисках посреднических взаимоотношений, рассмотрим виды посреднических договоров и их особенности. Понятие «посреднический договор» в законодательстве отсутствует, однако в Гражданском кодексе РФ (далее — ГК РФ) поименованы следующие виды договоров, которые фактически являются посредническими:

Данные договоры имеют общие черты, однако между ними существует достаточное количество различий (см. таблицу).

Сравнительный анализ посреднических договоров

Критерий сравнения

Договор поручения

Договор комиссии

Агентский договор

Сторона по договору

По договору поручения поверенный обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия

По договору комиссии комиссионер обязуется по поручению комитента за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента

По агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала

Необходимо, когда наличие доверенности является условием исполнения договора поручения

Необходимо в том же случае, что и для договора поручения (если агентский договор построен по аналогии с договором поручения)

Определенный или неопределенный срок

Определенный или неопределенный срок

Определенный или неопределенный срок

Если это требуется по условиям договора или следует из характера поручения

При бессрочном договоре — с уведомлением не позднее чем за 30 дней

• отмены поручения доверителем;

• отказа комитента от исполнения договора;

• отказа комиссионера от исполнения договора

• отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия

Все три вида посреднических договоров предусматривают в качестве обязательного условия агентское вознаграждение. Так, согласно ст. 972 ГК РФ доверитель обязан уплатить поверенному вознаграждение, если это предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором поручения. Аналогичная норма содержится в ст. 991 ГК РФ в отношении вознаграждения комиссионера. Вознаграждение посреднику уплачивается и по агентскому договору. На основании ст. 1006 ГК РФ принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре. При отсутствии в договоре условий о порядке уплаты агентского вознаграждения принципал обязан уплачивать вознаграждение в течение недели с момента представления ему агентом отчета за прошедший период, если из существа договора или обычаев делового оборота не вытекает иной порядок уплаты вознаграждения. Однако при заключении агентского договора всегда есть опасения, что агент не исполнит свои обязательства или возникнут споры с налоговыми органами.

Риски при заключении посреднических договоров

По посредническим договорам возникают риски гражданско-правового характера, риски расчетов, ценообразования, работы с разными принципалами и налоговые риски. Рассмотрим каждый из названных рисков и покажем, как их нивелировать.

Риски гражданско-правового характера

Посредник может быть наделен как широкими полномочиями (поиск покупателей, установление цены, заключение договоров), так и незначительными (приобретение авиабилетов от имени принципала). Соответственно, чем шире полномочия посредника, тем больше рисков у принципала. В связи с этим в договоре нужно точно определить действия, которые должен совершить посредник . В противном случае привлечь его к ответственности за невыполнение обязательств по договору будет достаточно сложно.

Кроме того, существуют риски переквалификации договора. Так, договор, предметом которого является заключение договоров от имени доверителя, но не совершение фактических действий, по своей правовой природе является договором поручения, а не агентским (Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2013 № Ф09-4718/13 по делу № А60-38808/2012). Следовательно, в договоре необходимо четко установить предмет договора.

Рекомендуется в приложении к договору привести перечень услуг (физических действий), которые должен оказать (выполнить) посредник за посредническое вознаграждение. Встречаются ситуации, когда принципал выплачивает агентское вознаграждение в твердой сумме путем предоплаты, а посредник не выполняет свои обязательства (например, должен найти новых клиентов, но ничего для этого не делает). Какие действия предпринял посредник, насколько эффективна работа того или иного посредника, позволит установить детализированный отчет агента. Такой отчет целесообразно утвердить в качестве обязательного приложения к договору.

Рассмотрим основную часть отчета агента по агентскому договору.

Фрагмент отчета агента об исполнении поручения по агентскому договору

За период с 01 января по 31 января 2015 г. агентом произведена оптовая продажа следующего товара, принадлежащего принципалу:

Наименование проданного товара

Количество проданного товара

Продажная цена единицы товара

Продажная цена реализованного товара, всего

с учетом НДС, руб.

в том числе НДС, руб.

с учетом НДС, руб.

в том числе НДС, руб.

Настенные часы арт. 153846

Итого

100

1180

180

118 000

18 000

Агентское вознаграждение составляет 10 % от суммы проданных товаров в размере 11 800 руб., в том числе НДС (18 %) — 1800 руб.

Итого продано товара на сумму 118 000 руб., в том числе НДС — 18 000 руб.

Выручка переведена на счет принципала платежным поручением от 17.02.2015 № 51.

Агентом удержано агентское вознаграждение и понесенные им затраты:

Наименование затрат, агентское вознаграждение

Сумма, руб.

НДС, руб.

Всего с учетом НДС, руб.

Итого

12 980

Сумма, полученная принципалом, составляет 105 020 руб. (в том числе НДС).

Такой отчет позволяет определить:

• какие услуги были оказаны;

• какое агентское вознаграждение причитается по договору;

• насколько эффективна работа агента.

Следует обратить внимание на отдельные условия посреднического договора. Например, если срок совершения действий, порученных агенту, определен календарной датой и одновременно поставлен в зависимость от события, которое может не наступить, суд может признать его несогласованным (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.05.2013 по делу № А12-22005/2012). По этой причине во избежание рисков целесообразно указывать конкретные сроки, когда должно быть исполнено поручение, или давать ссылку на конкретное действие.

Если в договоре предусмотрены ограничения на право агента отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок (в виде запрета или обязанности внести плату за отказ), суд может сделать вывод о неправомерности такого условия (Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2013 по делу № А62-3739/2012). Поэтому во избежание судебных споров не следует включать в договор условия, которые:

• не предусмотрены законодательством;

• ограничивают свободу сторон по договору;

• не позволяют расторгнуть договор.

Риски расчетов

В посреднических договорах можно предусмотреть различные варианты поступления средств:

• средства поступают на счет посредника, и посредник перечисляет принципалу денежные средства за вычетом агентского вознаграждения;

• средства поступают на счет посредника, и он переводит их принципалу, который, в свою очередь, перечисляет вознаграждение посреднику;

• средства поступают непосредственно принципалу, и принципал из поступивших средств выплачивает посредническое вознаграждение.

Соответственно, если денежные средства поступают на расчетный счет посредника, то у принципала возникают следующие риски:

  1. посредник может указать в отчете не всю сумму вознаграждения;
  2. принципал не сможет проконтролировать, какую маржу посредник закладывает в сумме вознаграждения.

Если денежные средства поступают на расчетный счет принципала, то риски расчетов возрастают у посредника, поскольку он не может проконтролировать на 100 % правильность начисления принципалом агентского вознаграждения.

Возможно возникновение рисков в части документального подтверждения поступления средств. Следует отметить, что в соответствии с п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» (далее — Постановление № 33) обязанность по обеспечению своевременного получения от посредника документов, подтверждающих информацию об оплате товаров (работ, услуг), лежит на заказчике (доверителе, комитенте, принципале). В этой связи данную обязанность необходимо возложить на принципала.

Другие публикации:  Претензия подписка

Многие включают в договор условия о представлении первичных документов по договору. Если обязанность агента представлять первичные платежные документы, подтверждающие понесенные им расходы, предусмотрена договором, их отсутствие может вызвать претензии со стороны налоговых органов при учете затрат на возмещение расходов агента в составе расходов. Для исключения возможных рисков в агентский договор могут быть внесены изменения, исключающие из него условие о представлении агентом первичных платежных документов . Для правомерного учета всех затрат на возмещение расходов, возникших с момента заключения договора, такие изменения могут быть распространены на отношения, возникшие с момента заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Учитываем важный нюанс: при отсутствии первичных документов возникают налоговые риски в части возмещения НДС.

Налоговые риски

В соответствии с Приказом ФНС России от 30.05.2007 № ММ-3-06/333@ (в ред. от 10.05.2012) «Об утверждении Концепции системы планирования выездных налоговых проверок» общедоступным критерием самостоятельной оценки рисков для налогоплательщиков, используемым налоговиками в процессе отбора объектов для проведения выездных налоговых проверок, может являться построение финансово-хозяйственной деятельности на основе заключения договоров с контрагентами-перекупщиками или посредниками (цепочки контрагентов) без наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели).

Следовательно, принципалу приходится доказывать деловую цель использования посреднических схем. Представим примеры, как может быть сформулирована деловая цель:

• привлечение новых клиентов;

Деловую цель можно подтвердить как экономическими показателями, так и отчетами посредника. Такие отчеты позволяют доказать, что посредник действительно помог компании улучшить экономические показатели. Поэтому чем более подробно представлена информация в отчете, тем более убедительным он будет для проверяющих.

Следует обратить внимание на момент, который касается договоров аренды (при сдаче в субаренду), поставки, купли-продажи и др.: при отсутствии деловой цели данные договоры налоговые органы часто переквалифицируют в посреднические. При этом налоговики проверяют не только непосредственного контрагента, но и контрагентов второго и третьего уровня, заявляя, что была использована посредническая схема, целью которой являлось снижение налоговой нагрузки и получение возмещения НДС.

Такие претензии можно оспорить в вышестоящем налоговом органе или в судебном порядке. Истребование документов у поставщиков второго звена нарушает ограничения, установленные для налоговых проверок. К таким выводам пришел при рассмотрении одного из дел ФАС Восточно-Сибирского округа. Согласно фабуле дела в рамках камеральной проверки налоговый орган провел встречную проверку не только контрагента налогоплательщика (то есть поставщика), но и контрагентов этого поставщика (поставщиков второго звена). Однако суд не принял в качестве надлежащих доказательств результаты встречных проверок поставщиков второго звена. Суд указал, что толкование положений ст. 88, 93.1 НК РФ в совокупности и взаимосвязи предполагает наличие у налогового органа права в рамках камеральной проверки проводить дополнительные мероприятия налогового контроля, в том числе предусмотренные ст. 93.1 НК РФ, только при наличии к этому оснований, предусмотренных ст. 88 НК РФ (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.05.2013 по делу № А19-8764/2012).

У налогоплательщика-принципала существуют риски, связанные с доначислением налогов, не только в случае преднамеренного неперечисления ему денежных средств, но и в ситуации, когда денежные средства просто будут перечислены в налоговом периоде, следующем за тем, в котором была проведена реализация в его интересах.

По общему правилу, принципал учитывает доходы в день:

• поступления денег на его расчетный счет в банке (в кассу);

• получения отчета от агента;

• погашения задолженности агентом иным способом.

Такие разъяснения даны Минфином России (письма от 24.05.2011 № 03-11-06/2/80, 29.11.2007 № 03-11-04/2/290, 07.05.2007 № 03-11-05/95). Аналогичная точка зрения находит поддержку и в судебной практике (Постановление ФАС Уральского округа от 09.09.2010 № Ф09-7027/10-С2). Однако ФНС России выпущено письмо, в котором указано, что доход следует отражать на дату поступления выручки на расчетный счет (в кассу) посредника (письмо от 11.10.2010 № ЯК-17-3/1378@ ).

Таким образом, во избежание рисков принципалу необходимо установить в договоре конкретную дату образования дохода .

Имеет место риск доначисления НДС, если налог не установлен в стоимости агентского вознаграждения. Если в договоре не предусмотрено, что вознаграждение агента не включает НДС, суд может сделать вывод о том, что оно согласовано с учетом налога (Постановление № 33). В этой связи при применении налогоплательщиками общей системы налогообложения нужно указывать не только сумму вознаграждения, но и выделять НДС .

Для агента риском является дата уплаты налогов.

Датой оказания посреднических услуг является день, когда посредник признается исполнившим поручение согласно условиям договора (к примеру, это может быть дата утверждения заказчиком отчета или подписания двустороннего акта). Тогда у посредника возникает право на вознаграждение (Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2007 № А14-17099-2006-6/6). Следовательно, если вознаграждение будет выплачено после оказания посреднических услуг, сумму НДС необходимо исчислить в том периоде, в котором отчет утвержден заказчиком (оформлен двусторонний акт, выполнены иные условия, предусмотренные договором).

Снизить такой риск можно, если установить в договоре следующее положение: поручение является исполненным с момента утверждения отчета заказчиком.

Риски работы с разными принципалами

Гражданское и налоговое законодательство не содержат запрета на заключение агентом договоров с различными принципалами, даже если учредителями компаний выступают одни и те же лица. Однако в судебной практике существуют риски доказывания налоговыми органами формального документооборота, взаимозависимости принципала и агента.

Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 13.09.2012 по делу № А38-5731/2011 суд пришел к выводу, что налогоплательщик и контрагент, являющиеся взаимозависимыми лицами, создали формальный документооборот в целях получения необоснованной налоговой выгоды. Во избежание подобных претензий необходимо, чтобы агент:

• имел несколько принципалов (не взаимозависимых);

• реально осуществлял какие-либо действия (перевозку, разгрузку и т. д.), что можно подтвердить документально (накладные, путевые листы и др.).

Наличие документов на перевозку товара позволяет доказать правомерность выплаты агентского вознаграждения. Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2007 по делу № А31-384/2006-15 суд установил, что налогоплательщик правомерно исчислил налог лишь с вознаграждения, полученного за организацию перевозки грузов иными хозяйствующими субъектами.

Риски ценообразования

Риски ценообразования могут возникнуть в любом договоре, если цена значительно отклоняется от рыночной. Согласно ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 % в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода.

Однако при реализации посреднических схем цена, предоставляемая посредникам, и цена, установленная для прямых покупателей, могут значительно отличаться. Дело в том, что посредники могут реализовывать оптовые партии товаров, имеют собственную клиентскую базу.

В соответствии с законодательством при установлении цен могут учитываться скидки, вызванные:

  • сезонными и иными колебаниями потребительского спроса на товары (работы, услуги);
  • потерей товаром качества или других потребительских свойств;
  • истечением (приближением даты истечения) сроков годности или реализации товаров;
  • маркетинговой политикой при продвижении на рынки новых товаров, не имеющих аналогов, а также при продвижении товаров (работ, услуг) на новые рынки;
  • реализацией опытных моделей и образцов товаров в целях ознакомления с ними потребителей.

Чтобы не возникали претензии к цене, примененной для посредника, договор должен содержать информацию о наличии скидок и причинах их установления. Кроме того, принципал может оформить порядок ценообразования в локальном акте. Таким локальным актом может быть ценовая политика, в которой необходимо определить общие критерии ценообразования на различные виды продукции (в зависимости от партии товаров, колебаний потребительского спроса и др.). Такой документ позволит создать понятную систему ценообразования, обосновать цены для посредников и прямых покупателей.

Возможен также риск осуществления сделок между взаимозависимыми лицами.

Руководствуясь Постановлением Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53 «Об оценке арбитражными судами обоснованности получения налогоплательщиком налоговой выгоды», контролеры будут проверять сделки на наличие необоснованной налоговой выгоды (письма ФНС России от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18615@, Минфина России от 26.10.2012 № 03-01-18/8-149 ; далее — письмо № 03-01-18/8-149).

В письме № 03-01-18/8-149 указано, что взаимозависимые лица, устанавливая цены в сделках между собой, для целей налогообложения должны руководствоваться принципом вытянутой руки. По мнению специалистов Минфина, в отношении сделок, в которых налогоплательщиками искусственно создаются условия для того, чтобы сделка не отвечала признакам контролируемой, со стороны налоговых органов возможно установление фактической взаимозависимости лиц. В иных случаях установления налоговым органом фактов уклонения от налогообложения в результате манипулирования налогоплательщиком ценами в сделках возможно доказывание получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды в рамках выездных и камеральных проверок.

О необоснованной налоговой выгоде при установлении цен могут свидетельствовать следующие признаки:

• невозможность реального осуществления налогоплательщиком указанных операций с учетом времени, места нахождения имущества или объема материальных ресурсов, экономически необходимых для производства товаров, выполнения работ или оказания услуг;

• отсутствие реальных материальных ресурсов, управленческого или технического персонала, основных средств, производственных активов, складских помещений, транспортных средств для достижения результатов соответствующей экономической деятельности;

• учет для целей налогообложения только тех хозяйственных операций, которые непосредственно связаны с возникновением налоговой выгоды, если для данного вида деятельности также требуется совершение и учет иных хозяйственных операций;

• совершение операций с товаром, который не производился или не мог быть произведен в объеме, указанном налогоплательщиком в документах бухгалтерского учета.

Чтобы избежать претензий в получении необоснованной налоговой выгоды, в первичных документах на отгрузку товара укажите точное наименование места, дату и время. Целесообразно указать в договоре и объем материальных ресурсов, используемых посредником. Если посредник не обладает самостоятельно ресурсами, то нужно установить, что он может привлекать иные компании для выполнения поручения, уведомив об этом принципала. Это позволит контролировать иные посреднические компании, привлекаемые для исполнения посреднического договора. Во избежание претензий в отношении необходимых условий для достижения результатов можно четко прописать в договоре виды используемых основных средств и оборудования, а также транспортные средства, которые будут задействованы при реализации посреднического договора.

В заключение представим общие рекомендации в отношении посреднических договоров:

• внимательно изучайте договор на наличие существенных условий;

• анализируйте и взвешивайте риски в отношении платежей;

• прикладывайте к договору отчеты агента и внимательно их проверяйте.

Е. В. Шестакова, генеральный директор ООО «Актуальный менеджмент», канд. юрид. наук