Блог

Для чего нужен закон 214 фз

Реформа 214 ФЗ «О долевом строительстве»: действующие и будущие изменения

С 1 июля 2018 года были внесены очередные изменения в Федеральный закон 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве». Запланированный полный отказ от существования договоров долевого участия все еще не состоялся. Тем не менее, новая редакция 214 закона повлияла и застройщиков, и тех, кто собирается купить квартиру в новостройке. В этой статье вы найдете комментарии юристов о реформе долевого строительства в 2018 и 2019 году и возможной отмене ДДУ. Также мы расскажем, какие требования применяются к проектам строительства, начатым до 1 июля 2018 года и после этой даты в соответствии с 214 ФЗ.

Зачем нужен 214 ФЗ

Строительство многоквартирных домов по федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» очень широко распространено. Большая часть застройщиков, которые продают квартиры в новостройках, делают это на основании 214 федерального закона «О долевом участии в строительстве…». В момент, когда покупатель оплачивает свою будущую квартиру, она обычно еще не готова и существует только в качестве недостроенных стен, в которых пока невозможно жить. Поэтому цель закона 214 ФЗ – защитить от недостроя и потери средств дольщиков (то есть, покупателей квартир), которые вложили свои деньги в строящийся дом.

Привлечение средств дольщиков согласно 214 федеральному закону является самым «благонадежным» способом (хотя на рынке квартир имеются и другие возможности, зачастую — не вполне легальные). Именно 214 Федеральный закон дает покупателю строящейся квартиры наиболее надежную защиту. Ее параметры совершенствуются из года в год.

Последние изменения в ФЗ «О долевом строительстве» с 1 июля 2018 года

Федеральный закон № 214-ФЗ был принят 30 декабря 2004 года и вступил в силу 1 апреля 2005 года. С тех пор он претерпел множество поправок и дополнений. Некоторые из них являлись незначительными, другие же полностью перекраивали способы работы рынка строящихся квартир.

С 1 июля 2018 года 214 ФЗ был вновь скорректирован, причем достигнуть приемлемой редакции удалось не с первого раза. Первая редакция применимых с 01 июля 2018 изменений 214 ФЗ, которая была введена в действие федеральным законом № 218-ФЗ от 29 июля 2017 года, оказалась очень неудобной с точки зрения застройщиков. Вступление в силу таких поправок в закон в предлагаемой редакции фактически привело бы к отмене ДДУ с 1 июля 2018 года. Застройщики были не в состоянии исполнить новые требования закона.

Поэтому по просьбам девелоперов был подготовлен закон о новых изменениях в 214 ФЗ от 1 июля 2017 года № 175-ФЗ. Этим законом утверждены новые изменения, сформировавшие очередную редакцию 214 федерального закона. Эти предложенные изменения в 214 ФЗ слегка упростили порядок строительства многоквартирных домов за счет средств дольщиков по сравнению с первой версией поправок в закон.

Основные нововведения, появившиеся в ходе реформы 214 ФЗ, коснулись порядка расчетов между застройщиками и гражданами, а также новых требований к застройщикам. В соответствии с поправками в 214 ФЗ, которые вступили в силу в 2018 году, до 1 июля 2019 года расчеты за квартиру могут осуществляться при помощи счета застройщика в уполномоченном банке. Как обычно, покупатели квартир будут перечислять цену по договору долевого строительства застройщику. Но при этом согласно поправками в 214 ФЗ застройщик должен открыть для цели расчетов с покупателями особый счет в уполномоченном банке.

Для каждого строящегося дома (т.е. каждого разрешения на строительство) должен быть открыт только один счет, куда будут поступать средства дольщиков. С этого же счета застройщик будет оплачивать работу своих поставщиков и подрядчиков, строящих дом.

Счет в этом же банке необходим будет также генеральному подрядчику и техническому заказчику (это компания, которая управляет проектом строительства дома от имени застройщика).

Согласно поправкам в 214 ФЗ, каждый застройщик сможет оформить только одно разрешение на строительство (одного жилого комплекса или нескольких его очередей). Соответственно, для него должен быть открыт только один счет в банке. Однако есть и ряд исключений:

  • возведение ряда объектов на одной территории, для которой составлена единая градостроительная документация;
  • комплексная застройка, при которой застройщик взял на себя обязательства по системному развитию и застройке территории по договору о комплексном развитии или комплексном освоении территорий (так называемые КОТы). В этих случаях девелопер сможет получить несколько разрешений на строительство. Однако такой проект КОТ может быть только один в каждый момент времени. Осуществлять несколько таких проектов запрещено.

Поправки в 214 ФЗ не означают, что крупные застройщики должны будут сократить свои проекты до одного многоквартирного дома. Тем не менее, после реформы 214 ФЗ, чтобы начать каждый новый проект (получить новое разрешение на строительство), им нужно будет создать новую компанию-застройщика.

Последние введенные изменения дополнили 214 ФЗ рядом новых условий, требований и правил, которым должен соответствовать застройщик, привлекающий средства граждан. Среди них положения об успешном опыте в строительстве многоквартирных домов и критерии устойчивого финансового положения. Также изменения в 214 ФЗ установили запреты и ограничения на некоторые виды деятельности для застройщика, а также расширенный список требований к менеджерам и собственникам строительного бизнеса.

Важно учитывать, что новые правила работы на рынке долевого строительства, действующие с 1 июля 2018, в полной мере применяются к тем проектам, разрешения на строительство которых были получены после этой даты. Для ранее начатых проектов установлен ряд исключений. Однако и для них наступают нелегкие времена.

Ранее начатые проекты спят спокойно?

Новая редакция 214 ФЗ с последними изменениями применяется только для тех проектов строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых было получено, начиная с 1 июля 2018 года. Проекты с более ранним сроком разрешения на строительство продолжают жить по старым правилам (хотя и не во всем, что беспокоит застройщиков). Например, если строительство многоквартирного дома было начато до 1 июля 2018 года, застройщик не обязан соответствовать требованиям части 2 – 2.2 статьи 2 закона № 214-ФЗ в новой редакции, которая вводит список необходимых и довольно обременительных требований к ведению бизнеса застройщика.

При этом застройщики, которые уже получили разрешение на строительство и ведут продажи по ДДУ (независимо от даты разрешения на строительство) обязаны открыть счет в уполномоченном банке в течение двух месяцев после вступления в силу закона 175 ФЗ от 1 июля 2018 года — то есть, до 1 сентября 2018 года

Для дополнительной защиты интересов дольщиков, застройщики должны будут уплачивать взносы в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ. Эти взносы пойдут на завершение строительства домов и компенсации дольщикам в случае, если застройщик обанкротится.

Осуществляя подготовку к смене правил игры, застройщики получили много разрешений на строительство «про запас». Поэтому, покупая квартиры по 214-ФЗ после 1 июля 2018 года, необходимо уточнить, когда именно было получено разрешение на строительство, а также когда был зарегистрирован первый договор долевого участия. От этого зависит, какая из новых редакций 214 ФЗ применяется, и каким будет содержание требований закона № 214 ФЗ.

Состоится ли отмена ДДУ в 2019 году?

C 1 июля 2019 года вступит в силу следующая порция новых правил, введенных законом № 179 ФЗ от 1 июля 2018 года (в редакции закона от 25 декабря 2018 года — о нем читайте ниже).

С 1 июля 2019 полная отмена ДДУ не состоится, однако возможности застройщиков использовать средства граждан для строительства будут в очередной раз существенно ограничены. Вместо ДДУ появится так называемое проектное финансирование, когда деньги на строительство застройщикам будут предоставлять, в основном, банки. При привлечении средств физических лиц для долевого строительства в соответствии со ст. 15.4 214-ФЗ станет обязательным использованием специальных эскроу счетов для расчетов между застройщиком и дольщиком. Находящиеся на эскроу счете средства послужат обеспечением для банка по кредиту, выданному застройщику в рамках проектного финансирования.

До сих пор окончательно не ясно, что будет с ДДУ в 2019 году. 25 декабря 2018 года был принят Федеральный закон № 478-ФЗ о внесении очередных изменений в 214 — ФЗ. Он еще больше приблизил конец договоров долевого участия.

Согласно последним изменениям:

  • с 1 июля 2019 года счета эскроу станут обязательны для всех застройщиков (а не только тех, кто получит разрешение на строительство после 1 июля 2019 года, как предполагалось раньше). По сути, долевое участие в строительстве на этом прекратится. Оно будет заменено на финансирование стройки за счет банков;
  • приняты дополнительные основания для проверки деятельности застройщиков;
  • уточнены некоторые положения закона, которые касаются расходования средств дольщиков.
Другие публикации:  Образец заявления на уход из профсоюза

Закон 214 ФЗ могут ждать новые изменения. Время от времени в средствах массовой информации появляются новости об отмене закона ФЗ-214. Не исключено, что будут приняты следующие поправки в закон, и ДДУ в 2019 году все-таки отменят полностью. Однако последствием запрета на ДДУ может стать очередное удорожание жилья. Покупатели могут оказаться не готовы приобрести подорожавшие квартиры. В отсутствие спроса, бизнес застройщиков окажется под угрозой.

В заключение нужно еще раз отметить, что новые поправки в закон 214 ФЗ могут существенно повлиять на бизнес застройщиков и успешность их проектов. Поэтому, выбирая квартиру в новостройке, нужно отслеживать дальнейшие изменения ситуации на рынке новостроек.

Для чего нужен закон 214 фз

С 1 июля 2018 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. », регулирующий строительство жилья в России. Поправки ужесточают требования к застройщикам в переходный период — от долевого к проектному финансированию, а также усиливают защиту прав дольщиков.

О банковском сопровождении сделок с новостройками и эскроу-счетах, страховании средств граждан и достройку проблемных объектов, механизмах привлечения средств дольщиков, новых требованиях к застройщикам и других новеллах закона — читайте подробнее в карточках «РБК-Недвижимости».

Переходный периодС 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года

Во время переходного периода с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года будет использоваться старый механизм привлечения средств граждан в строительство новостроек (долевое строительство) параллельно с новым — с помощью эскроу-счетов. С 1 июля 2019 года девелоперы смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. До конца 2020 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключенных по эскроу-счетам, составит 95%.

Эскроу-счетаПривлечение средств граждан

Эскроу — спецсчета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства дома. В России система спецсчетов действует еще с 2014 года, однако первую такую сделку провел Сбербанк в апреле 2018-го. Ставка по кредиту девелоперам при этом должна быть ниже, чем предлагается сегодня. Покупатель сможет вернуть свои деньги со счета в банке в случае, если задержка в сроках сдачи квартиры превышает шесть месяцев.

Только через банкОбязательное банковское сопровождение

С 1 июля 2018 года для всех девелоперов вводится обязательное банковское сопровождение сделок. Застройщики должны открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Банк будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

Застройщик должен иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Компании также смогут привлекать целевые небанковские займы от головного общества в размере до 20% от стоимости строительства по ставке не более 2 п. п. выше ключевой ставки Банка России.

РазрешенияОдно разрешение — один счет

Девелоперы смогут возводить жилье по принципу одно разрешение — один счет и один застройщик. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке. Главное условие — на каждое разрешение на строительство требуется открыть отдельный банковский счет.

СтраховкаСредства граждан застрахуют на эскроу-счетах

Деньги дольщиков на эскроу-счетах будут страховаться в Ассоциации страхования вкладов по аналогу с банковскими вкладами на сумму до 10 млн руб. В случае если деньги привлекаются по договору долевого строительства, то они, как и ранее, страхуются в Фонде защиты дольщиков (компенсационном фонде). Сейчас девелоперы перечисляют 1,2% от стоимости каждого ДДУ. Средства в Фонд будут привлекать до 1 июня 2019 года, дальше страхование станет вестись по эскроу-счетам.

КонтрольПомимо банков, стройки будет контролировать государство

Собственники и бенефициары, владеющие долей в девелоперских компаниях, станут нести солидарную ответственность вместе в компанией за причиненный гражданам ущерб. Перечень операций, на которые можно потратить поступившие на счет средства покупателей, будет определен специальным актом правительства. Власти также должны выработать обязательные требования к застройщику и проведению госконтроля в области долевого строительства. Минстрой России сможет назначать и снимать с должности руководителей контролирующих органов.

Кто достроитДостройкой домов займется Фонд

Фонд защиты прав граждан будет заниматься достройкой и финансированием проектов, по которым не уплачивались взносы в компенсационный фонд. Помимо самих домов, Фонд также должен решить вопрос с финансированием (за счет допсредств федерального и регионального бюджетов) строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимой для функционирования ЖК.

Без ЖСКОграничат возможность привлечения средств

Законом запрещается привлечение средств граждан по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Теперь ЖСК можно создать в случае банкротства девелопера для достройки жилья либо в случае, когда дом возводится на земельном участке, выделенном бесплатно из госсобственности.

Обманутые дольщикиСколько в России пострадало от долевки

По итогам первого квартала 2018 года в России насчитывалось 842 проблемных объекта, или 1261 дом. В данных ЖК заключено 80,3 тыс. ДДУ дольщиками, которые попали в реестр пострадавших. Число проблемных домов растет несмотря на то, что часть домов достраивается: с начала года введено 67 долгостроев, по 15 из них приняты компенсационные меры. Всего в стране свыше 1,1 млн договоров долевого строительства, и объем денег, который там находится, — 3,4 трлн руб.

Закон 214 ФЗ в чем суть?

Сегодня в СПб бытует мнение, что новый Федеральный закон 214 служит надежной и нерушимой гарантией безопасности участия в долевом строительстве. Мол, коль скоро застройщик провозглашает, что работает в соответствии с ФЗ 214, то ему можно верить.

Так ли это, можно ли защититься от двойных продаж, замораживания и растягивания строительства, а также от прочих махинаций, разъясняют юристы «Юридического центра Сиан» в рамках консультации .

Обязанности сторон и гарантии по 214 ФЗ

Закон устанавливает обязанности сторон, которые обязательно должны быть отражены в положения договора долевого участия (ДДУ). К обязанностям застройщика относятся :

  • Объект строительства должен быть построен в срок строительной компанией или ее подрядчиком.
  • Сразу после ввода дома в эксплуатацию, квартира должна быть передана дольщику.

Не только застройщик, но и дольщик по 214 ФЗ несет определенные обязанности . Также, как и строительная компания, дольщик обязан выполнять условия ДДУ, так как при нарушении обязательств вторая сторона сможет в законном порядке потребовать расторжения договора. К таковым обязанностям закон относит:

  • Выплатить полную стоимость указанного в договоре объекта недвижимости.
  • Принять квартиру после ввода дома в эксплуатацию и подписать акт приема.

Все договоры ДДУ обязательно регистрируются в Росреестре. Это правило должно быть соблюдено неукоснительно, так как в противном случае договор не приобретает юридическую силу и не считается заключенным. Точно также договор не будет признан заключенным, если в нем отсутствуют обязанности сторон, полное описание объекта строительства и точные сроки строительства, сдачи в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам.

Если договор подписан в полном соответствии с 214 ФЗ, тогда законом для защиты дольщиков гарантируется:

  • Если многоквартирный дом, указанный в ДДУ, был разрушен или поврежден до момента передачи его от застройщика дольщику, все риски ложатся на плечи застройщика. То есть даже в случае, когда на стройплощадке возникнет пожар или случится иное ЧП, из-за которого произойдет порча или гибель дома, дольщики не потеряют свои вложения.
  • В случае смерти дольщика до передачи квартиры по акту приемки, его права в полном объеме переходят наследникам, которым строительная компания не может воспрепятствовать в этом.
  • Если дольщик заключает ДДУ для последующего проживания в этой квартире, а не для иных целей, тогда его правоотношения с застройщиком регулируются Законом о защите прав потребителей по всем вопросам, не освещенным в 214 ФЗ.

Преимущества ДДУ по 214 ФЗ

Преимущество первое: обязанность регистрировать ДДУ в Росреестре является гарантией от риска двойной продажи одной и той же квартиры разным дольщикам. Успешно зарегистрировавшему ДДУ дольщику стало проще переуступить право собственности (перепродать квартиру), а также проще стало взять ипотеку в банке на покупку стройварианта.

Как следствие существенно упростился процесс оформления квартир в собственность. До принятия 214 ФЗ он мог тянуться до 1,5 лет. Теперь же застройщику достаточно зарегистрировать один договор, а все последующие оформляются по шаблону. Право собственности дольщика регстрируется после подписания приемопередаточного акта на квартиру. Дольщик сам осуществляет регистрацию, представитель застройщика ему не нужен.

Преимущество второе: строительство не может быть начато до того, как будет согласована вся проектная документация. Случается, что из-за длительности согласования проектной документации застройщики начинают строить дома раньше, а ДДУ заключают уже потом. В этом случае дольщику следует подождать получения компанией разрешения на строительство, а уже потом подписывать ДДУ.

Преимущество третье: вне зависимости от того, какая из сторон выступит с инициативой расторжения ДДУ, потраченные деньги дольщику будут возвращены в полном объеме, а в случае ненадлежащего исполнения застройщиком условий договора, дольщик сможет взыскать пеню.

Другие публикации:  Договор подряда на выполнение работ услуг

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра Сиан»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

  • Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
  • Изучат Ваши документы;
  • Подготовят правовую экспертизу,
    необходимые жалобы, претензии, иски;
  • Защитят Ваши интересы в суде.

Приходите на консультацию!
8 (812) 917-90-91

Очевидно, что все положения 214 ФЗ направлены на то, чтобы максимально защитить права дольщиков.

Действительно, штраф за несвоевременное внесение ежемесячного или ежеквартального платежа покупатель заплатит минимальный, в отличие от строительной компании, которой за просрочку любого обязательства придется выложить крупную сумму.

Нет также сомнений, что штат юристов по недвижимости строительной компании, конечно же, сумеет внести в рамках 214 ФЗ некоторые пункты в ДДУ, с помощью которых права дольщика окажутся ущемленными на законных основаниях.

Вот почему, до подписания ДДУ рекомендуется обязательно показать его опытному юристу, чтобы не пополнить армию обманутых дольщиков .

Звоните и записывайтесь на консультацию — поможем!

Что такое 214-ФЗ и для чего он нужен

Во многих рекламных объявлениях о продаже недвижимости встречается информация о том, что строительство дома и продажа квартир осуществляются в соответствии с законом 214-ФЗ. Но многие ли покупатели знают, что это значит.

Речь идет о федеральном законе, регулирующем участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Сразу отметим, что все условия и гарантии этого закона распространяются только на тех дольщиков, которые заключили с застройщиком так называемый ДДУ, то есть договор участия в долевом строительстве.

Благодаря такому договору у покупателя появляется больше шансов избежать долгостроя, судебных разбирательств с застройщиком в попытке вернуть свои деньги, двойных продаж квартир и других неприятностей.

В соответствии с 214-ФЗ ДДУ должен содержать полную информацию об объекте строительства, его определение в соответствии с проектной документацией, сроки, в которые застройщик обязан передать объект дольщику, точную цену договора, срок и порядок оплаты, гарантийный срок на объект.

О гарантиях

В целом 214-ФЗ направлен на то, чтобы защитить интересы дольщиков. Во-первых, он снижает риск двойных продаж недвижимости, поскольку каждый договор участия в долевом строительстве должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре.

Также закон запрещает начинать строительство объекта до тех пор, пока его проект не будет полностью согласован. При этом после согласования застройщик не имеет права вносить в проект любые изменения, касающиеся в том числе количества этажей, качества и технологии строительства и т. д.

В ДДУ должно быть четко прописано, что именно покупает дольщик, то есть — указаны номер дома, этаж, номер квартиры, метраж, количество комнат и пр. Кроме того, застройщик не имеет права в одностороннем порядке повышать цену на квадратный метр, если иное не оговорено в договоре с дольщиком. Также 214-ФЗ предусматривает правила возврата покупателю вложенных средств в случае расторжения договора по вине любой из сторон.

Наконец, в законе указаны случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке и рассчитывать на компенсацию со стороны застройщика.

Не по правилам

По идее 214-ФЗ запрещает продавать строящиеся объекты без заключения ДДУ. Но ряд застройщиков по тем или иным причинам старается обойти данный запрет.

Клиенту, например, могут предложить заключить ПДДУ — предварительный договор долевого участия (не путайте с ДДУ). Эксперты отмечают, что причиной, как правило, становится отсутствие полного пакета разрешительной документации на строительство, поскольку в этом случае зарегистрировать ДДУ в Росреестре просто невозможно.

Кроме того, до сих пор привлечь деньги в строительство можно благодаря выпуску жилищных сертификатов, созданию жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, члены которых приобретают не квадратные метры, а паи.

В любом из этих случаев вложение денег в недвижимость связано с высокими рисками для покупателя. Поскольку, например, деятельность ЖСК и ЖНК регулируется ЖК РФ и 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», которые не предусматривают гарантий защиты прав их членов как участников долевого строительства.

Словом, если у вас появились сомнения или вопросы при заключении договора на приобретение недвижимости, всегда лучше обратиться за помощью к юристу.

Материал опубликован в рамках проекта «Горячая кнопка»

ФЗ-214 – Закон о долевом участии в строительстве

Привлечение денег от граждан для долевого строительства жилых многоквартирных домов регулируется специальным законом – ФЗ-214. Его еще называют в народе – «Закон о защите прав дольщиков».

ФЗ-214 – это Федеральный Закон №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон принят в целях защиты интересов дольщиков от неправомерных и недобросовестных действий Застройщиков (Откроется в новой вкладке.»>Девелоперов). Закон периодически дорабатывается, в него вносятся изменения, в соответствии с текущими реалиями рынка.

Этим законом защищены ТОЛЬКО те дольщики, которые заключили Откроется в новой вкладке.»>Договоры долевого участия (ДДУ). Другие типы договоров с Девелопером (в том числе Предварительные договоры) не дают такой защиты.

Собственно «защита» сводится к тому, что закон ФЗ-214 строго регламентирует требования к Застройщику при реализации строительного проекта, и привлечении денег с рынка (т.е. с граждан). А также – к четкой формулировке прав дольщиков на конкретные квартиры в строящемся доме, с возможностью влиять на Застройщика и взыскивать с него неустойки за нарушение условий договора.

Последние изменения в этот закон вступили в действие с 01 июля 2018 года, о них мы расскажем ниже. Ссылка на полный текст закона ФЗ-214 (со всеми изменениями) – в конце статьи.

Защита прав дольщиков по ФЗ-214 – в чем именно?

Согласно закону ФЗ-214, защита прав дольщиков при строительстве жилья выражается, в частности, в следующем:

  • В обязанности Девелопера иметь на руках ключевые документы для реализации строительного проекта – разрешение на строительство, и зарегистрированные права на участок застройки (собственность или аренда);
    Для справки – раньше Девелоперы часто собирали деньги с граждан (т.е. продавали квартиры), и вели стройку, не дожидаясь разрешений и согласований, а пытались получить это все потом, задним числом, и не всегда это получалось;
  • В обязанности Девелопера публично (в т.ч. на своем сайте) представлять подробные сведения о себе, своем финансовом состоянии, и о проекте – в виде бухгалтерской отчетности, аудиторского заключения и Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации (ст.3.1, и ст.19, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера вложить в проект собственные средства, в размере не менее 10% от общего бюджета проекта (пп.1.1, п.2, ст.3, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера использовать привлеченные от дольщиков деньги строго на реализацию конкретного проекта, и никуда больше.
    С июля 2018 г. контроль за целевым расходом средств на счетах Застройщиков поручено вести уполномоченным банкам;
  • В обязанности Девелопера зафиксировать в ДДУ окончательную цену на квартиру, и невозможности решения своих финансовых проблем за счет дополнительных платежей дольщика (в отличие от Откроется в новой вкладке.»>ЖСК, например);
  • В обязанности Девелопера зарегистрировать каждый ДДУв Откроется в новой вкладке.»>УФРС, что исключает возможность Откроется в новой вкладке.»>«двойных продаж» строящихся квартир (ст.17, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера четко обозначать срок передачи построенной квартиры дольщику, и нести финансовую ответственность (уплата пени) за нарушение этого срока;
  • В возможности дольщика выйти из проекта путем продажи своих прав на квартиру третьему лицу (через Откроется в новой вкладке.»>Договор уступки прав требования, ст.11, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика требовать от Девелопера бесплатного устранения обнаруженных строительных дефектов, либо уменьшения цены квартиры на соответствующую сумму (п.2, ст.7, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера предоставлять гарантию на построенное жилье – не менее 5-ти лет на конструктивные элементы, и не менее 3-х лет – на инженерное оборудование (п.5 и 5.1, ст.7, ФЗ-214);
  • В возможности дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке (п.1. ст.9, ФЗ-214), и потребовать возвращения уплаченной суммы с процентами, при грубом нарушении Девелопером условий договора (ФЗ-214 устанавливает правила возврата денег дольщику);
  • В солидарной ответственности владельцев компании-застройщика за убытки, причиненные по их вине дольщикам (п.4, ст.23.2, ФЗ-214);
  • В обязанности Девелопера обеспечивать защиту инвестиций дольщиков путем страхования своей гражданской ответственности, или отчисления в компенсационный фонд, или расчетов через счета эскроу (см. ниже об этом).

Кроме того, по ФЗ-214 (статьи 13 – 15), обеспечением исполнения обязательств Девелопера по ДДУ является залог земельного участка и строящегося на нем жилого дома. В случае «недостроя» и/или банкротства Девелопера, залог реализуется в пользу дольщиков, позволяя им компенсировать (полностью или частично) свои вложения.

На практике, в случае банкротства Девелопера, государство (в лице местной власти), обычно, предлагает другому Девелоперу завершить стройку, привлекая его с помощью персональных льгот (например, бесплатного земельного участка для нового строительства).

Выполнение условий закона ФЗ-214 – это действительно жесткие условия для Девелопера. И возможностей ухода от ответственности у него здесь остается очень мало. Но они все-таки есть.

Другие публикации:  Образец заявления на карту предприятия

Несмотря на то, что этот закон действительно во многом защищает дольщика, и «напрягает» Девелопера, тем не менее, следует понимать, что закон ФЗ-214 – это не абсолютная гарантия безопасности. Во-первых, не все хорошие идеи, заложенные в законе, имеют механизм воплощения в реальной жизни (пока). Во-вторых, финансовые и административные проблемы, экономические кризисы, «долгострой», и банкротство Девелоперов – все равно случаются, так же как случаются пожары, наводнения и землетрясения (отменить или запретить их пока ни у кого не получается).

Изменения в закон ФЗ-214 за последние годы

С января 2014 года очередными поправками в закон ввели Откроется в новой вкладке.»>обязательное страхование гражданской ответственности Застройщика перед дольщиками, которое позволяло вернуть покупателям квартир в новостройках все вложенные средства, в случае банкротства строительной компании (краткая справка об этом – на официальном сайте «РГ» –​ Откроется в новой вкладке.»>здесь).

Однако, на рынке такое страхование не прижилось, и уже с июля 2017 это требование отменили.

А с октября 2017 новые поправки в ФЗ-214 обязали всех Застройщиков при запуске новых проектов, вместо страхования своей ответственности отчислять денежные взносы в единый Откроется в новой вкладке.»>государственный компенсационный фонд долевого строительства (подробнее по ссылке). В случае банкротства Застройщика, деньги из этого фонда будут использоваться для финансирования достройки дома или для выплаты компенсаций дольщиком.

В том же 2017 году введены новые ужесточения для Застройщиков (и все в угоду дольщикам). Увеличились требования к размеру уставного капитала компании-застройщика, и увеличились требования к раскрытию информации о проекте, которую каждый Застройщик должен опубликовать на своем сайте (подробнее об этом см. на шаге нашей ИНСТРУКЦИИ – «Откроется в новой вкладке.»>Знакомимся с девелоперским проектом»).

Кроме того, введена уголовная ответственность Застройщика за привлечение денег на строительство с нарушением закона (Откроется в новой вкладке.»>ст. 200.3 УК РФ).

Отдельно стоит добавить о введении в 2017 году альтернативного механизма защиты интересов дольщиков (вместо залогов и страхования ответственности) – Откроется в новой вкладке.»>о расчетах с Застройщиком через счета эскроу (подробнее об этом – по ссылке).

Все это еще больше снижает риски дольщиков при покупке новостроек по ДДУ.

Что изменили новые поправки в 214-ФЗ с 1 июля 2018 года?

Почти все новшества закона касаются финансовой стороны ведения бизнеса Девелопера. Эти поправки действуют только для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после 1 июля 2018 года.

Гайки Застройщикам закрутили почти до предела. Теперь для них добавились еще такие требования и ограничения:

  • На момент опубликования Проектной декларации, Застройщик должен иметь на расчетном счете не менее 10% от проектной стоимости строительства;
  • Застройщик должен вложить в строительство собственные средства не менее 10% от общего объема инвестиций в проект;
  • Расходы на административные нужды Застройщика не могут превышать 10% стоимости проекта. Все остальные, не связанные со строительством, обязательства Застройщика ограничены 1% от инвестиций в проект;
  • Застройщику запрещено привлекать какие-либо займы, кроме целевого кредита на конкретный строительный проект;
  • Застройщику запрещено совершать сделки, не связанные с его основной деятельностью и ее обеспечением;
  • Застройщику запрещено привлекать деньги сразу по нескольким разрешениям на строительство. Теперь действует правило: «один Застройщик – одно разрешение на строительство». И пока компания не завершит проект, новое разрешение на другой проект ей не выдадут. Исключение – для Девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ);
  • Все финансовые операции по строительному проекту должны вестись только через один расчетный счет компании, другие счета для финансирования строительства использовать запрещено. Одно разрешение на строительство – один счет. Банк будет следить за целевым расходованием средств Застройщика, и отказывать в операции, если посчитает ее нецелевым расходом.

Кроме того, эти поправки в закон ввели новое понятие – «специализированный застройщик». Это значит, что компания, которая ведет строительство многоквартирного жилья, теперь должна заниматься только этим и ничем больше. Соответственно, в прошлом остаются такие компании-застройщики, как общественные и некоммерческие организации, спортивные, музыкальные, учебные и научные учреждения, которые раньше предоставляли свои земли под строительство и сами становились – Застройщиками.

Минимальный опыт такого «специализированного застройщика» (если кто захочет таким стать после 1 июля 2018) должен быть не менее 3-х лет в качестве компании-застройщика, техзаказчика или генподрядчика по строительству многоквартирных домов, общей площадью не менее 10 000 кв.м. Эти сведения должны указываться в Откроется в новой вкладке.»>Проектной декларации строительства.

Ну и самое важное для покупателей квартир новшество – это новый принцип расчетов дольщиков с Застройщиками. Применение счетов эскроу теперь становится добровольно-принудительным. С 01.07.2018 вести расчеты с дольщиками через счета эскроу Застройщики могут пока в добровольном порядке. А уже с 01.07.2019 это становится для них обязательным (буквально – для тех, кто не успеет до 1 июля 2019 зарегистрировать хотя бы один ДДУ по старым правилам).

То есть деньги дольщиков постепенно становятся недоступны для строительных компаний. Вся оплата за купленные по ДДУ квартиры будет оседать на счетах уполномоченных банков. А банки уже будут выдавать Застройщикам целевые кредиты на строительство (в рамках проектного финансирования). И если Застройщик схлопывается (банкротится, исчезает, проваливается сквозь землю), то это уже будут проблемы банка. Дольщикам банк обязан вернуть деньги, задепонированные (сохраненные) ими на специальных эскроу-счетах. При этом, обязательства самого банка перед дольщиками по счетам эскроу страхуются в АСВ на сумму до 10 млн. руб., максимум (Откроется в новой вкладке.»>п.3, ст.12.2, ФЗ-177).

В целом, можно сказать, что закон ФЗ-214 позволяет дольщикам влиять на Девелопера, пока у него дела идут хорошо (в частности, влиять на сроки сдачи дома, на условия передачи квартиры, на качество строительства).

Но если у Девелопера начались проблемы (например, административные или финансовые), то дольщик тут уже ничего поделать не может. Приходится Подробнее см. «О рисках сделок с квартирами».»>принимать этот риск, надеясь в случае чего, получить компенсацию от реализации залога, от страховщиков, от банка (возврат денег со счета эскроу) или из компенсационного фонда.

К слову, требования ФЗ-214 не распространяются на общее имущество многоквартирного дома после передачи квартир дольщикам. То есть, условно говоря, если треснет стена в подъезде, а не в квартире, то привлечь Застройщика к ответственности не получится (во всяком случае, в рамках ФЗ-214).

Справедливости ради стоит отметить, что риск покупки новостройки по ФЗ-214 все-таки гораздо ниже риска всех остальных Откроется в новой вкладке.»>способов покупки новостройки.

Закон ФЗ-214 по праву называют законом о защите прав дольщиков, так как он целиком и полностью разрабатывался в их интересах. И хотя он далеко не идеален, лучшей альтернативы ему при покупке новостройки пока не существует.

Вкладываться в новостройку на этапе строительства действительно выгодно, но нужно понимать, какие риски существуют при покупке новостройки (см. об этом в Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ ), выбирать наименее рисковый вариант (ДДУ), и затем еще самостоятельно снижать риски по этому варианту.

Самостоятельное снижение рисков здесь происходит путем:

  1. грамотного выбора Застройщика (с оценкой его добросовестности, административных возможностей и финансовой устойчивости),
  2. осознанного выбора строительного проекта и этапа вхождения в проект (в начале, в середине, или в конце строительства), а также
  3. тщательной проработки условий договора (при поддержке Откроется в новой вкладке.»>специализированных юристов).

Как все это делать, рассказано на соответствующих шагах нашей ИНСТРУКЦИИ по приведенным выше ссылкам.

Полный текст ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» с последними изменениями можно прочитать Откроется в новой вкладке.»>здесь (Гарант).

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!