Блог

Договор управления между застройщиком и управляющей компанией образец

Оглавление:

Порядок передачи дома от застройщика управляющей компании

Передача дома управляющей компании должна быть осуществлена не позже, чем через 5 дней с момента получения допуска на ввод в эксплуатацию. Данное правило регламентируется 14 пунктом статьи 161 Жилищного Кодекса России.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 309-85-28 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дом отдается застройщиком на баланс только после проведения конкурса местным муниципалитетом, то есть органом самоуправления.

Чтобы принять участие, управляющая компания должна подать определенные документы. После проведенного конкурса заключается договор, который подписывается застройщиком.

Правовая сторона вопроса

Стоит обратить внимание на тот факт, что возможно выбрать управляющую компанию без проведения конкурса в соответствии со статьей 161 частями 4, 13 Жилищного кодекса РФ, но только в том случае, когда открытый конкурс считается несостоявшимся.

Согласно пункту 14 статьи 161 ЖК РФ договор должен быть заключен не позже, чем через 5 дней после ввода дома в эксплуатацию.

Если за год собственники квартир не определятся со способом управления, то в соответствии со статьей 161 Жилищного кодекса РФ, органом местного самоуправления будет проведен открытый конкурс на выбор управляющей компании.

Порядок организации конкурса регламентируется Постановлением Правительства РФ N 75 от 6 февраля 2006 года.

Передача дома от застройщика управляющей компании

Передача многоквартирного дома от застройщика управляющей компании осуществляется на основании проеденного конкурса.

Ранее было возможно заключить договор на управление многоквартирным домом только застройщиком и управляющей компанией. На сегодняшний день застройщик только подписывает документ, заключенный между дольщиками и управляющей компанией.

Многоквартирного

Управляющая компания с собственниками квартир заключает договора на обслуживание, но после того, как застройщик и владельцы примут помещения на основании акта передачи дома и будет проведен конкурс.

Порядок действий

До получения разрешения на ввод в эксплуатацию можно начать собирать документы. Но собственники помещений должны определиться с УК приблизительно за год до ввода объекта на общем собрании.

Если этого не произойдет, то управляющая компания будет та, что выбрана по результатам конкурса.

Договор при этом заключается на год, и даже если владельцы квартир подберут другую УК, то, вероятней всего, придется ждать окончания срока действия установленной конкурсом компании.

Но если организовать ТСЖ, то поменять управляющую компанию будет намного проще.

Сдача в эксплуатацию

В соответствии со статьей 161 пунктом 14 договор на обслуживание должен быть заключен не более, чем через 5 дней после ввода в эксплуатацию.

Но с этим часто возникают сложности, поскольку открытый конкурс может занимать довольно длительный период времени – до 50 дней.

Следует отметить, что до момента сдачи дома в эксплуатацию можно осуществить сбор всех необходимых документов – проектную, техническую и прочую.

Но при этом УК должна активно работать с владельцами жилья, чтобы в будущем именно она была выбрана.

Можно ли отказаться от услуг управляющей компании? Узнайте тут.

В том случае, когда собственники квартир не успели определиться с выбором управляющей компании, то органами местного самоуправления проводится открытый конкурс.

Собственники помещений могут:

  • организовать собрание;
  • подобрать управляющую компанию самостоятельно.

Но сделать это могут только те, которые имеют с компанией-застройщиком договор или в соответствии с актом приемки-передачи получили жилье.

Следует отметить, что выборы считаются легитимными, если на собрании присутствует не менее 50% собственников.

Заключение договора

Заключение договора должно соответствовать части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, а конкретно:

  • договор должен быть заключен не менее, чем на 1 год и при этом не более, чем на 3 (но только в том случае, когда документ подписывается на основание проеденного конкурса);
  • договор может быть заключен на 3 месяца только между управляющей компанией и застройщиком.

В соответствии с законодательством РФ договор заключается с каждым, кто принял и подписал передаточный акт с застройщиком, то есть с собственниками квартир.

Только после этого договор управления многоквартирным домам может считаться действительным.

Договор застройщика и управляющей компанией уже дано не существует. Данная процедура регламентируется статьей 161 частью 14 ЖК РФ. Но тем не менее, на документах должна стоять подпись и печать застройщика.

Необходимые документы

В соответствии с Постановлением Правительства N 75 регулируется не только порядок проведения конкурса, но и процедура подачи необходимых документов.

Управляющие компании, желающие принять участие в конкурсе, обязаны предоставить:

  • заполненную в соответствии с образцом заявку;
  • все документы учредительного характера;
  • копии всех имеющихся сертификатов и лицензий;
  • балансовый отчет за предшествующие 6 месяцев;
  • если имеются рекомендации и благодарственные письма, то их также нужно предъявить;
  • проект договора управления и смету годовую;
  • определенные предложения по вывозу отходов;
  • данные о сотрудниках – ИТР и техперсонал в разбивке;
  • сколько имеется уборочной техники и какая она.

Также могут потребоваться и дополнительные документы. Следует также уточнить, в течение какого периода требуется предоставить все необходимые бумаги.

Обязательно, чтобы вся бухгалтерия управляющей компании была в порядке – отсутствовали долги и прочее.

Кроме того, негативные отзывы тоже влияют на результат принятого решения. Если управляющей компанией многие недовольны, то у такой организации практически нет шансов.

Чем занимается управляющая компания ЖКХ? Читайте здесь.

Что нужно, чтобы открыть управляющую компанию? Подробная информация в этой статье.

Плата за управление МКД

Порядок оплаты в 2018 не отличается от 2018 года. Работа управляющей компании заключается в предоставление жилищно-коммунальных услуг, и плата включается в их стоимость.

Согласно обычной российской практике эта сумма составляет от 3 до 9% от цены на оказанные услуги.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ и Приказом Госстроя РФ от 11.12.1997 года N 17-132 оплата за услуги, работы и прочее осуществляется в установленном УК тарифе.

Необходимо заострить внимание на отдельных случаях:

  • если договор оказания услуг заключен между управляющей компанией и собственником помещения, то оплата за предоставленные коммунальные услуги вносится УК;
  • если договора на оказания услуг с управляющей компанией нет, то оплата осуществляется застройщику (на основании статьи 155 ЖК РФ);
  • если договор заключил с управляющей компанией застройщик, то оплата вносится все равно УК.

Законодательство призвано защищать, в первую очередь, интересы собственников.

Многие застройщики злоупотребляют своим положением и пытаются с помощью всяческих мошеннических схем нажиться на гражданах.

На видео о приеме дома и передаче УК

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7 (499) 703-16-92
    • Санкт-Петербург и область — +7 (812) 309-85-28
    • Регионы — 8 (800) 333-88-93

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Договор управления многоквартирным домом

Представитель управляющей компании принес договоры на управление многоквартирным домом и настаивает, чтобы мы их подписали. Чаще всего договоры управления многоквартирным домом, в которых нарушаются права собственников, заключаются застройщиком или аффилированной с ним управляющей компанией в новостройках. N и законный владелец помещения, именуем в дальнейшем владелец, действующий от своего имени, заключили настоящий договор о следующем.

Многоквартирном доме в соответствии с условиями договора и действующим законодательством российской федерации с наибольшей выгодой в интересах услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и выполнять работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в перечне услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (приложение к договору) и в перечне работ по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме (приложение к договору), являющимися неотъемлемыми частями договора, а также предоставлять коммунальные услуги и пользующимся его помещениями в этом многоквартирном доме лицам в необходимых объемах, безопасные для жизни, здоровья потребителей и не причиняющие вреда их имуществу. В платежном документе также указываются суммы предоставленных субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг размер предоставленных льгот и компенсаций расходов на оплату услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также коммунальных услуг дата создания платежного документа. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса ук начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме. Контролировать выполнение управляющим его обязательств по договору управления в соответствии с жилищным кодексом российской федерации.

недочет и недостаток считается выявленным, если получила письменную заявку на их устранение. Заключлибо реальный контракт управления. Сергей алексеевич, нашего представления не спрослибо, общего собрания тоже не было. С отдельным соглашением меж управляющей организацией и вновь.В качестве предмета контракта управления меж застройщиком и управляющей. При заключении контракта управления многоквартирным домом с при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она.

Если за год собственники квартир не обусловятся со методом управления, то в согласовании со. При этом лицензирование не занесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. Данный пункт раскрывается через предоставление способности управляющей компании и жильцам дома добиваться друг от друга выполнения обязательств, наложенных контрактом. Жлибощный кодекс регулирует весь диапазон отношений.Взыскивать с должников сумму неплатежей и вреда, нанесенного несвоевременной и (либо) неполной оплатой, в порядке, установленном действующим законодательством. Принимать роль в приемке на коммерческий учет личных устройств учета коммунальных услуг с составлением соответственного акта и фиксацией исходных показаний устройств учета.

Между управляющей компанией и застройщиком

к примеру, если скооперировано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании пригодятся схемы разводки этой системы. Если общим собранием хозяев помещений многоквартирного дома работа управляющего признается неудовлетворительной, управляющему выносится предупреждение и дается месяцев для улучшения работы. Собственник — лицо, владеющее на праве принадлежности помещением по адресу, находящимся в многоквартирном доме. Условия, прописанные в контракте управления многоквартирным домом, являются схожими для всех собственников помещений (п. В каждой управляющей компании есть эталоны актов и. практически через пару месяцев, когда владелец новейшей квартиры получит 1-ые квитанции на оплату услуг жкх, у него возникнет много вопросов. Не позже 10 рабочих дней со денька получения письменного заявления информировать заявителя о решении, принятом по заявленному вопросу. часто на практике управляющие компании сталкиваются с.

Другие публикации:  Получить кредит под залог недвижимости срочно

Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию. Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности. Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова. Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК. В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения. Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику — заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению. Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ). При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь! Ксения Терлецкая

Передача дома от застройщика к управляющей компании: через договор к управлению

Строительство многоквартирного дома завершается не монтажом кровли, и даже не окончанием внутренних отделочных работ, а вводом здания в эксплуатацию.

Этот юридический факт означает, что застройщик полностью выполнил свои обязательства. Жильцы могут использовать свои квартиры по назначению, а помещения общего пользования и территория вокруг дома могут быть переданы управляющей организации.

Рассмотрим, может ли застройщик самостоятельно выбрать УК для новостройки, какие документы он передает в управляющую компанию и как вообще проводится эта процедура.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Может ли застройщик выбрать управляющую компанию?

Владельцы квартир самостоятельно решают, каким образом будет осуществляться управление их домом.

Статья 161 ЖК РФ предоставляет на выбор три варианта:

  1. самостоятельное управление жильцами. Такой вариант возможен, если жилых помещений в доме не больше 30;
  2. обслуживание дома через созданный для этой цели кооператив или товарищество собственников;
  3. передача управления сторонней организации.

У собственников квартир есть год, чтобы выбрать подходящий способ обслуживания дома. Если спустя год владельцы квартир не определились, орган местного самоуправления объявит конкурс, по результатам которого будет заключён договор с выигравшей управляющей компанией.

До того момента, пока выбор жильцов не будет сделан, все необходимые работы выполняются управляющей компанией, выбранной застройщиком. Договор с этой организацией заключается в течение 5 дней с момента введения дома в эксплуатацию.

Как застройщик передает дом в УК?

Любое имущество, в том числе и многоквартирный дом, передаётся по определённым алгоритмам. Передача нового жилого дома от застройщика управляющей компании сопровождается следующими документами: приёмо-передаточный акт о состоянии передаваемого имущества, сводный акт о передаче документов и договор передачи управления.

Акт о состоянии имущества

Акт о состоянии передаваемого имущества формируется для того, чтобы зафиксировать все имеющиеся недостатки и повреждения, которые обнаружатся на передаваемых объектах и предметах. Представитель управляющей компании внимательно исследует все помещения и коммуникации, чтобы удостовериться в надлежащем состоянии.

После подписания акта передачи дома управляющей компании все расходы по содержанию дома и устранению недостатков лягут на плечи собственников квартир. Взыскать ущерб с застройщика вряд ли удастся без обращения в суд.

Другие публикации:  Можно ли декрет оформить на бабушку

Зона ответственности управляющей компании распространяется на целый ряд объектов:

  1. помещения общего пользования (лестничные площадки, подъезды, чердаки и подвалы, комнаты мусоропровода и иные);
  2. коммуникации и сети (трубы холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электрооборудование, мусоропровод, лифтовое оборудование и другие);
  3. придомовая территория;
  4. кровля и вентиляционные шахты;
  5. прочее имущество, которое жильцы используют совместно.

Все перечисленные объекты должны быть осмотрены на наличие дефектов или повреждений.

Если какие-либо недостатки передаваемого имущества не будут описаны в акте, но обнаружатся в будущем, ТСЖ и застройщик станут утверждать, что изъяны появились из-за некомпетентности специалистов управляющей компании. Поэтому любые, даже мелкие повреждения отражаются в акте о состоянии передаваемого имущества.

Другие документы, необходимые для передачи

Какие еще документы должен передать застройщик управляющей компании? При сдаче помещения, составляется акт о передаче документов, который фиксирует получение управляющей компанией следующих оригиналов и копий:

  1. заключение приёмочной комиссии (акт о вводе дома в эксплуатацию);
  2. технический паспорт дома с поэтажными планами и экспликациями;
  3. инструкция по эксплуатации дома;
  4. ситуационный план территории с информацией о расположении подземных ресурсных коммуникаций и точками подключения дома к ним;
  5. формулярный список подрядных организаций, выполнявших строительные работы;
  6. договоры с ресурсными организациями, если они были заключены;
  7. акты передачи квартир собственникам (дефектные ведомости на помещения, не принятые покупателями);
  8. схемы сетей коммуникаций (водоснабжения, канализации, электричества и так далее);
  9. санитарный паспорт;
  10. акты о принятии на учёт аппаратов учёта ресурсов (то есть, счётчиков воды, тепла, электроэнергии);
  11. иные документы.

При передаче дома застройщиком управляющей организации могут потребоваться дополнительные документы.

Например, если организовано видеонаблюдение за общими помещениями и придомовой территорией, то управляющей компании понадобятся схемы разводки этой системы.

Представитель организации, принимающей имущество, должен быть уверен в том, что полученной документации достаточно для надлежащего обслуживания дома.

Когда оба акта подписаны и если застройщик и управляющая организация не выражают претензий друг к другу, можно оформлять акт передачи управления. После подписания этого документа многоквартирный дом перейдёт в ведение управляющей организации.

Если при эксплуатации дома обнаружатся ошибки, допущенные компанией-застройщиком при возведении дома, требования можно будет предъявить на общих основаниях, то есть, в претензионном или судебном порядке.

В отдельных публикациях вы можете прочитать о:

Составление договора управления новостройкой

Перед передачей дома (в течение 5 дней) застройщик заключает договор с управляющей компанией на 3 месяца. Владельцы квартир вправе заключить соглашение с другой управляющей компанией после этого, когда выберут свою организацию. В том или ином случае, в контракте должны быть отражены следующие ключевые моменты:

Реквизиты: название (договор управления многоквартирным домом), номер, дата составления, наименования сторон.

Основание выбора компании. Необходимо сослаться на результаты проведения конкурса (если он проводился) или на протокол общего собрания собственников, на котором было решено воспользоваться услугами конкретной организации.

Предмета договора. В его качестве указывается проведение работ и услуг в целях управления новостройками от застройщика к управляющей компании. Адрес дома необходимо указать полностью.

Точный перечень всех объектов, передаваемых в управление. Обычно оформляется отдельным приложением.

Список оказываемых услуг и выполняемых работ. В него входят управленческие услуги — заключение договоров по обслуживанию, организация расчётов за потреблённые ресурсы и другие.

Также сюда относится содержание общего имущества (ремонт коммуникаций, подготовка дома к эксплуатации в зимний/летний период и так далее) и услуги, оказываемые жильцам за отдельную плату (перенос розеток, подключение плит и прочие). Данный перечень также оформляется отдельным приложением к договору.

Стоимость работ управляющей организации. Цены являются фиксированными и устанавливаются в каждом регионе местными властями на календарный год.

Если происходят соответствующие изменения в ценах, то стороны вносят корректировки в положения договора. Информацию о стоимости работ и услуг логично будет изложить в отдельном приложении.

Права сторон. Данный пункт раскрывается через предоставление возможности управляющей компании и жильцам дома требовать друг от друга выполнения обязанностей, наложенных договором.

Обязанности сторон. Жильцы дома обязаны соблюдать установленные правила пользования жилыми помещениями, беречь общее имущество, оплачивать коммунальные услуги.

Обслуживающая компания обязуется своевременно проводить работы и оказывать услуги, перечисленные в договоре, закупать необходимые ресурсы (воду, тепло- и электроэнергию и пр.), предоставлять отчёты о своей деятельности.

Порядок расчётов. Следует определить способ и сроки внесения платы за поставленные ресурсы и проведённые работы. Обычно денежные средства вносятся на соответствующий счёт управляющей компании.

Период действия договора. Контракт с управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Ответственность сторон. За ущерб дому, причинённый в результате непрофессиональных действий работников управляющей компании, отвечает организация.

Порядок разрешения споров. Разногласия сторон должны разрешаться с помощью переговоров. Или же в предусмотренном законом порядке, в том числе судебном.

Способ осуществления контроля за действиями управляющей компании со стороны жильцов дома.

Деятельность организации контролируется жильцами через подписание актов выполненных работ. Также представитель собственников квартир инспектирует места общего пользования и коммуникации, составляет акты о найденных дефектах и не предоставленных услугах.

Пункты 4, 5, 6, и 12 обязательно должны быть включены в договор между застройщиком и управляющей компанией. Такое требование содержится в статье 162 ЖК РФ.

В каждой управляющей компании есть образцы актов и шаблон договора на обслуживание дома. Эти документы разрабатываются юристами организации при непосредственном взаимодействии с заказчиками. При приёмке дома следует внимательно осмотреть каждое помещение, каждый передаваемый объект, чтобы избежать дополнительных расходов в будущем.

Застройщику об управлении МКД (Емельянова Е.В.)

Дата размещения статьи: 16.05.2015

Управлять самому или заключать договор с УК?

Как только появляется такой объект, как МКД, сразу нужно говорить об управлении им. Открыв Жилищный кодекс, можно увидеть, что специально для домов, только что введенных в эксплуатацию, предусмотрены особые нормы. Ранее они уже становились предметом рассмотрения на страницах нашего журнала , но с апреля 2013 г. претерпели некоторые изменения. Согласно ч. 13 ст. 161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации (управляющей компании (УК)) на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс. В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления с УК, отобранной по результатам открытого конкурса.
———————————
См. статью С.Н. Козыревой «Застройщику об управлении многоквартирным домом» (N 6, 2012).

До заключения такого договора управление МКД осуществляется застройщиком при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению МКД или УК, с которой застройщиком заключен договор управления МКД не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию МКД (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
В связи с этим первый вопрос, который нужно решить застройщику: управлять домом самостоятельно или заключить договор с профессиональной УК?

Соответствие застройщика стандартам управления МКД

Если застройщик решит управлять домом своими силами, то он должен соответствовать требованиям Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416. Представляется, что не все предписания данного нормативного документа могут и должны быть выполнены застройщиком по объективным причинам. В частности, при самостоятельном управлении застройщиком не заключается договор управления МКД, поэтому нет никаких оснований согласовывать с кем-либо перечень и стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (разд. III Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Точно так же на застройщика не возложена обязанность по организации и проведению общего собрания собственников помещений в МКД (пп. «г» п. 4) и не распространяется действие Стандарта раскрытия информации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731. По логике, иные требования застройщик обязан выполнять, как и любой управляющий домом, в частности организовать и вести расчеты за содержание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги, организовать и обеспечивать выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества, вести работу с технической документацией на дом. Кроме того, в Правилах осуществления деятельности по управлению МКД есть специальные упоминания о том, что застройщик обязан организовать аварийно-диспетчерское обслуживание МКД. В общем и целом нормативный акт не предусматривает каких-либо сверхъестественных требований к застройщику, временно принявшему управление МКД на себя.

К сведению. Застройщик, в отличие от управляющей компании, не включен в число лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (Постановление Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 в редакции Постановления Правительства РФ от 15.08.2014 N 809). Поэтому жильцы не могут обращаться к нему с заявлениями о регистрации по месту жительства.

Лицензия на управление МКД

Начиная с 01.05.2015 в силу ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ деятельность по управлению МКД осуществляется на основании лицензии, за исключением случая осуществления такой деятельности ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом. В свою очередь, под деятельностью по управлению МКД следует понимать выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению МКД на основании договора управления МКД (ч. 2 ст. 192 ЖК РФ).
Повторим, что при управлении домом силами застройщика договор управления не заключается. Это подтверждает, в частности, норма ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой стороной договора управления всегда является УК как исполнитель, а заказчиком могут выступать собственники помещений, органы управления ТСЖ, дольщики, получившие квартиры от застройщика, сам застройщик. Таким образом, можно прийти к выводу, что застройщик не осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению МКД, значит, не должен получать лицензию. Добавим, что по той же причине новая ст. 7.23.3 КоАП РФ, которая вступит в силу с 2015 г. и будет предусматривать административную ответственность за нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД, не будет касаться застройщиков, самостоятельно управляющих введенным в эксплуатацию домом.

Роль заказчика по договору управления МКД

В ситуации, когда застройщик не соответствует требованиям Правил осуществления деятельности по управлению МКД (к примеру, ему не выгодно ради двух месяцев самостоятельного управления домом заключать договор с аварийно-диспетчерской службой), он должен заключить договор управления. Если указанные требования выполняются, застройщик делает выбор по своему усмотрению, при этом не обязан управлять домом сам.
С 01.05.2015 договор управления можно заключить только с УК, имеющей лицензию. Выступая заказчиком по договору управления, застройщик согласовывает перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, а также соответствующий размер платы. УК выставляет платежные документы на имя застройщика как собственника всех помещений в МКД до того момента, когда обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у лиц, принявших от застройщика помещение по передаточному акту. Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ это момент получения помещений от застройщика по акту, причем он не может возникнуть ранее, чем застройщик получит разрешение на ввод МКД в эксплуатацию (см. также п. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Другие публикации:  Осаго волкова

Пример. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства датирован маем 2013 г., разрешение на ввод МКД в эксплуатацию — июлем 2013 г., право собственности на квартиру зарегистрировано за дольщиком в ноябре 2013 г. С какого момента дольщик обязан оплачивать содержание общего имущества и коммунальные услуги?
Передавать объект долевого строительства до момента получения застройщиком разрешения на ввод МКД в эксплуатацию не допускается. Акт от мая 2013 г. не имеет правового значения. Разрешение на ввод МКД в эксплуатацию удостоверяет окончание строительства, только после его получения можно утверждать, что объекты долевого строительства существуют. Таким образом, сторонам необходимо составить акт о передаче объекта в соответствии с законом не ранее даты разрешения на ввод МКД в эксплуатацию. Поэтому дольщик будет оплачивать содержание общего имущества и коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры, но не ранее даты разрешения на ввод МКД в эксплуатацию.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, действующему с апреля 2013 г., договор управления, подписываемый застройщиком и УК до проведения открытого конкурса, заключается на срок не более трех месяцев. Одновременно в силу ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Это правило полностью применимо и к договору между застройщиком и УК. Вместе с тем, полагаем, что обязательства сторон по этому договору прекращаются одновременно с началом действия договора с УК, выбранной на открытом конкурсе, и об этом нелишне упомянуть в самом тексте контракта.
Известны случаи, когда органы местного самоуправления не исполняют обязанность, возложенную на них законом, и не проводят открытые конкурсы по отбору УК в новостройках. В течение этого времени договор управления МКД, заключенный застройщиком, очевидно, продолжает действовать. После регистрации прав на помещения в МКД собственники вправе выбрать способ управления домом в общем порядке, тогда указанный договор будет прекращен. Также возможен вариант, когда заинтересованные лица принудят орган местного самоуправления провести конкурс, в том числе через суд, добившись признания незаконным бездействие властей (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 06.03.2014 по делу N 33-2927/14). Кроме того, вполне реально инициировать привлечение должностных лиц органа местного самоуправления к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.9 КоАП РФ: бездействие властей создает преимущество для УК, привлеченной застройщиком, в ущерб интересам действующих на данном рынке хозяйствующих субъектов (Постановление Верховного суда Республики Калмыкия от 06.06.2013 N 4а-29/13).

Коммунальные платежи в новостройке

До ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО) на обеспечение нужд строительства. К примеру, договоры электроснабжения (по временной схеме), теплоснабжения (для пусконаладочных работ, а также для отделочных работ в холодное время года). После ввода МКД в эксплуатацию должно быть осуществлено подключение электроснабжения по постоянной схеме, дом должен быть подключен ко всем необходимым централизованным сетям инженерно-технического обеспечения.
Как было сказано выше, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ). До этого момента бремя расходов на содержание помещений несет застройщик (ст. 210 ГК РФ) .
———————————
Постановление ФАС СКО от 01.02.2013 по делу N А32-36226/2010.

Пример. Строительство МКД завершено в апреле 2012 г., что подтверждено заключением инспекции госстройнадзора. Застройщик несколько раз обращался в орган местного самоуправления с заявлениями о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и получал уведомления об отказе. Решением арбитражного суда в ноябре 2012 г. признаны незаконными действия местных властей и им предписано выдать разрешение на ввод МКД в эксплуатацию, что и было сделано в том же месяце. В этот период он понес убытки в виде сумм оплаты тепловой энергии, а также охранных услуг.
До получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик не имел возможности передать дольщикам помещения. Убытки вызваны действиями органа местного самоуправления, незаконность которых установлена судом. На основании ст. ст. 16 и 1069 ГК РФ эти суммы подлежат возмещению органом местного самоуправления (см. Постановление ФАС СЗО от 03.04.2014 по делу N А05-5627/2013).

До передачи МКД в управление УК

В период до передачи МКД в управление УК застройщик несет расходы по договорам с РСО. При этом в силу ч. 7.3 ст. 155 ЖК РФ (действует с апреля 2013 г.) лица, принявшие от застройщика помещения в МКД, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги такому застройщику. Представляется, что на правоотношения застройщика и указанных лиц распространяют свое действие Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. Напрямую из текста документа это не следует, поскольку он датирован маем 2011 г., а поправки в ЖК РФ в части управления домом застройщиком и обязанностей дольщиков вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги были внесены месяцем позже. Тем не менее исходя из п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг лицо, получившее от застройщика помещения по акту приема-передачи, следует считать потребителем коммунальных услуг (лицом, пользующимся на законном основании помещением в МКД и потребляющим коммунальные услуги), а застройщика — исполнителем (осуществляющим деятельность по подаче потребителям коммунального ресурса с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования помещения и общего имущества в МКД). Обратное означало бы необоснованное ущемление прав рассматриваемой категории потребителей.
Это значит, что размер платы за коммунальные услуги для потребителей в жилых помещениях исчисляется по тарифам, установленным для населения (а не для прочих потребителей, как велся расчет до ввода МКД в эксплуатацию ), объем предоставленных коммунальных услуг определяется исходя из показаний приборов учета либо, в их отсутствие, по нормативам потребления. Кроме того, потребители вправе требовать предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, в противном случае размер платы за услуги должен быть снижен в порядке, установленном разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг.
———————————
Постановление ФАС УО от 05.03.2013 N Ф09-258/12 по делу N А60-16422/2011.

После передачи МКД в управление УК

При передаче дома в управление УК (при заключении договора с УК в течение пяти дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию или с УК, выбранной на открытом конкурсе) обязательства застройщика по договорам с РСО прекращаются невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ), ведь одновременно передается энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, и исполнителем коммунальных услуг становится УК. Нормы жилищного законодательства исключают сохранение за застройщиком обязанностей по энергоснабжению многоквартирного дома при одновременном наличии таких обязанностей у управляющей компании и создают условия для применения ст. 416 ГК РФ, согласно которой обязательства прекращаются невозможностью исполнения (Постановление ФАС СКО от 01.04.2013 по делу N А32-45767/2011).
При этом если застройщик не докажет, что заключал договор с УК (или УК была избрана на открытом конкурсе либо общим собранием собственников помещений) и передавал УК энергопринимающие устройства, то он признается абонентом по договору с РСО и обязан оплачивать коммунальные ресурсы, поставленные в дом, до передачи дома в управление УК либо расторжения договора с РСО .
———————————
Постановления ФАС СЗО от 09.09.2013 по делу N А56-64819/2012, от 26.09.2013 по делу N А56-44753/2012.

Согласно ч. 7.4 ст. 155 ЖК РФ (введена с апреля 2013 г.) при заключении застройщиком договора управления с УК в течение пяти дней с даты получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию лица, получившие помещения в доме по акту, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги непосредственно управляющей организации. Соответственно, бремя расходов на содержание помещений, остающихся во владении застройщика, несет он сам путем перечисления платежей УК.

Взносы на капремонт в новостройке

В связи с введением в действие нового порядка финансирования капитального ремонта МКД (путем создания фонда капремонта на особых банковских счетах) становятся актуальными вопросы: кто, с какого момента и при каких условиях обязан уплачивать обязательные взносы на капитальный ремонт? Вопросы актуальны для застройщика как плательщика таких взносов (по помещениям, оставшимся в его владении) и как управляющего (если он сам управляет домом до заключения договора управления по итогам открытого конкурса).
В соответствии с ч. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Одновременно в силу ч. 3 ст. 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капремонт возникает у собственников помещений по истечении восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за тем месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот дом.
———————————
Если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ.

Таким образом, до того как новостройка будет внесена в региональную программу капремонта, у собственников помещений нет обязанности по уплате обязательных взносов на капремонт.

После получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию застройщик должен организовать управление им: заключить договор с профессиональной УК или самостоятельно управлять домом. С 01.05.2015 управление МКД будет лицензируемой деятельностью, но на застройщика это требование не распространяется.
До передачи дома в управление УК застройщик несет расходы по договорам с РСО, но одновременно получает платежи от дольщиков, которые приняли помещения в новостройке по акту приема-передачи. Одновременно с передачей дома в управление УК, при условии что передача производится и оформляется в законном порядке, обязательства застройщика перед РСО прекращаются невозможностью исполнения.
Вносить обязательные взносы на капитальный ремонт непосредственно после ввода МКД в эксплуатацию не требуется: сначала дом должен быть включен в региональную программу капитального ремонта.