Блог

Налог на продажу квартиры в долевой собственности

Оглавление:

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Пример 1: Продажа квартиры, которой владели более минимального срока

Условия приобретения и продажи:
В 2003 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2018 году он ее продал.

Размер подоходного налога:
Иванов П.С. не должен платить налога, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока (в данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года) .

Необходимость подавать декларацию:
Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи:
Морозов А.К. в 2016 году приобрел квартиру за 2,5 млн.рублей. В 2018 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога:
Морозов А.К. не должен платить налога, так как он вправе применить «вычет по расходам» (вычесть затраты на покупку из стоимости продажи) и в результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию:
Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года, так как владел квартирой менее 5-и лет. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи:
Савельева О.Н. в 2016 году приобрела квартиру за 3 млн. рублей. В 2018 году она ее продала за 3,5 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Соответственно, сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларации будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и через год продал ее за 1,8 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры (максимальный размер – 1 млн.руб.), и, соответственно, сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2018 году они данную квартиру продали за 1,5 млн. рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. руб.).

Размер подоходного налога:
При долевой собственности стандартный налоговый вычет (1 млн.руб.) распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому в данном случае сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
(750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 руб.

Необходимость подавать декларацию:
И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2018 году они продали данную квартиру за 3 млн. рублей.

Размер подоходного налога:
При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн.руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Соответственно, сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:
(3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи:
В 2017 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн.руб. В 2018 году они продали данную квартиру за 4,2 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
(4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2019 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру (договор, платежные документы).

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн.рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога:
Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн.рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:
Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи:
В 2016 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2018 году он ее продал за 4 млн.рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн.рублей.

Размер подоходного налога:
Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2018 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, то Спиридонов может уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.
Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн.руб.)
Следовательно, Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:
(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:
Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2019 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:
Скворцов К.К. в 2018 получил в наследство квартиру. В этом же году он продал жилье за 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб.

Размер подоходного налога:
В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. руб. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:
(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:
Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2019 года.

Продажа квартиры или дома в долевой собственности в 2019 году – читайте: особенности процедуры, какой налог и документы для оформления

Продажа недвижимости – непростой, затратный по времени и требующий учета множества нюансов процесс. Особенно если недвижимость не является собственностью одного владельца, а принадлежит на правах долевой собственности нескольким лицам. Продажа квартиры в долевой собственности в 2019 году осуществляется в соответствии с нормами действующего законодательства с учетом поправок, внесенных в Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты.

Другие публикации:  Пособия по ремонту квартир

Общая долевая собственность – что это такое

Имущество, находящееся в собственности двух или более лиц, называется общей собственностью. Законодательство определяет ее как долевую, если в ней выделены доли всех участников. Такая норма подразумевает принадлежность установленной доли в праве на имущество каждого владельца, которая определяется и закрепляется в договоре или в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Долевой считается любая общая собственность, за исключением случаев, когда законом устанавливается совместная собственность на подобное имущество.

Нюансы долевой собственности на квартиру

Причин возникновения долевой собственности на объект недвижимости может существовать несколько. Квартира может стать собственностью одновременно нескольких владельцев в случае, если:

  • каждый из супругов при расторжении брака выделил при разделе жилой недвижимости, находившейся в совместной собственности, свою долю;
  • наследование квартиры осуществляется несколькими родственниками или иными лицами, претендующими на данную жилплощадь;
  • жилая недвижимость в процессе приватизации была оформлена на всех проживающих в квартире граждан с официальной регистрацией.

Выбирая для приобретения жилье, принадлежащее нескольким собственникам, стоит учитывать особенности, которые имеет его продажа. Несоблюдение условий, регламентированных законом, переведет сделку в разряд неправомерных. Стоит выяснить, была ли предложена продажа лицам, имеющим право преимущественного приобретения, если осуществляется покупка квартиры при долевой собственности. Все установленные законом действия должны иметь документальное подтверждение.

Нормы законодательства

Основная регуляторная роль в вопросах купли и продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности, отведена Гражданскому кодексу РФ . Так, его положениями, изложенными в:

  • статье 247 регламентируется право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности его реализовать;
  • статье 250 устанавливается преимущественное право покупки доли в общей собственности;
  • статье 252 закрепляется порядок распределения частей в праве собственности и выдела из нее долей.

Отдельные вопросы регулируются также Жилищным и Налоговым кодексами РФ .

Алгоритм продажи квартиры

Порядок продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, предполагает соблюдение условий, прописанных в ст. 250 ГК РФ. Вариантов продажи жилой недвижимости может существовать два:

  • продать свою часть жилища желает только один собственник;
  • решение о продаже недвижимости принято всеми совладельцами.


В первом случае собственник должен в письменной форме поставить в известность о своем намерении всех остальных собственников, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп продающейся доли.

Без согласия на покупку или письменного отказа от своего преимущественного права со стороны совладельцев в течение месяца продать свою долю собственник не имеет права.

В случае, если остальные участники долевой собственности на квартиру не собираются покупать продающуюся часть имущества, каждый из них должен составить разрешение на продажу, которое предполагает нотариальное удостоверение.

Если есть согласие всех собственников на продажу

В ситуации, когда собственниками совместно решено реализовать общую недвижимость с последующим разделом полученных денежных средств, правила и порядок продажи отличаются от норм, предусмотренных для продажи одной части недвижимости. Собственность продается по долям покупателю как единоличному владельцу, и оформлять согласие на продажу квартиры необязательно. Этот путь наиболее быстрый и простой в реализации, но достичь консенсуса в этом вопросе не всегда просто.

Основное условие для успешного осуществления подобной сделки по продаже долевой собственности – личное присутствие каждого собственника при подписании договора купли-продажи в нотариальной конторе. Как того требуют действующие правила продажи долевой недвижимости, договор заключается в присутствии нотариуса и им же удостоверяется.

Как определяется стоимость квартиры

По законодательству РФ долевая собственность на жилое помещение предполагает определенные обязательства собственников по отношению друг к другу. При продаже квартиры им необходимо искать согласия по всем вопросам. Перед тем, как продать квартиру в долевой собственности целиком, если она в долях, необходимо определить ее рыночную стоимость. Совладельцам можно выбрать один из двух способов оценки жилой недвижимости:

  • самостоятельно – осуществляется путем мониторинга аналогичных предложений по количеству комнат, площади, району, материалу постройки дома и прочим характеристикам на вторичном рынке;
  • с помощью профессиональных оценщиков – это возможно при заключении договора с экспертной компанией, когда в результате работы специалистов будет получена не только реальная цена при оформлении долевой собственности на квартиру, которая продается, но и официальное экспертное заключение (документ может понадобиться для предъявления в банке, если будут привлекаться к сделке заемные банковские средства на приобретение жилья).

Подготовка документов

Ни одно юридически значимое действие не может осуществляться без сбора необходимых документов. Одни из наиболее частых ошибок продавцов жилья – неподготовленность документов. Лучше сразу после принятия решения о продаже квартиры или получения письменного отказа от преимущественного права выкупа от всех совладельцев заняться их сбором. Для этого необходимо представлять, какие документы нужны для продажи квартиры в долевой собственности. Ведь оформление многих документов (кадастрового паспорта, техплана) требует достаточно большого времени (от недели до нескольких месяцев), а, значит, потенциальная сделка может не состояться из-за их отсутствия.

Для заключения договора купли-продажи квартиры, которая находится в долевой собственности, нужно собрать пакет документов – это важный этап того, как оформляется продажа через нотариуса. В пакет обязательных для предъявления бумаг входят:

  • документы, удостоверяющие личности сторон;
  • нотариально заверенное письменное согласие на продажу второго супруга (если лицо состоит в официальном браке);
  • если в сделке участвует несовершеннолетний – согласие органов опеки;
  • техпаспорт из БТИ;
  • письменный отказ всех совладельцев от покупки;
  • если отказ отсутствует – письменные доказательства осуществления действий по уведомлению совладельцев;
  • свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии – выписка из ЕГРН);
  • кадастровый паспорт;
  • договор купли-продажи доли в квартире.

Выписка из ЕГРН

Продать долевую квартиру по новому закону без предоставления выписки из ЕГРН невозможно – без нее сделки с недвижимым имуществом не осуществляются.

В выписке содержится достоверная информация о правах на недвижимость. Для того чтобы заключить и подписать договор купли-продажи, покупатель должен удостовериться в том, что в отношении продаваемого недвижимого имущества отсутствуют:

Вопрос о том, нужен ли нотариус для удостоверения сделки с недвижимостью, очевиден – он вместе с покупателем проверяет правильность и полноту сведений о продаваемом объекте и ставит удостоверяющую надпись на заключенном договоре. Для совершения сделки имеет значение срок изготовления документа, поскольку сведения об объектах недвижимости формируются на дату обращения.

Перед тем, как продать квартиру полностью, можно заказать по ней выписку из ЕГРН на бумажном носителе – срок изготовления составляет 3 дня при личном обращении владельца недвижимости.

Заключение договора купли-продажи через нотариуса

По действующим законодательным нормам отчуждение долевой собственности оформляется только в присутствии нотариуса и с обязательным удостоверением им совершаемой сделки. Изменения при продаже долевой собственности в 2019 году делают невозможным регистрацию сделки по отчуждению долей без заверительной надписи нотариуса. Нововведения в законодательстве призваны не допустить нарушения прав определенных категорий владельцев, в частности – недееспособных лиц и несовершеннолетних при реализации долевой недвижимости.

Безопасность сделки обойдется в немалую сумму и актуальным становится вопрос о том, кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры. Правилами установлено, что собственники разделят расходы на услуги нотариуса между собой соразмерно принадлежащим им долям в праве собственности.

Стоимость таких услуг складывается из следующих сумм:

  • 3000 рублей + 0,3 % от кадастровой стоимости квартиры, находящейся в долевой собственности – технические работы нотариуса;
  • госпошлина – 2000 рублей;
  • заверение сделки – от 5000 рублей.

Прежде чем идти на прием к нотариусу, необходимо проверить наличие и правильность заполнения всех необходимых документов. Перед подписанием договора купли-продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, нотариус внимательно изучит все предоставленные бумаги, поскольку в его обязанности входит их тщательная проверка. Предварительно стоит также ознакомиться с тем, как выглядит образец договора купли-продажи долевой собственности в 2019 году. Только в случае признания нотариусом правомерности сделки все документы заверяются и следует подписание договора.

Переход права собственности и его регистрация в Росреестре

После совершения сделки право собственности на жилую недвижимость переходит от продавца к покупателю. Следующим за подписанием договора шагом должна стать передача его в Росреестр для осуществления регистрации. Специалистами ведомства проверяется законность сделки и оформляется выписка из ЕГРН, удостоверяющая переход права собственности другому собственнику.

В зависимости от юридического статуса заявителя время, через которое будет получен документ, разнится:

  • электронная регистрация сделает возможным его получение на следующий день;
  • предоставление и оформление бумаг нотариусом, ведущим сделку, позволит стать обладателем документа через 3 дня;
  • подача от лица продавца и покупателя увеличит срок ожидания до 5 дней.

Нюансы продажи доли в квартире

При продаже недвижимого имущества в долевой собственности не всегда желания всех собственников совпадают в решении его продать. И тогда для одного из совладельцев становится актуальным вопрос о том, как продать часть квартиры, которая ему принадлежит. Действующее законодательство четко регламентирует порядок действий, при соблюдении которого сделка по продаже части общего имущества будет считаться правомерной.

Законом установлены правила, которые ставят в привилегированное положение по отношению к посторонним лицам иных сособственников подобного недвижимого имущества в их праве приобрести комнату в квартире, находящуюся в долевой собственности и планируемую к продаже.

Другие публикации:  Судебно речеведческая экспертиза

Преимущественное право приобретения

Закон устанавливает для всех совладельцев долевой собственности преимущественное право выкупа продающейся части в общем имуществе. Лишь после письменного отказа их всех возможно предлагать долю посторонним лицам.

Потенциальный продавец обязан письменно поставить в известность сособственников о продаже своей доли (лучше через нотариуса). Подобное извещение совладельца о продаже доли должно содержать сведения о существенных обстоятельствах продажи – цене и других значимых условиях, на которых она осуществляется.

На размышления у сособственников есть 1 месяц, чтобы принять решение о приобретении доли или отказе от него, после чего продажа части общей недвижимости может состояться на законных основаниях без возможности в дальнейшем оспорить правомерность сделки. Если соблюдены все требования преимущественной покупки для других сособственников, продать долю квартиры, если совладелец против, можно любому заинтересованному лицу.

Извещение о продаже

При отчуждении данного вида недвижимости применяется общий порядок осуществления сделки. Однако дополнение его принципиальной особенностью – необходимостью соблюдения преимущественного права покупки другими участниками долевой собственности перед посторонними лицами с непременным условием отправить им уведомление о продаже доли в праве общей долевой собственности на практике, осложняет этот процесс.

Вручение совладельцам этого документа может стать наиболее трудновыполнимым условием, поскольку они могут уклоняться от его получения и избегать встреч с потенциальным продавцом. Если решено действовать самостоятельно, стоит предварительно ознакомиться с тем, как выглядит образец извещения и проконсультироваться о правильности осуществления действий. Кроме личного вручения можно также:

  • отправить его заказным письмом с уведомлением и описью вложения;
  • вручить через нотариуса – самый действенный и надежный, но и наиболее дорогостоящий способ.

Продажа доли с несовершеннолетними

Достаточно серьезным осложнением в осуществлении продажи квартиры, находящейся в долевой собственности, является принадлежность одной из частей недвижимости несовершеннолетнему гражданину. Как продать квартиру в долях с детьми, регламентируют нормы ст. 37 ГК РФ. Участие в такой сделке по закону принимают законные представители несовершеннолетнего, которые должны подписать письменное согласие на совершение сделки. Перед этим им необходимо получить разрешение от органов опеки.

Разрешение органов опеки на продажу

Для того чтобы сделка по продаже доли несовершеннолетнего в долевой квартире была правомочной, его законные представители должны получить разрешение органов опеки и попечительства. Сотрудники следят за соблюдением прав ребенка и могут дать свое согласие в случае, когда:

  • оба родителя согласны на продажу доли ребенка (если один из них отсутствует, но не лишен своих прав, могут потребоваться переговоры с ним);
  • осуществляется выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры с приобретением права собственности на другое равнозначное по площади и условиям жилье.

Как уплачивается налог с продажи

По действующему налоговому законодательству за реализацию жилой недвижимости, находящейся во владении не менее 3 лет, освобождаются от уплаты налога собственники, получившие имущество:

  • в процессе приватизации;
  • по наследству или в дар от ближайших членов семьи;
  • в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания.


Налог с продажи не должны уплачивать владельцы долевой недвижимости, владеющие ею более 5 лет, в случае, если она одновременно отвечает следующим условиям:

  • приобретена по договору купли-продажи, в результате дарения или получения наследства от лиц, не являющихся ближайшими членами семьи, по договору участия в долевом строительстве (или иному договору, связанному с долевым строительством);
  • оформлена продавцом в собственность после 01.01.2016 года.

Во всех остальных случаях необходима уплата налога с продажи по ставке 13% для каждого из резидентов-дольщиков.

Как производится налоговый вычет с продажи недвижимости в долевой собственности

Законом разрешено снизить величину налога — сделка на сумму до 1 млн. руб. не облагается налогом. Если же сумма превышает установленный размер, то в расчете размера платежа учитывается налоговый вычет при продаже квартиры в долевой собственности, размер которого составляет 1 млн руб. Например, если стоимость реализуемой доли в квартире, находящейся в долевой собственности, составляет 2 миллиона, то размер налога с ее продажи можно высчитать по следующей формуле:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13=130 тысяч рублей.

Законодательством установлена также максимальная сумма, которую может составлять имущественный вычет. Она не может превышать 260 тыс. руб.

Особенности продажи квартиры в совместной собственности

Квартира может находиться не в долевой, а в общей совместной собственности, например, супругов. Ее продажа имеет свои особенности по сравнению с отчуждением

недвижимого имущества, находящегося в долевом владении.

При заключении сделки по продаже такой недвижимости заключается письменный договор и оформляется акт приема-передачи имущества. Переход права собственности к покупателю осуществляется на основании договора купли-продажи и подписанного в присутствии специалиста Росреестра обоими супругами заявления об этом.

Лица, решившие продать недвижимость, которой владеют совместно с другими гражданами, должны учитывать особенности продажи квартиры в долевой собственности. Недавние изменения в законодательстве обязывают потенциального продавца соблюдать право преимущественной покупки доли сособственниками с их непременным письменным уведомлением о продаже.

Сделка с таким имуществом будет считаться ничтожной в случае, если договор купли-продажи не будет удостоверен нотариально.

Продажа доли в квартире: Видео

Продажа квартиры в долевой собственности

Если вы хотите продать часть квартиры, находящуюся в вашей долевой собственности, это не совсем тривиальная задача. Как продать квартиру в долевой собственности, в чем сложности такой продажи и как правильно распорядиться вашей долей, мы расскажем в этом материале.

В реальности, конечно, квартира никак не делится. Чтобы разделить жилое помещение на несколько долей, необходимо оборудовать каждую долю отдельным входом и отдельным подключением к инженерным сетям.

Долевая собственность жилья

Долевая собственность на квартиру может возникнуть при следующих обстоятельствах:

  • При получении квартиры в наследство несколькими наследниками.
  • При приватизации квартиры на всех жильцов, прописанных в ней.
  • Наконец, при разделе квартиры при разводе супругов.

Это можно сделать только в частных домах ИЖС, и есть много случаев раздела дома на несколько отдельных квартир. Для городской же квартиры при разделе можно говорить только об «идеальных долях».

Идеальная доля — что это в праве собственности

Физический смысл понятия «идеальная доля» — это доля в праве собственности на квартиру.

Согласно идеальным долям собственников каждый собственник имеет одинаковое право на квартиру и может пользоваться ей без нарушения прав остальных собственников. Для организации совместного пользования одним жилым помещением можно составить режим эксплуатации мест совместного пользования и определить, в какой из комнат будет жить каждый собственник.

В случае идеальных долей у каждого из собственников надо понимать, что квартира так же остается общей, и комнаты, в которых проживают собственники, такие же общие.

Если по суду идеальные доли составили по половине квартиры, а в режиме пользования квартирой суд определил, что один из собственников проживает в комнате в 12 кв. м., а второй получил для проживания комнату в 14 кв. м., то коммунальные платежи за свет, воду и газ оба собственника будут оплачивать в равных долях, по половине. В этом весь смысл понятия «идеальная доля».

Пока собственники мирно живут в одной квартире, никаких сложностей это не вызывает. Однако при попытке продать свою долю могут начаться проблемы.

Как продать свою долю в общей квартире

Сразу скажем, что продать долю собственности в общей квартире будет сложнее, чем продать комнату в коммуналке, потому что доля эта идеальная, и делить с чужими людьми квартиру на таких условиях мало кому захочется.

При этом есть еще одна сложность: при продаже доли в общей квартире преимущественным правом ее покупки обладают остальные собственники этой же квартиры.

При их согласии с условиями сделки никаких сложностей продать долю не возникает. Но если они не согласны, или же в течение одного месяца от уведомления их о продаже они не купят эту долю, тогда останется предлагать реализовать эту долю на рынке недвижимости.

Что будет, если условия продажи доли собственник решит все-таки изменить? Тогда остальные собственники, узнав об изменении цены или условий продажи, в период до 3 месяцев с момента, когда они узнали о таком нарушении их прав, могут подать в суд иск о переводе прав собственности по договору купли-продажи доли на себя.

Право на покупку доли собственниками

Если не наблюдается желания судиться с сособственниками и рисковать своей продажей, собственник должен не просто направить своим сособственникам предложение о покупке своей доли в письменном виде, но и позаботиться, чтобы у него осталось подтверждение факта получения ими этого предложения.

Этими способами вы подстрахуетесь от нечестных шагов сособственников, которые могут объявить, что уведомления о продаже с вашей стороны не поступало.

В договоре мены долей преимущество сособственников соблюдается в таком же порядке.

Как обойти право преимущественной покупки доли собственниками

Способы обойти эти сложные обстоятельства есть, но как в большинстве случаев, когда применяются юридические хитрости в попытке обойти закон, они могут сработать, но только при абсолютной добросовестности покупателя доли. Если уверенности в этом нет, лучше хорошо взвесить все риски, прежде чем пускаться в рискованное предприятие. Но что же можно сделать?

Использование договора дарения

Одна из ситуаций, при которой право ваших совладельцев квартиры приобрести вашу долю в первую очередь перестает работать – это договор дарения, составленного на основании статьи 572 ГК РФ.

Во-первых, возникает риск для покупателя, который в данном случае выступает как одариваемое лицо. По заявлению совладельцев, которым такая ситуация явно не понравится, ваша сделка дарения вполне может быть признана мнимой, и скрывающей за своим фасадом обыкновенную куплю-продажу. Совладельцы потребуют передачи прав собственности, полученных покупателем, на себя. Это рискованно для покупателя, поскольку отдав деньги, он может остаться ни с чем.

Другие публикации:  Заявление на отпуск за 2 дня

Однако не менее рискованной данная ситуация будет и для продавца – дарителя, ведь если покупатель не расплатится с вами, получить с него плату вы никак не сможете – дарение есть дарение.

Использование завышенной цены купли-продажи

Вторая уловка – это сделать официальное предложение совладельцам квартиры выкупить вашу долю по несоразмерно высокой цене. Поскольку после получения отказа (а он обязательно будет, или совладельцы просто в течение месяца не внесут требуемую сумму) вы заключаете обычный договор купли-продажи, и поскольку вы не имеете права продавать долю за сумму, отличающуюся от вашего предложения совладельцам, за эту сумму вы и продаете долю. На бумаге, но фактически получаете от покупателя реальную сумму, то есть соответствующую положению вещей.

Стоит ли овчинка выделки, пусть каждый решает для себя. Единственное, что может вас спасти от завышенного налога – это ситуация, когда продажа вашей доли при продаже квартиры в долевой собственности не будет облагаться налогом на доход. Это нужно выяснять дополнительно.

Использование договора займа

Третья уловка – это заключение договора займа на ту сумму, которая будет равной цене вашей доли в общем праве собственности на квартиру и дополнительное соглашение к этому договору, в котором стороны соглашаются обеспечивать данный займ залогом вашей доли.

Это можно сделать через суд, но чаще и легче это оформить соглашением об отступном, где стороны соглашаются о том, что кредитор получает вместо выданной в долг суммы право на долю квартиры. Данный договор залога по сути является ничем иным как ипотекой, поэтому договор нужно зарегистрировать. Государственная регистрация ипотеки стоит 1000 рублей.

Какие риски в этом случае? Как и в первом, ваши совладельцы квартиры не будут молча наблюдать за этим и подадут иск об отмене сделки займа как сделки, прикрывающей собой покупку доли. Если суд удовлетворит этот иск, покупателю придется вернуть вашу долю, то есть отступное соглашение будет признано недействительным и вам придется рассчитаться с вашим кредитором обычным способом.

Запрет купли-продажи доли квартиры

Да, есть. Вообще в Гражданском праве РФ существует так называемая «цессия» — это уступка права или доли в праве собственности. Цессия применяется в делении долей среди учредителей юр.

Лица (ООО). Однако такой вид сделок не разрешен при продаже или уступке доли в квартире.

Случаи, когда перестает действовать преимущество совладельцев квартиры

В законодательстве предусмотрен один уникальный случай, при котором продажа доли квартиры в случае продажи квартиры в долевой собственности разрешена без учета преимущественного права на покупку доли совладельцами. Этот случай – продажа доли квартиры с публичных торгов и применяется он только тогда, когда данную долю реализуют в счет долгов владельца прав на долю его кредиторы, если при этом доля в квартире – единственное, что у него осталось, и на полное погашение задолженности всего остального его имущества не хватило.

Фактически продажа квартиры в долевой собственности по торгам разрешена только в двух случаях:

  • Когда лицо, владеющее долей, не проживает в этой квартире, имеет в собственности другое жилье или зарегистрировано по договору соцнайма в другом месте.
  • И в случае, когда доля в квартире приобретается через ипотеку, тогда можно отобрать и единственное жилое помещение.

Продажа квартиры целиком при ее долевой собственности

Если квартира слишком мала, чтобы обеспечить комфортное проживание всех ее совладельцев, владеющих правами на доли в квартире, у всех собственников рано или поздно возникнет мысль о продаже такой квартиры.

При единогласном решении всех совладельцев квартиры продать ее оформить продажу общей квартиры можно всего двумя способами:

    • С помощью нескольких договоров купли-продажи долей одному покупателю. Вся совокупность этих договоров составит в результате полное право собственности на всю квартиру.
    • Или один договор купли-продажи с несколькими продавцами и одним покупателем.

Несколько договоров на продажу каждой доли отдельно может применяться в случае, когда владельцы не общаются и не доверяют друг другу. Здесь придется оплачивать государственную пошлину на каждую долю в размере 1000 рублей и соблюдать преимущественное право, то есть каждый раз предлагать выкупить долю сначала всем совладельцам, и только после получения от них отказа продавать доли покупателю. Для покупателя такой вариант очень неудобен.

Но тут необходима доверенность на имя одного из собственников на его право подписывать договор от имени всех остальных.

Так же есть отличия в оформлении налогового возврата при данных способах продажи, мы это рассмотрим в параграфе, посвященном налоговым вычетам.

Продажа общей квартиры при отказе совладельца на продажу

Допустим, что в квартире проживают несколько лиц, каждое из которых имеет право на свою долю собственности. Если у них возникнет желание продать квартиру, а один из них будет против этого, как поступить?

Но если доля противника мала, можно сделать попытку принудительного выкупа его доли, для чего подать иск в суд, мотивируя свое требование малым размером его доли, вы должны просить суд обязать его передать свою долю в собственность остальных владельцев за материальную компенсацию. Суд не сможет выполнить это требование только в случае постоянного проживания противника продажи в этой квартире.

Налог с продажи доли в квартире

По общему правилу, деньги, которые получил продавец за долю в квартире или за всю квартиру, считаются доходом и, следовательно, вы должны будете заплатить подоходный налог 13% от полученной суммы за ваше имущество.

Если же вы продали квартиру ранее трех лет, вы платите налог, но имеете право на налоговый возврат. Налоговый возврат считается как сумма, на которую будет уменьшена налогооблагаемая база при вычислении налога, то есть эта сумма будет равна вашему доходу от продажи квартиры, но она не может превышать 1 миллион рублей для каждого отдельного объекта недвижимости.

Если же вы продаете долю квартиры в общей собственности, налоговый вычет считается несколько по-другому.

Налоговый вычет при продаже доли квартиры — примеры расчета

Поскольку, как мы уже говорили, наибольшая сумма в 1 000 000 руб. для расчета налогового вычета применяется только к одному объекту, то считается, что таким отдельным объектом является отдельно продающаяся квартира. Но если квартира продается по долям, с отдельным договором на каждую долю, то отдельным объектом становится каждая доля. Один договор купли-продажи – один объект.

То есть, при продаже собственниками своей квартиры одним договором, сумма налогового возврата для каждого из них будет пропорциональна их размеру долей, например, при двух равных долях каждый собственник получит по 500 тысяч налогового возврата. Но если доли в квартире продаются отдельно, по 1 миллиону возврата получит каждый совладелец, разумеется, это справедливо только если квартира продана на сумму, большую или равную числу совладельцев, умноженному на миллион.

Соответственно, если вы продаете квартиру или долю собственности в квартире, которые были в вашей собственности до 3 лет, вам будет необходимо составить налоговую декларацию, в которой указать ваш доход с продажи недвижимости.

В декларации найдите графу для налогового возврата и если вы были собственником половины квартиры, то после продажи всей квартиры одним договором вам придется заплатить налог не со всей цены вашей доли, а только с части этой суммы.

Допустим, квартира, бывшая в собственности в равных долях у двух собственников, продана за 2 400 000 рублей. Налог на доход в данном случае будет платиться не с 1 миллиона (максимальная сумма налога), а с 500 тысяч, то есть вы заплатите 13% от 500 000 = 65 000 руб., а на оставшиеся 500 000 налоговая предоставит вам налоговый возврат.Но если вы будете продавать свои доли отдельными договорами, то налог в этом случае вам вообще не начислят, вы просто в своей налоговой декларации укажете вычет на сумму 1 000 000 р.