Блог

Договор долевого участия это инвестиция

Оглавление:

Договор долевого участия – это: грамотный вариант покупки жилья или прошлый век?

Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, широко распространившиеся в сфере купли-продажи квартир в новостройках. Заключая договор данного вида, покупатель вкладывает свои средства в возведении его будущего жилья. Несмотря на широкую распространенность соглашений долевого участия, не каждый потенциальный житель новостройки знает, как юридически грамотно оформить подобный договор.

С целью устранить такой пробел в знаниях у всех желающих наш ресурс подготовил исчерпывающий материал о ДДУ, с которым можно ознакомиться ниже.

Основные законодательные положения

Законодательство, регулирующее вопросы привлечения долевого капитала для строительства жилищного фонда. Фото № 1

Рассматривая договор долевого участия с точки зрения законодательных актов, необходимо обращаться сразу к нескольким из них. Наиболее важными являются Федеральные законы (ФЗ), которые в полной мере регламентируют правоотношения между дольщиками (покупателями жилья) и фирмой-застройщиком.

Перед заключением ДДУ важно детально или даже при помощи профессионального юриста изучить данные акты, а затем проанализировать согласно их положениям законность и юридическую грамотность потенциального соглашения в вашем случае.

К изучению законодательство РФ относительно понятий договора и долевого участия необходимо подойти с положений Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ) и ФЗ под номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Первый законодательный акт определяет понятие юридически значимых соглашений и порядок их заключения, а второй в полной мере освещает все нюансы, касающиеся именно ДДУ. Разобравшись с положениями законодательства, можно в разы обезопасить свою сделку от каких-либо махинаций со стороны застройщика.

Также достаточно важен к рассмотрению законодательный акт под названием – ФЗ под номером 286-ФЗ «О взаимном страховании». Он обязует фирму-застройщика, заключающую со своим клиентами ДДУ, оформлять страхование своей ответственности. Подобная практика позволяет нейтрализовать возможные проблемы, связанные с тем, что застройщик в некоторой мере не справился со своими обязанностями по соглашению.

Стоит понимать, что выше освещены лишь основные законодательные акты, которые крайне важны к изучению при заключении ДДУ. В зависимости от индивидуальных особенностей конкретных случаев, скорее всего, придется углубляться в законодательство сильней. Если в данной сфере вы не сильны, настоятельно рекомендуем воспользоваться помощью профессионала, хотя бы – для консультации.

Что нужно знать о договоре долевого участия? Фото № 2

Для лучшего понятия того, в чем суть договора долевого участия, давайте абстрагируемся от юридических и законодательных определений и рассмотрим определение на простом, доступном каждому гражданину языке. Согласно упомянутым ранее законам, ДДУ – это соглашение, которое заключает между собой застройщик нового жилья и его покупатель.

В договоре определяются все обязанности обеих сторон сделки, которые они должны соблюдать до окончания правоотношений между собой. В общем смысле, правоотношения между застройщиком и дольщиком заключаются в том, что последний предоставляет первому некоторую сумму средств для введения недвижимости в эксплуатацию, а застройщик, в свою очередь, обязуется предоставить дольщику соразмерную внесенным средствам долю жилой площади в данной недвижимости.

Как правило, договоры заключаются в той размерности, по которой дольщик получит определенную квартиру в доме целиком, а не несколько ее комнат.

Чтобы заключить договор долевого участия, от потенциального дольщика многого не нужно. От него лишь потребуется наличие некоторого количества средств и определенных документов. Однако у застройщика в данном плане ситуация в корни иная. Заключить ДДУ он может только в том случае, если:

  • имеет разрешение на возведение недвижимости;
  • официально подтвердил свою деятельность;
  • провел официальную регистрацию права собственности на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство недвижимого объекта;
  • оформил ряд документации и подтвердил ее значимость официально.

Проверить честность фирмы-застройщика не столь сложно. Главное в данной процедуре – получить от него перечень всей документации, которая подтверждает соблюдения представленных выше условий. Более того, данные бумаги должны находиться в отрытом доступе. Если подобная практика по каким-либо причинам невозможна, то лучше отказаться от сотрудничества с конкретной фирмой в плане заключения ДДУ.

Несмотря на четкую регламентацию долевого участия законодательством РФ, его договор не имеет юридически закрепленной формы. Это крайне важно учитывать, так как, используя данный законодательный нюанс, недобросовестный застройщик может обмануть своего клиента, выразив в тексте соглашения удобные для него условия.

Перед заключением ДДУ обязательно проведите консультацию с юристом и изучите представленный сегодня материал.

Заключение договора

Как заключить договор долевого участия? Фото № 3

Договор долевого участия – это тот вид соглашения, который должен быть закреплен либо на бумаге, либо на электронном носителе. Как было отмечено ранее, форма его составления произвольная. Общий и юридически грамотный порядок заключения договора имеет следующий вид:

  1. В первую очередь, проверьте у застройщика документацию, подтверждающую наличие у него разрешения на строительство и права собственности на ту землю, где будет осуществляться строительство. Помимо этого, удостоверьтесь, что данные документы находятся в открытом доступе и их законность официально подтверждена.
  2. Если в юридическом плане фирма-застройщик «чиста», то можно оформлять договор долевого участия. Для юридически грамотного оформления отношений между сторонами сделки в соглашении стоит указать следующую информацию:
  • максимально подробное описание того объекта недвижимости, в строительство которого вкладывает свои средства дольщик (его геометрические размеры, количество этажей/квартир, технический план и т.д.);
  • четко указанные сроки, в которые застройщик должен сдать строительный объект в эксплуатацию дольщикам;
  • полная стоимость строящейся недвижимости;
  • часть средств, которую вкладывает в строительство объекта конкретный дольщик и каким образом он должен ее выплачивать;
  • часть объекта недвижимости, которую должен получить дольщик по окончанию строительства объекта;
  • полный перечень тех гарантий, которые дает свои дольщикам застройщик относительно качества сданного имущества;
  • информация о проектной документации;
  • полный перечень тех обязательств, которые должны соблюдать обе стороны сделки как в период строительства, так и в период эксплуатации сданного жилья;
  • ссылки на документацию, подтверждающую застрахованность ответственности дольщика;
  • все положения по рискам, касающихся возможности расторжения договора, переуступки и форс-мажорах.

Нотариально заверять данный договор необязательно, однако лучше будет работать именно через нотариуса. В процессе заключения договора от дольщика понадобится лишь его паспорт, а вот от застройщика все ранее указанные документы (иначе – проектная документация).

  1. Заключенный договор необходимо принести в Росреестр, где осуществляется его официальная регистрация. Данный порядок требует сбора некоторой документации (заявления о регистрации ДДУ с обеих сторон сделки, паспорт дольщика, расписка о честности сделки, нотариальное заверение и т.п.), а также оплаты обязательной пошлины. Срок регистрации не должен превышать более 18 дней.

Осуществив представленные выше этапы оформления ДДУ, дольщику остается только ждать, когда застройщик сдаст недвижимый объект в эксплуатацию, при этом не забывая исполнять свои обязательства по сделке.

Когда соглашение теряет законную силу

При каких обстоятельствах договор долевого участия может быть признан утратившим законную силу? Фото № 4

Заключенный договор долевого участия может быть признан недействительным несколькими способами:

  • по инициативе сторон сделки;
  • по инициативе государства.

В первом случае расторжение соглашения имеет место быть, если одна из сторон не соблюдает свои обязанности по условиям договора или перед законодателем. Примером такого могут служить:

  • задержка оплаты дольщика более чем на 2 месяца;
  • задержка сдачи объекта в эксплуатацию со стороны застройщика более чем на 2 месяца;
  • полное или значительное несоответствие качества сданного объекта тому, что определено в договоре;
  • несоблюдение прочих условий, указанных в соглашении, со стороны любого участника сделки.

Расторгнуть договор инициатор может как в мирном, так и в судебном порядке. Как правило, суд выбирают в тех ситуациях, когда от мирного разрешения конфликта отказывает оппонент инициатора по сделке.

Наиболее редкий вариант расторжения ДДУ заключается в том, что соглашение обнуляется государством. Причиной этому может стать следующее:

  • отсутствие необходимой документации у фирмы-застройщика;
  • несоблюдение правильного порядка оформления ДДУ;
  • выявление прочих нарушений законодательства со стороны какого-либо участника сделки.

Учитывая возможность расторжения договора, любому участнику ДДУ не стоит забывать о своевременном и правильном исполнении своих обязательств. В противном случае, за исключением признания соглашения недействительным, виновная в данном явлении сторона сделки рискует понести некоторую ответственность.

Риски, преимущества, нюансы ДДУ

Какие последствия могут возникнуть при заключении ДДУ? Фото № 5

Договор долевого участия, как и любой другой, имеет ряд преимуществ и недостатков. Последние, конечно, являются не ярко выраженными, а проявляются лишь в некоторых рисках, которые потенциально могут доставить проблем дольщику. Завуалировать их или снизить до минимума поможет грамотное оформление договора.

Другие публикации:  Договор купли-продажи имущества с задатком

В любом случае, перед заключением ДДУ стоит учитывать, что дольщик в некоторой степени рискует:

  • быть обманутым фирмой-застройщиком (при работе с недобросовестной организацией и неответственном подходе к заключению договора);
  • получить жилье, неудовлетворяющее качеству по договору (при работе с недобросовестной организацией);
  • не быть удовлетворенным по окончанию срок действия договора вследствие каких-либо причин (при нетщательном изучении пунктов подписываемого ДДУ и неответственном подходе к его заключению).

Несмотря на такие риски, договор долевого участия привлекателен по целому ряду причин. Так, например, ДДУ имеет такие преимущества для дольщика как:

  • возможность сэкономить на жилье (при ДДУ стоимость за квадратный метр, как правило, ниже);
  • возможность вкладывать в покупку жилья не сразу полную сумму, а по частям – на протяжении всего периода строительства;
  • возможность получить совершенно новое и юридически чистое жилье.

Что важнее в вашей ситуации – решайте сами. Не забывайте, что, работая через нотариуса при оформлении ДДУ, какие-либо риски можно снизить до нуля, при этом сохранив все положительные черты данного вида соглашения.

В целом, договор долевого соглашения – это неплохая форма инвестиции в будущее жилье. Главное в оформлении подобных сделок – соблюдать юридически и законодательно грамотный порядок процедуры. Удачи в заключении ДДУ!

Подробнее о покупке квартиры по договору долевого участия вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.


Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

  • недострой дома,
  • затягивание сроков строительства.
  • повторные продажи вашей квартиры,
  • банкротство застройщика,
  • подставные компании и «бренд»,
  • «дополнительные» метры,
  • отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

  • разрешение на строительство,
  • документы на землю (право собственности, аренда)
  • контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.


Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Самый популярный материал месяца: до 300 тысяч без процентов до 1 года, но только на покупки — расскажу, где взять.

Вклады в долевое строительство

Можно ли еще сегодня вкладывать в долевое строительство, как не пострадать при этом, и что потом с жильем этим делать…

Недвижимость – привлекательный вариант для инвестирования. Популярность жилья, конечно, сейчас упала, но это все равно более безопасный способ сохранения денег, в сравнении с обменом их в валютный эквивалент. Самый выгодный вариант в этой отрасли – это вложить в долевое строительство. Это позволит человеку сэкономить до трети стоимости будущего имущества.

Почему стоит вложить в строительство

  • Выигрыш в цене. Стоимость квартир на начальном этапе работ может быть до 30% ниже, чем за те же объекты, но уже готовые и сданные в эксплуатацию. Это имеет очень большое значение, когда речь идет о вложении средств.
  • Современная планировка и удобства. Квартиры в новых современных жилых комплексах по своим характеристикам привлекательнее, чем вторичка. Это делает их ценным активом, так как чем лучше жилье, тем быстрее оно может продаться.
  • Большой выбор. Активное долевое строительство дает возможность приобрести недвижимость в любом районе столицы и в любом месте, что побуждает многих вложить инвестиции в строительство.

Нюансы и опасности при вложении денег в долевое строительство

Основной проблемой всегда были банкротства застройщиков и проблемы со сроками, поэтому многие задаются вопросом, стоит ли вкладывать деньги в долевое строительство. Все риски уменьшает федеральный закон под номером 214.

На данный момент после введения страхования застройщиков и требований к страховым организациям договоров долевого участия регистрируется очень мало, но если в ближайшем будущем страховщики создадут объединение для работы с застройщиками, дольщики получат полную гарантию безопасности своих средств.

  • Банкротство застройщика. В случае если компания не сможет выполнить свои обязательства, теперь расходы дольщиков покроют страховщики. Всем клиентам возместят ровно столько денег, сколько они вложили.
  • Заморозка строительства. В случае срыва сроков, дольщики могут получить неустойку за каждый просроченный день.
  • Возможные проблемы со строительством у компании – признание объекта самостроем и так далее. Чтобы этого избежать, нужно сразу внимательно проверять документацию и анализировать на предмет соответствия законам.

Правильно подобрать объект помогут лучшие агентства недвижимости Москвы, например агентство недвижимости «ДомЭль».

Купили – и что дальше?

  • Приобретение жилья для себя. Очень многие люди вкладывают в недвижимость и получают квадратные метры, которые позволяют улучшить жилищные условия, получить более современную и удобную квартиру в хорошем районе.
  • Участие в деловом строительстве для последующей продажи. Как правило, вложения на стадии закладки котлована позволят получить до 30% от стоимости готовой квартиры на рынке. Строительство сейчас занимает в среднем один год – и уже после этого срока инвестор может не только окупить вложения, но и получить прибыль. Это один из вариантов того, как вернуть деньги, вложенные в возведение жилья.
  • Покупка для последующей сдачи. Это – долговременные инвестиции. После ремонта недвижимость сдается постояльцам и за определенный срок окупает себя.

Конечно же, недвижимость стала хорошим островком безопасности для тех граждан, которые имели в 2014 году некоторые накопления. Они не потеряли столько денег, сколько граждане, оставившие рублевые накопления на руках.

Другие публикации:  Договор купли продажи оборудования между ооо

Но стоит учесть, что из-за того на данный момент на рынке наблюдается профицит жилья, спрос далек от предложения, поэтому стоит быть готовым, что прибыль окажется меньше ожидаемой или вообще будет отсутствовать. Но глядя на события последнего года и на то, что рублю с каждым днем живется еще хуже, возможно, недвижимость – это не такой уж и плохой вариант.

Долевое инвестирование в недвижимость – ликвидный и долгосрочный проект

Большинство людей, которые хотели бы участвовать в инвестиционном проекте, ищут варианты, которые будут иметь низкую степень риска и довольно высокую прибыль. Этим требованиям вполне отвечает долевое инвестирование в недвижимость. Безусловно, и это направление имеет свои негативные стороны и нюансы, которые необходимо учитывать еще на этапе принятия решения о вложении денег.

Но если серьезно подойти к подготовительному этапу, можно гарантировать себе снижение рисков и высокий размер прибыли.

Ликвидность инвестиций в долевое строительство

Недвижимость всегда считалась довольно выгодным инвестиционным решением. Но необходимо понимать разницу между вторичным и первичным рынком жилья. Наибольшую прибыль можно получить, участвуя в долевом инвестировании строящихся многоквартирных домов или коттеджных поселков. В то время, как вторичный рынок зачастую показывает тенденцию к падению цен. В этом случае инвестиции могут оказаться абсолютно неликвидным.

Что касается инвестиций в новостройки, то тут есть гораздо более высокие шансы получить высокий доход. Если для покупки недвижимости на вторичном рынке нужна довольно крупная сумма денег, то при инвестировании в строительство домов, речь идет о вполне доступных объемах денежных средств. Причем, чем раньше включиться в инвестиционный процесс, тем ниже будет стартовое вложение, и тем интереснее результат для инвестора.

И все же, решив вложить деньги в долевое строительство, необходимо понимать, что идеальной модели на практике не существует, и рисковая составляющая все равно присутствует. Дело не тех негативных историях, которые рассказывают окружающие, а в том, что каждый проект зависит от множества факторов, которые необходимо учитывать сразу.

Правильный выбор объекта инвестирования

После того, как вкладчик определился с направлением инвестирования (инвестиции в долевое строительство), необходимо выбрать определенный объект. Именно на этом этапе и есть возможность обеспечить себе гарантии снижения риска. Для этого необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Первым делом выбирается дом, в котором квартиры отвечают всем запросам инвестора. Это может быть, как элитная новостройка, так и проект эконом-класса. Оба эти варианта при перепродаже имеют свои достоинства и недостатки.
2. Далее очень важно ознакомиться с условиями договора о вступлении в долевое участие:

  • общая стоимость жилья;
  • размер первоначального взноса;
  • график финансирования;
  • наличие полного пакета разрешительной документации у застройщика;
  • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • условия и сроки получения правоустанавливающих документов на будущую жилплощадь вкладчиками.

3. В обязательном порядке необходимо ознакомится с условиями страхования рисков.
4. Немаловажным фактором является и интерес к этому объекту у других вкладчиков, в случае его отсутствия на этапе ввода в эксплуатацию могут возникнуть проблемы, а соответственно и сроки окупаемости инвестиций будут нарушены.

Инвестиции в долевое строительство только тогда будут успешными, когда вкладчик учтет все вышеперечисленные факторы, а также очень скрупулезно изучит все «подводные камни» процесса. К рисковым точкам можно отнести такие ситуации:

  • застройщик нарушает сроки сдачи объекта;
  • в процессе строительства меняется окончательная стоимость инвестируемой недвижимости;
  • меняется планировка или другие технические параметры;
  • изменение правового статуса у застройщика, влекущее за собой невозможность передачи объекта дольщику.

По мнению всех экспертов инвестиционного рынка, договор долевого инвестирования строительства наилучшим образом защищает интересы инвестора. Исходя из этого, стоит рассматривать варианты, где застройщик подписывает с дольщиком именно такой договор.

Правовой аспект долевого участия в строительстве

Надо отметить, что законодательная база РФ на сегодняшний день обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав инвестора в долевом строительстве. Определение долевого инвестирования в новостройки заключается в том, что при заключении договора о долевом участии, застройщик обязан предоставить дольщику объект недвижимости, построенный по согласованному проекту, в установленные срок и за определенную стоимость, в то время как инвестор обязан оплатить этот объект в соответствии с условиями заключаемого договора. При этом показатели риска закономерно выше у инвестора.

Все споры между сторонами решаются исключительно в правовом поле, путем переговоров, но в случае неразрешимых противоречий переносятся в судебные инстанции. Как правило, долевое участие заканчивается успешно для сторон, но юридическая практика на сегодняшний день имеет достаточно прецедентов с недобросовестными застройщиками.

Тем не менее, при должной подготовке данный вид инвестирования остается одним из наиболее ликвидных. Вкладчик получает высоколиквидный объект за доступную цену. Этот вид вложений доступен для тех людей, у которых нет достаточной суммы для покупки жилья на вторичном рынке, ипотечный кредит по каким-либо причинам получить они не могут. Также такие инвестиции дают очень хорошие результаты при перепродаже объекта. Интерес к новостройкам среди покупателей не падает, а участвовать в долевом инвестировании многие опасаются. Поэтому можно с уверенностью утверждать, что вложив деньги в хорошо проверенный объект, можно получить весьма высокий доход.

Суть договора инвестирования в строительство и риски

Понятие договора инвестирования

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Содержание договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации. » (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
  2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
  3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Другие публикации:  Комиссия за возврат билета ржд 2019

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

  • Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
  • В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
  • Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
  • Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде. Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и. все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Договор долевого участия это инвестиция

6 октября `08

Чем отличается «договор долевого участия в инвестиции объекта» от инвестора ,от договора от застройщика объекта? Какие могут возникнуть проблемы при покупке по долёвке у инвестора?

Согласно ст.2 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ
(ред. от 16.10.2006) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных
домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации» застройщик — юридическое лицо независимо от
его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды
земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого
строительства в соответствии с указанным Федеральным законом для строительства
(создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных
объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на
основании полученного разрешения на строительство. Положениями Закона № 214-ФЗ
также предусмотрено, что действие этого Закона не распространяется на отношения
юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с
инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости
(в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в
долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом
Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной
деятельности. Финансирование капитального строительства на основе
инвестиционных проектов в рамках осуществления инвестиционной деятельности
регламентируется Законом № 39-ФЗ от
25.02.1999 (ред. от 24.07.2007) «Об инвестиционной деятельности в
российской федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и
гражданским законодательством и основано на общих принципах инвестиционных
отношений. В то время как финансирование капитального строительства в рамках
договоров участия в долевом строительстве является отдельным видом
правоотношений.

Договор участия в долевом строительстве
представляет собой договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и
после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства,
а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить
обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при
наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного
объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Данный договор заключается
в
письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Согласно
законодательству об инвестиционной деятельности:

— инвестиции — имущество, вкладываемое в
объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли
и (или) достижения иного полезного (положительного социального) эффекта;

— инвестиционная деятельность — вложение
инвестиций и осуществление практических шагов по реализации инвестиций или
действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Таким образом, инвестиционные признаки
появляются у договора, если выполнены по меньшей мере два условия:

— вложение направлено на создание
объекта, который будет использоваться в предпринимательской деятельности;

— стороны договора осуществляют
практические действия по реализации инвестиций.

Для граждан-инвесторов цель заключения
договора — очевидное желание получить (приобрести) жилое помещение — квартиру,
предназначенную для удовлетворения личных (семейных) нужд, которая в данном
случае не является для них объектом предпринимательской деятельности, а
во-вторых, лицо, вносящее денежные средства по договору долевого участия, не только
никак не участвует впоследствии в реализации программы строительства, но и не
имеет возможности проводить какой-либо действенный контроль за их целевым и
своевременным использованием. Инвестирование — это предпринимательское занятие.

Проблем при заключении таких договоров
может возникнуть множество, об этом можно писать целые монографии. Главная
проблема в том, что в большинстве случаев договора заключаются в обход
действующего законодательства и не регистрируются в УФРС, что приводит к
многочисленным заключениям договора на один и тот же объект и к невозможности
проверить отсутствие прав третьих лиц на объект при заключении договора.
Происходят банкротства, не выполняются инвестиционные условия, в результате
чего не сдаётся дом в установленные сроки и. т. д. и т. п.

Ильина Елена Вадимовна, адвокат СПбГКА АК N 10