Блог

Договор поручения риэлтор

Виды договоров для работы риэлторов.

В своих статьях я не раз обращала ваше внимание, уважаемые начинающие риэлторы, на необходимость заключать договорные отношения с клиентами в письменном виде.

Очень часто неопытные риэлторы задают вопрос — как избежать «кидалова» в нашей профессии? Заключение Договора — это законный путь оказания услуг и при этом законно получить свое комиссионное вознаграждение.

Но, это путь для честных риэлторов, зарегистрированных как индивидуальные предприниматели, а ни в коем случае для «левых» агентских сделок. Потому, что подписи на документах должно ставить лицо, имеющее для этого основания, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий Свидетельство о регистрации своей деятельности по профилю.

Я остановлюсь на некоторых видах договоров, с которыми удобно работать риэлторам.

Приведенные примеры договоров не являются эталонами, каждая сделка индивидуальна, применяйте персональный подход к каждой сделке.

Какие же виды договоров бывают?


1. Договор об оказании риэлторских услуг.

Услуги риэлтора разнообразны, перечень указан в статье Услуги риэлтора.

Гражданское законодательство не содержит требований относительно обязательных условий в Договоре об оказании риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.

Есть несколько обязательных моментов ( ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:

— право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель
— четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес)
— сроки действия договора
— Обязанности сторон по договору (Заказчик-Исполнитель, или Риэлтор- Клиент)
— стоимость услуги
— порядок выплат комиссионного вознаграждения

Дополнительные моменты:

— графа о возмещении убытков, уплате неустойки, выплате штрафа.

Неотъемлемые приложения: ( в случае необходимости)

— Перечень услуг
— график платежей
-Дополнительное Соглашение


Сопутствующие документы:

— Акт сдачи- приема работ ( услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства
-Отчет исполнителя
— Отчет исполнителя о расходах

Образец такого договора можно увидеть здесь… Напоминаю, каждый договор — индивидуален, образец договора применяйте,но адаптируйте к своим условиям по сделке!

2. Договор Поручения. ( ст.49 ГК РФ, ст.971-979)

Этот договор может быть эксклюзивным и простым. В основном заключается с Продавцом объекта недвижимости.

— Заключается между юридическим лицом ( индивидуальным предпринимателем) , с одной стороны, и физическим или юридическим лицом с другой стороны. Стороны по Договору поручения определены как Доверитель (заказчик ) и Поверенный ( исполнитель)
— Поверенный обязан исполнять все поручения, данные Доверителем в этом договоре. Отчитываться за проведенные действия, согласно пунктам договора.
— Доверитель обязан возмещать Поверенному издержки, принимать без задержек работу Поверенного, оплачивать комиссионное вознаграждение Поверенному.
— Доверитель обязан выдать Поверенному доверенность, можно в простой письменной форме (п.1, ст. 975 ГК РФ) на все действия, указанные в Договоре Поручения (рекламировать, проводить просмотры, принимать от имени Доверителя залоги, задатки, авансы и др. действия). Но, на услуги непосредственно по сделке требуется нотариальная доверенность. Например, для регистрации в Росреестре, для сбора документов к продаже и др.)

Договор Поручения более четко определяет круг полномочий Поверенного по осуществлению юридических действий. При продаже эксклюзивного объекта, лучше заключать договор Поручения с правом принимать задатки, залоги, авансы на ответственное хранение и заключать от имени Доверителя( Продавца) Предварительный договор.

В чем разница, можете спросить вы? И с каким договором лучше все-таки работать риэлтору?

Лично я предпочитаю раздельную схему по заключению договоров с клиентами.

• Лучше свои комиссионные отделить от общей сделки купли-продажи, заключив Договор об оказании риэлторских услуг. Причин несколько, во-первых, в случае несостоявшейся сделки, я могу все равно претендовать на вознаграждение на основании выполненных риэлторских услуг. Во –вторых, такой договор можно заключить и Продавцом и с Покупателем, ведь услуги для них могут быть разными, соответственно два раза получить вознаграждение. В- третьих, отвечать только за свои недочеты, ошибки и недоработки, а не за капризы клиентов, проходящих по сделке.
• Предварительный договор заключать между Покупателем и Продавцом, где фиксируются суммы продажи, к которым Агент не имеет никакого отношения. Ответственность сторон при этом за неисполнение условий договора несут непосредственно Продавец и Покупатель.
• Можно составить 3-х сторонний договор, по желанию клиентов, между Продавцом, Покупателем и Риэлтором.

Договоры бывают разные.

3. Предварительный договор + Соглашение о задатке (залоге, авансе)

Цель Предварительного договора – защищать интересы будущей сделки между Продавцом и Покупателем и застраховать риски по уклонению от взятых обязательств по договору сторон сделки.
Такой договор удобно заключать, если это не быстрая сделка, а требуется время для подготовки документов, для организации сделки, для получения всей остальной суммы денег.

Положительные стороны:

— объект недвижимости закрепляется за конкретным Покупателем по фиксированной цене
— Покупатель гарантирует свою платежеспособность – вносит предоплату ( задаток, залог, аванс)
-Продавец гарантирует чистоту сделки
— устанавливаются четкие сроки заключения Основного Договора купли-продажи

Неотъемлемое приложение:

— Соглашение об авансе, задатке, залоге

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.proekt-007.ru/dogovor/dogovor002.html

4. Договор на оказание информационно-консультационных услуг

Обычно применяется в случае оказания услуг по аренде (найме) жилого помещения. В чем удобство для риэлтора?

— Одноразовая услуга. Получил деньги и забыл
— Договор аренды ( найма ) заключают между собой Наниматель и Наймодатель (мы предоставляем бланки и консультацию по заполнению).
— Расчеты между сторонами Риэлтор не контролирует- это нереально, не несет ответственности за недобросовестность сторон

Образец такого договора можно увидеть здесь…http://www.businesspravo.ru/Doc/DocShow_DocID_14.html

Как же убедить клиента заключить Договор с риэлтором? Самые конкретные рекомендации можно получить здесь.

Желаю успехов в нелегком риэлторском труде!

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Договор с риелтором: как не заплатить за одну услугу дважды

Супруги решили купить себе трехкомнатную квартиру. Агентство недвижимости, в которое они первоначально обратились, затянуло подготовку документов с выбранным вариантом жилья. Тогда клиенты попросили другого риелтора помочь им в поиске недвижимости. Тот показал покупателям ту же самую квартиру и в суде потребовал за это деньги. Истец уверял, что супруги сами подписали договор, который предусматривал оплату за такую услугу. Запутанная история дошла до Верховного суда.

За границей (США, Великобритания, Германия) соглашения граждан с риелторами являются отдельной категорией договоров, говорит юрист АБ «Линия Права» Фаррух Саримсоков: «Они направлены на достижение результата: поиск недвижимости для заказчика, который купит или снимет это жилье». В России же риелторская деятельность напрямую не урегулирована законодательством, отмечает юрист КА «Юков и партнеры» Маргарита Захарова. С этой особенностью столкнулись на практике Сергей и Людмила Харчиковы*, который весной 2015 года стали подыскивать себе новую трехкомнатную квартиру в Ростове-на-Дону стоимостью до 4 млн руб. За помощью в таких поисках потенциальные покупатели обратились в компанию «Единая Городская Служба Недвижимости». Вскоре фирма нашла для четы Харчиковых подходящий вариант по цене 3,65 млн руб. Супруги подписали с продавцом квартиры Антоном Киловым* предварительный договор купли-продажи жилья и передали ему 200 000 руб. в счет заключения будущего основного соглашения.

Повторный просмотр накладен

Агентство недвижимости стало собирать документы, необходимые для этой сделки. Однако подготовка бумаг затянулась, и Харчиковы параллельно попросили индивидуального предпринимателя Сергея Орликова* подыскать варианты других квартир. Он сразу предложил клиентам посмотреть на выбор три варианта жилплощади. На осмотр первого жилья с потенциальными покупателями поехала работница риелтора Анна Наумова*. Прибыв по нужному адресу, Харчиковы обнаружили, что это та самая «трешка», за которую они уже заплатили аванс. Супруги сказали агенту, что данное жилье им показывать не нужно, так как они уже заключили предварительный договор о его покупке. Тогда Наумова попросила Людмилу Харчикову подписать «просмотровый лист» квартиры, что та и сделала.

А спустя месяц «Единая Городская Служба Недвижимости» все же собрала необходимый пакет документов для сделки, и Сергей Харчиков заключил основной договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. Об этой покупке узнал Орликов и обратился в суд. Он пояснил, что «просмотровый акт», который его сотрудница дала на подпись Харчиковой, на самом деле был договором об оказании информационных услуг. Один из пунктов этого документа предусматривал, что в случае покупки просмотренной квартиры кем-то из членов семьи клиента покупатель платит риелтору 6% от ее цены.

Ссылаясь на перечисленные основания, предприниматель Орликов потребовал взыскать с Харчиковой 222 000 руб. – злополучные проценты от стоимости жилья. Ответчик заявила встречный иск – признать спорный договор недействительным. Покупательница уверяла, что работница риелтора ее обманула. По словам Харчиковой, она подписывала «просмотровый лист» в темноте, а агент ей сказала, что это внутренний акт, который не порождает никаких правовых последствий и нужен лишь для отчета перед руководителем – Орликовым.

«Договор дороже денег»

Судья Алина Ляшова отказала в иске бизнесмену, сославшись на то, что ранее «Единая Городская Служба Недвижимости» показывала ту же самую квартиру Харчиковым еще до агента заявителя. Более того, супруги даже заключили предварительный договор купли-продажи этого жилья, подчеркнул суд (дело № 2-357/2016). Встречные требования покупателя судья Ляшова тоже не стала удовлетворять. Ворошиловский районный суд Ростова-на-Дону отметил, что договор Харчикова подписала добровольно. Апелляция оставила решение первой инстанции без изменений. Ростовский областной суд дополнительно пояснил, что стороны спорного договора неправомерно включили в это соглашение пункт о зависимости оплаты от достижения определенного результата – покупки квартиры (дело № 33-10902/2016). Риелтор не согласился с решениями нижестоящих судов и обжаловал их в Верховный суд.

ВС отметил, что стороны не оспаривали сам факт оказания услуги по показу жилья. Следовательно, ростовским судам надо было определить, является ли отказ ответчика от оплаты работы риелтора добросовестным поведением. Харчикову нельзя освобождать от уплаты вознаграждения предпринимателю только потому, что она подписала аналогичный документ с другой фирмой, разъяснили судьи ВС со ссылкой на п. 3 ст. 308 ГК («Стороны обязательства»). Кроме того, стороны такого соглашения могут указать любой способ оплаты услуг, который не запрещен законом, заключила Судебная коллегия по гражданским делам ВС (дело № 41-КГ17-8).

«Тройка» судей под председательством Сергея Асташова отменила решение апелляции и отправила дело на новое рассмотрение в Ростовский областной суд (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Заключайте только агентский договор с риелтором»

«Право.ru» попросило экспертов дать гражданам советы по заключению соглашений с риелторами. При подписании договора с агентом недвижимости клиенту следует избегать неясностей в его положениях, говорит юрист петербургской практики «Пепеляев Групп» Вадим Инсаров. Сам он приветствует решение ВС. По его словам, такой акт дисциплинирует граждан быть внимательнее при подписании различных документов и увеличивает ответственность обеих сторон.

Правила по заключению договора с риелтором

1. Заключать соглашение только в письменной форме.

2. Максимально четко определить момент уплаты денег.

3. Однозначно описать желаемый результат.

4. Предусмотреть гарантию возврата всех уплаченных денег при недостижении обозначенного результата в установленный срок.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов

Поддерживая мнение коллеги, Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», поясняет, что в подобных ситуациях надо заключать с риелтором не договор на информационные услуги, а агентское соглашение. Тогда клиент будет платить деньги не просто за показ квартиры, а за всю организацию сделки с недвижимостью, отмечает юрист. По словам Саримсокова, агентский договор эффективнее защищает интересы клиента. В частности, риелтор будет нести ответственность за сокрытие информации о нужной квартире или предпочтении другому клиенту, объясняет юрист.

Самые распространенные злоупотребления среди агентов недвижимости

1. Работа без договора, когда подтверждением получения денег является расписка.

2. Ограниченное число показов. Исполнитель обязуется подобрать три объекта, отвечающих заданным параметрам. Все эти варианты могут быть заведомо непригодными для покупки.

3. Результатом соглашения может быть не выход на сделку, а только демонстрация объекта. В таком случае велик риск, что продаваемая квартира может быть с долгами по «коммуналке» или другими обременениями.

Источник: Юлия Бузанова, старший юрист, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» Содружества земельных юристов

Захарова советует включить в соглашение конкретные основания, которые освободят клиента от оплаты по договору. По ее словам, стоит предусмотреть в договоре и четкий срок на поиск недвижимости: «Иначе риелтор может затянуть этот процесс». Эксперт предупреждает, что агентство только ищет недвижимость по заданным характеристикам, но не занимается юридической проверкой статуса такого имущества. Управляющий партнер КА «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский отмечает еще один важный момент, который надо учитывать в спорах гражданина с риелтором: имеется ли подписанный акт о показе квартир. Если такой документ отсутствует, это поможет доказать клиенту в суде, что услугу ему не оказали, резюмирует эксперт.

*имена и фамилии участников процесса изменены редакцией

Стоит ли заключать договор с агентством недвижимости?

Продолжаю серию постов о недвижимости 🙂

Итак, представим ситуацию: вы решили продать квартиру, комнату, дом или участок и обратились в агентство недвижимости с целью выставить свой объект на продажу. В зависимости от агентства, разговор с риэлтором (менеджером отдела продаж) может развиваться в двух направлениях:

Первое – вам дают минимум информации, всячески набивают цену агентству и себе, и дальше предлагают заключить эксклюзивный договор (другие названия: «договор на рекламу», «договор поручения», «договор на оказание услуг» и т.д.) на продажу вашего объекта недвижимости;

Второе – с вами мило беседуют, рассказывают каким способом будут работать по вашему объекту, ориентируют по цене на основе аналогичных вариантах из базы агентства. Если вы, например, продаете свой объект и планируете покупать другой, то вам опять же могут распечатать варианты из базы и показать. Исходя из этого, риэлтор может предложить стоимость продажи, для того чтобы хватило средств купить другой объект, если же объект который вы планируете купить стоит дороже, чем ваш, то риэлтор будет всяческими способами пытаться узнать – есть ли у вас доплата, и если есть, то какая. В течение всего этого времени у вас, как у клиента, складывается впечатление, что работа уже пошла и риэлтор плавно подводит вас к заключению договора на «оказание услуг». Все, вы попались!

Так что же представляет собой «эксклюзивный договор» (это слово несет негативный оттенок, поэтому многие риэлторы его не используют, всячески маскируют, хотя между собой называют именно так)? Договор составлен таким образом, что вы, заключая его с агентством, поручаете агентству и конкретному риэлтору заниматься от вашего имени рекламой объекта, назначать показы и просмотры. Почему этот договор является «эксклюзивным»? Да потому что при его заключении агентство получает эксклюзивное право на продажу вашей квартиры! Оно заберет у вас один из правоустанавливающих, либо правоподтверждающих документов, либо весь пакет документов на хранение, и, ВНИМАНИЕ! продать свою квартиру,

Другие публикации:  Приказ охранные зоны

дом или участок, на срок заключения этого договора, БЕЗ участия этого агентства вы уже не сможете.

Договор, как правило, заключается на 3 месяца. Если можно увеличить срок заключения, риэлтор обязательно постарается это сделать. Если вы будете настаивать на том, что не можете ждать 3 месяца, договор с вами заключат на месяц, но с автопродлением. То есть, если вы в конкретный день не созвонились и не пришли забрать документы, то договор продляется еще на месяц и так далее (кстати, при заключении договора на 3 месяца действует точно такая же схема).

В договоре прописывается сумма услуг, например 100 тысяч рублей, как правило, есть пункт о том, что эта сумма может быть изменена на момент заключения договора задатка. Для чего это сделано? Допустим, риэлтор составил большую цепочку из квартир, но по сумме где-то что-то не проходит. И для того чтобы сделка не сорвалась, этот риэлтор или все риэлторы, участвующие в цепочке, ужимают свою комиссию понемногу и проводят сделку. За счет того, что цепочка из квартир большая, риэлтор может взять комиссию со всех участников сделки, или договорится о том, чтобы другой риэлтор поделился с ним его комиссией. Чтобы постоянно не менять суммы услуг, прописанные в договоре, и есть этот пункт об изменении цены услуг при соглашении сторон.

В договоре также прописывают штрафные санкции, например от 20 до 50 т.р. Если Вы вдруг поняли, что не хотите работать через это агентство и требуете отдать документы, то по условиям договора вам придется заплатить этот штраф. «За что?» – спросите вы. За проделанную работу по раскрутке вашего объекта, хотя вся раскрутка заключалась в следующих пунктах:

1) Ваш объект добавлен в базу АН и на сайт с минимальным описанием, и возможно, с несколькими фотографиями;

2) В еженедельном справочнике недвижимости толщиной с полтора больших пальца (в зависимости от города и количества населения) выходит строчка с тех. данными вашего объекта недвижимости.

Риэлтор делает расклейку объявлений по вашему объекту.

Риэлтор звонит потенциальным клиентам и предлагает ваш вариант.

Риэлтор строит цепочку с вашим объектом и пытается свести всю схему в единое целое.

На деле же, выполняются только два пункта, а риэлторы в большинстве случаев стараются работать с покупателями и желательно «чистыми», т.е. теми, у кого на руках наличные деньги и они готовы купить вариант прямо сейчас.

Таких эксклюзивных договоров средний риэлтор заключает 3-5 в месяц, а хороший 8-15 и объект просто висит в базе, пока кому то, возможно, не понадобится вариант с такими данными, как у вашего. Естественно, вдобавок ко всему, у каждого риэлтора стоит определенный план по заключению таких договоров.

Риэлтор может заключить с вами договор на ваших условиях (цена квартиры, срок). Его задача привязать вас к себе. Через месяц, когда был произведен один показ, и пара уточняющих звонков от риэлтора, вы уже будете готовы к снижению цены на свой объект, и как раз в этот момент вам позвонит ваш агент и с грустью в голосе скажет: «Эх, Виталий Иванович, вот видите, рекламируем, рекламируем, предлагаем всем ваш вариант, но цена не устраивает. Помните, я вам приводила клиентов, так им все понравилось, но цена не устроила… Давайте снизим цену тысяч на двести-триста. »

Вы уже будете готовы ко всему. И так эта история будет повторяться до тех пор, пока ваш объект не будет продан по цене, ниже той, на которую вы рассчитывали, при этом цена услуг будет такой же большой, но устав от затянувшейся продажи вы будете уже готовы на все условия.

Теперь подумайте, нужно ли это вам? Быть привязанным к одному агентству, к одному риэлтору, в компетентности которого вы не уверены. Стоят ли «рекламные услуги», за которые вы можете получить штраф, забрав документы раньше срока — 10, 20, 50 тысяч рублей? В крупные справочники по недвижимости частные лица могут подать объявление совершенно бесплатно и получить уйму звонков от потенциальных покупателей и от риэлторов с покупателями, либо от риэлторов желающих заключить пресловутый договор. Расклейка же как инструмент маркетинга малоэффективна, сейчас все сконцентрировано в интернете. Добавить свой объект на сайты по продаже недвижимости вы можете также бесплатно, либо если хотите выделить и поднять свое объявление, то это будет стоить символические 5-10 долларов.

Как же сделать так, чтобы ваш объект все-таки попал в базу агентства или агентств?

Во-первых, помните, что Агентства Недвижимости не имеют права требовать ваши документы. Нет никаких законов, по которым агентство принимается за работу над объектом, только если у них будут документы на определенный объект недвижимости, будь то квартира, дом, участок.

Поэтому, обратившись в агентство, на предложение заключить договор либо смело отказывайте, либо заключайте договор по копиям документов. У риэлторов это называется «мягкий эксклюзив», и его заключают лишь тогда, когда клиент попался юридически подкован и риэлтор со своим предложением о заключении договора послан подальше. В большинстве случаев, по мягкому договору будут (если будут) произведены точно такие же действия для продажи объекта.

Заключение договора на рекламу, эксклюзивного договора – это просто гарантия для агентства и, в частности для риэлтора, что оно получит свою комиссию, даже если нашел покупателя на вашу квартиру риэлтор других агентств.

Заключать мягкий договор вы можете смело. Ваши документы останутся на руках. Вы можете пройтись по всем крупным агентствам вашего города и везде заключить мягкие договоры (так вы будете уверены, что над вашим объектом работает несколько риэлторов, ваш объект есть во всех базах крупных агентств).

Какой договор с клиентом может заключать риэлтор? Обучение риэлторов

Какой договор с клиентом может заключать риэлтор?

Начинающим и неопытным риэлторам надо учиться и привыкать работать с клиентами на основе прозрачных отношений, а этого можно достичь только лишь заключая договора с клиентом. Довольно частые вопросы поступают от вас, уважаемые риэлторы, как избежать обмана со стороны клиента.

Договор с клиентом

Это самый цивилизованный и законный путь построения отношений между клиентом и риэлтором, позволяющий защитить свое комиссионное вознаграждение.

Договор с клиентом имеет право подписывать только уполномоченное лицо, это может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а также уполномоченное лицо на основании нотариальной доверенности. Поэтому, нелегальные риэлторы никогда не подписывают договора и спросить потом с них за аферы или просто недобросовестную услугу невозможно, нет подписи, нет ответственности.

В этой статье я рассмотрю некоторые виды договоров для работы риэлторов с клиентами:

Агентский договор

Это договор на оказание посреднических услуг между двумя юридическими лицами или физлицом и юрлицом. Одна сторона принципал, вторая агент. Агент является исполнителем поручений принципала на возмездной основе. Это напоминает договор о намерениях заключить в дальнейшем еще один договор на совершение конкретных действий. Такой договор поможет составить этот сайт.

Договор об оказании риэлторских услуг

Это договор на оказание конкретных услуг клиенту с перечнем объема работы. Стороны определены как Заказчик и Исполнитель. Риэлтор-исполнитель самостоятельно может определять условия по этому договору, так как Гражданский Кодекс не устанавливает обязательность каких — то условий по данному договору. Образец такого договора можно увидеть здесь. В статьях 423-425 ГК РФ определены некоторые обязательные требования к составлению данного договора оказания возмездных услуг.

— подпись ответственного лица ООО или ИП

  • Неотъемлемые Приложения к Договору об оказании риэлторских услуг:

— описание объекта недвижимости

— соглашение о взаиморасчетах

К Договору об оказании риэлторских услуг имеется список дополнительных документов, просто необходимых в работе риэлтора:

— Акт сдачи-приема выполненных работ

— отчет Исполнителя о расходах

Договор Поручения (Гл.49,ст. 971-979 ГК РФ).

— стороны по договору определены как Доверитель и Поверенный

— договор Поручения может быть эксклюзивным или простым ( обычно заключается с продавцом недвижимости)

— Поверенный обязуется исполнять поручения Доверителя на возмездной основе

— Доверитель обязан подписать доверенность Поверенному на все действия по договору Поручения ( реклама, просмотры, прием авансов и др.), доверенность допускается в простой письменной форме.

— на все действия риэлтора вне этого договора нужна все равно нотариальная доверенность ( сбор документов, регистрация и др.)

— Договор Поручения подразумевает эксклюзивность, это очень строгий юридический договор, на основании которого риэлтор может заключать Предварительный договор с покупателем без личного присутствия продавца и брать себе на ответственное хранение обеспечительную сумму ( аванс, задаток) непосредственно за объект недвижимости, а не за услуги.

Предварительный договор ( ст.429 ГК РФ)

Заключается между продавцом и покупателем или доверенными лицами, риэлтор имеет право заключить с покупателем предварительный договор в том случае, если у него подписан договор Поручения с продавцом со всеми нужными полномочиями. Цель Предварительного договора – заключение в будущем основного договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Такой договор заключается обычно в том случае, если сторонам требуется время для подготовки объекта недвижимости к продаже, например, не готовы документы или не подобран альтернативный вариант. Не рекомендуется в тексте договора вносить пункты о внесении авансовых платежей, так как цели у договора другие. Лучше составить Дополнительное соглашение о внесении аванса или обеспечительной суммы за объект недвижимости.

  • Договор на оказание информационно-консультационных услуг – обычно используется в случае оказания услуг по аренде (найме) объекта недвижимости. Быстрый договор, предусматривает оплату за информацию и консультацию и все, больше никакой ответственности для риэлтора не несет.

Уважаемые риэлторы, работайте легально, прозрачно, ответственно и вам будут доверять ваши клиенты!

4.3. Риэлторские услуги

4.3. Риэлторские услуги

Термин «риэлтор» является русскоязычной версией английского слова «realtor», образованного в свою очередь от «realty» (недвижимость, недвижимое имущество). Данный термин является общепринятым во многих государствах и используется для обозначения физического лица или организации, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке недвижимости.

В 1950 г. обозначение «REALTOR» было зарегистрировано в США в качестве товарного знака, исключительные права на который принадлежат Национальной Ассоциации Риэлторов (NAR). В состав NAR входят специалисты различного профиля — адвокаты, оценщики, исследователи правового титула (правоустанавливающих документов) и пр. Объединяет их объект профессиональной деятельности — любые виды недвижимого имущества.

В российском законодательстве понятия «риэлтор» и «риэлторская деятельность» впервые появились в 1996 г., когда Правительством РФ было утверждено Положение о лицензировании риэлторской деятельности[152].

Риэлторская деятельность определялась как осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица, гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. Чуть позже, в 1997 г., были разработаны и введены в действие Методические рекомендации по аттестации специалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность[153]. До получения лицензии соискатель обязан был пройти обучение по специальной программе, утвержденной Госкомимуществом России, которая включала положения Гражданского кодекса РФ о дееспособности граждан, условиях действительности сделки и мерах гражданско-правовой ответственности, жилищное право, законодательство о регистрации граждан по месту жительства и месту временного пребывания и пр. В мае 2002 г., в связи с изменениями в законодательстве о лицензировании, Положение о лицензировании риэлторской деятельности утратило силу[154], а занятие риэлторской деятельностью стало доступным для всех желающих[155].

В настоящее время договоры, заключаемые между риэлтором (агентством недвижимости) и заказчиком, могут иметь различные наименования: договор об оказании информационных услуг, договор об оказании информационно-посреднических услуг, агентское соглашение, договор поручения, эксклюзивный договор о продаже и пр.

В случае спора относительно природы договора, заключенного между гражданином и агентством недвижимости, суд принимает во внимание не столько наименование договора, сколько характер обязанностей, возложенных на риэлтора указанным договором. Если договор предусматривает совершение риэлтором юридических действий от имени клиента или от собственного имени (но в интересах клиента), то имеются основания для его квалификации по одной из посреднических моделей (поручение, комиссия, агентирование).

Если обязанности риэлтора ограничиваются совершением фактических действий — поиском объекта недвижимости, проведением переговоров с собственником объекта относительно условий будущей сделки, консультированием клиента по вопросам оформления и регистрации сделки с недвижимостью, — к спорному договору применяются положения гл. 39 ЕК РФ о возмездном оказании услуг.

Безосновательное использование в названии договора терминов, характерных для договора поручения, комиссии или агентирования («поверенный», «агент», «брокер» и т. д.), может рассматриваться как введение в заблуждение потребителей о свойствах оказываемых риэлтором услуг и стать основанием для привлечения риэлтора к административной ответственности в соответствии с ч. 1 ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях РФ («Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации об услуге»),

В судебной практике преобладает позиция об отнесении договоров граждан с агентствами недвижимости к договорам возмездного оказания услуг (гл. 39 ЕК РФ).

ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ЗАО «Русский строительный союз» (далее — ЗАО «РОС») о взыскании 364 875 руб., из них 350 280 руб. — стоимость услуг по договору от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР и 14 595 руб. — неустойка.

Решением от 20.01.2005 г. в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» просит решение суда и постановление апелляционной инстанции отменить как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение. Полагает, что суд неправильно применил нормы гл. 39 ГК РФ и не применил подлежащие применению нормы гл. 51,52 Кодекса.

Изучив материалы дела, суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы, указав на следующие обстоятельства.

Между ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» (фирма) и ЗАО «РОС» (клиент) заключен договор от 24.06.2004 г. № 115-3/ПР об оказании агентских услуг при продаже объекта жилого фонда. По условиям договора фирма оказывает клиенту комплекс агентских услуг по организации продажи объекта недвижимости, принадлежащего клиенту. В силу п. 4.1 договора в случае уклонения или отказа клиента от совершения сделки на условиях договора, или невыполнения клиентом иных своих обязательств по договору фирма имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке. В этом случае клиент обязан уплатить фирме полную стоимость услуг 12 000 долл, и выплатить штрафную неустойку в размере 500 долл. США.

Другие публикации:  Пособие по рождению ребёнка в башкирии

Письмом от 14.07.2004 г. № 117 ЗАО «РСС» уведомило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» об отказе от исполнения договора в соответствии с п. 1 от. 782 ГК РФ, а также о готовности возместить фирме фактически понесенные расходы. В ответ ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направило ЗАО «РСС» письмо с требованием выплатить денежную сумму в размере 12 500 долл. США в рублях по курсу ЦБ РФ надень платежа.

ЗАО «РСС» сообщило, что договор от 24.06.2004 г. в связи с односторонним отказом прекратил свое действие; ЗАО «РСС» предложило ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» направить в адрес первого доказательства понесенных фактических расходов, которые оно готово возместить за исключением требований о выплате штрафной неустойки в размере 500 долл, и вознаграждение фирмы в размере 12000 долл. США, поскольку данные суммы не входят в понятие «фактически понесенные расходы». Получив такой ответ, ООО «АВЕНТИН-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным иском.

Суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорного договора как договора на оказание возмездных услуг и правильно применили к спорным правоотношениям нормы главы 39 ГК РФ, в частности п. 1 от. 782 указанного кодекса, предоставляющего право заказчику отказаться от исполнения договора. Поскольку доказательств, подтверждающих, что истец понес расходы при исполнении договора до получения отказа заказчика от договора, истец не представил, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2005 г. № А56-32221/04).

Аналогичное дело было рассмотрено судом общей юрисдикции, с тем же результатом.

Ф. обратился в суде иском к ООО «…»о защите прав потребителя, указав в обоснование требований, что 23.08.2011 г. заключили с ответчиком договор на оказание риэлторских услуг, предметом которого является оказание содействия в приобретении квартиры, внес ответчику денежные средства в качестве «задатка», в счет оплаты приобретаемой квартиры. В течение срока действия договора об оказании риэлторских услуг(до 23.09.2011 г.) договор купли-продажи квартиры с продавцом заключен не был, какие-либо действия по исполнению обязательств из договора ответчик не совершил, однако возвратить сумму внесенного задатка отказался. Истец, указывая на ничтожность п. 1.3 договора, согласно которому внесенная им сумма является задатком, просил взыскать с ответчика уплаченные денежные средства, неустойку за неисполнение требований потребителя и компенсацию морального вреда.

Решением Ленинского районного суда г. Чебоксары от 26.04.2012 г. исковые требования Ф. удовлетворены, в его пользу с ООО «….» взысканы уплаченные по договору от 23.08.2011 г. денежные средства, неустойка и компенсация морального вреда. Кроме того, с ответчика в доход бюджета г. Чебоксары взыскана сумма штрафа.

Не согласившись с указанным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства перед Ф. исполнил надлежащим образом, договор купли-продажи не был заключен по вине самого истца, который предоставил недостоверные сведения о покупателе и пропустил срок для заключения договора.

Апелляционным определением Верховного Суда Чувашской республики от 09.07.201 2 г. № 33-2090/2012 вышеуказанное решение оставлено без изменения, жалоба ООО «…» — без удовлетворения с указанием следующих мотивов.

Проанализировав условия заключенного договора, в частности о его предмете, суд первой инстанции правильно квалифицировал спорные отношения сторон как договор возмездного оказания услуг, к которому применяются правила гл. 39 ГК РФ и гл. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей».

В силу п. 1 от. 782 ГК РФ, от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» заказчик (потребитель) вправе отказаться от исполнения договора об оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов. В силу от. 779, 781 ГК РФ заказчик обязан оплатить фактически оказанные ему услуги.

Установив, что обязательства, принятые ООО «…» по оказанию риэлторских услуг, а именно: подготовка проекта договора отчуждения объекта недвижимости, осуществление консультирования покупателя по вопросам предстоящей сделки, ее сопровождение в УФРС по Чувашской Республике, обеспечение безопасности и конфиденциальности сделки, исполнены не были, суд пришел к выводу о том, что уплаченная Ф. денежная сумма, являющаяся вознаграждением за оказание услуги, подлежит возврату.

Также судом первой инстанции было правильно принято во внимание то обстоятельство, что в соответствии с п. 3.2 и п. 3.3 договора основанием к оплате ответчику вознаграждения за оказанные услуги является подписание договора отчуждения объекта недвижимости между сторонами (продавцом и покупателем), его государственная регистрация и получение документов в регистрационной службе. Из буквального содержания договора следует, что вознаграждение за оказанные услуги по выполнению обязательств по договору на оказание риэлторских услуг оплачивается только по достижении результата.

Из материалов дела следует, что тот результат, на который рассчитывал потребитель при заключении данного договора, — приобретение квартиры, в срок до 23.09.2011 г. достигнут не был, следовательно, у Ф. не возникло обязанности по выплате вознаграждения исполнителю.

Вышеизложенные примеры иллюстрируют одно немаловажное отличие между договорами посреднического типа и договором возмездного оказания услуг. Законодатель, как правило, не допускает возможность одностороннего расторжения договора комиссии и договора агентирования, заключенных на определенный срок (ст. 1003, 1004, 1010 ГК РФ).

В договоре возмездного оказания услуг заказчик, напротив, вправе в любое время отказаться от исполнения договора, с возмещением исполнителю лишь фактически понесенных расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ)[156]. Любые условия о выплате заказчиком неустойки за досрочный отказ от договора либо о заблаговременном предупреждении исполнителя о расторжении договора признаются ничтожными, поскольку ограничивают право заказчика[157].

Многие агентства недвижимости, осознавая отмеченные выше преимущества договора возмездного оказания услуг для заказчика, целенаправленно используют в своей практике договор агентирования и ограничивают случаи одностороннего расторжения договора только виновными действиями контрагента. Однако суды при рассмотрении споров между органами Роспотребнадзора и агентствами недвижимости (риэлторами) квалифицируют подобные условия договора как ущемляющие права потребителя в сравнении с положениями ст. 782 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей».

ООО «Квартирное бюро «Ярмарка» (далее — общество) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным постановления управления Роспотребнадзора по Свердловской области (далее — управление, административный орган) о привлечении общества к административной ответственности.

Как следует из материалов дела, в ходе проверки административным органом был установлен факт нарушения обществом прав потребителя, а именно — включение в договор об оказании риэлторских услуг от 23.05.2006 г. с гр. П. условий, ущемляющих законные права потребителя. По результатам проверки управлением вынесено постановление от 05.04.2007 г. № 20 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.

Решением суда от 16.05.2007 г., оставленным без изменения апелляционной инстанцией, в удовлетворении заявления общества отказано.

ФАС Уральского округа, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы общества, подтвердил законность и обоснованность вынесенного по делу решения.

Исследовав вышеуказанный договор, суды пришли к выводу о том, что договор является смешанным и содержит элементы договора поручения и агентского договора. В пункте 7.1 договора установлено, что одна из сторон может досрочно расторгнуть договор без уплаты штрафных санкций только в случае нарушения договора другой стороной. Из пункта 7.6 договора следует, что в случае отказа клиента от объекта, предложенного риэлтором, и последующего приобретения объекта (прав на объект) без участия риэлтора в течение 6 месяцев с момента окончания договора клиент обязан уплатить риэлтору неустойку в двукратном размере вознаграждения.

Изучив вышеуказанные положения договора от 23.05.2006 г., суды пришли к выводу о том, что без уплаты штрафных санкций гражданин не вправе по своему усмотрению расторгнуть договор (отказаться от услуг по договору). Между тем в соответствии со от. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

В пункте 1 от. 782 ГК РФ также указано, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Статьей 977 ГК РФ установлено, что доверитель вправе отменить поручение, а поверенный — отказаться от него во всякое время, и соглашение об отказе от этого права является ничтожным.

На основании изложенного суды пришли к выводу о том, что условия указанного пункта договора противоречат положениям от. 977 ГК РФ, с учетом применения к агентским отношениям правил о договорах поручения (от. 1011 Кодекса). Поскольку, установив ограничивающие потребителя условия расторжения договора, заявитель лишил гражданина права свободного выбора поставщика услуги и нарушил установленные законодательством обязательные требования для оказания соответствующих услуг, выводы судов первой и апелляционной инстанции о наличии в действиях общества состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 от. 14.8 КоАП РФ, являются законными и обоснованными. Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, о том, что от. 32 Закона о защите прав потребителей противоречит существу агентского договора и не может применяться к спорным правоотношениям, судом кассационной инстанции отклоняются, как основанные на неверном толковании закона (Постановление ФАС Уральского округа от 06.12.2007 г. № Ф09-10153/07-С1).

От правовой квалификации договора могут зависеть условия выплаты риэлтору вознаграждения. В большинстве случаев, когда риэлтор оказывает заказчику посреднические услуги, вознаграждение (или большая его часть) выплачивается риэлтору при условии достижения благоприятного результата — после заключения основного или предварительного договора между заказчиком и третьим лицом. Подобный порядок оплаты услуг в настоящее время не является бесспорным.

В январе 2007 г. Конституционный Суд РФ рассмотрел вопрос о правомерности так называемых условных гонораров («гонораров успеха») за юридические услуги. Со ссылкой на императивное определение предмета договора возмездного оказания услуг в п. 1 ст. 782 ГК РФ — совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем — суд признал подобный вид вознаграждения неприемлемым:

«…Давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК РФ предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.

Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Следовательно, заключая договор возмездного оказания услуг, стороны, будучи свободны в определении цены договора, сроков его исполнения, порядка и размера оплаты, вместе с тем не вправе изменять императивное требование закона о предмете данного договора»[158].

Несмотря на то что предметом рассмотрения в вышеизложенном деле были отношения по оказанию юридической помощи, Конституционный Суд РФ дал толкование п. 1 ст. 779 ГК РФ в целом — вне зависимости оттого, какого рода услуги оказываются по договору[159].

К отношениям между риэлтором и гражданином, заказывающим услугу для удовлетворения личных, бытовых и семейных нужд (не связанных с предпринимательской деятельностью), применяются правила § 2 гл. 37 ГК РФ о бытовом подряде и положения законодательства о защите прав потребителей. Соответственно, еще до заключения договора риэлтор обязан предоставить заказчику всю необходимую информацию об услуге, ее цене и порядке оплаты (п. 1 ст. 732 ГК РФ). Если вследствие неполноты или недостоверности полученной от риэлтора информации заказчик заключил договор на оказание услуг, не обладающих нужными ему свойствами, он вправе требовать расторжения договора и возврата уплаченной цены.

С учетом применения к отношениям между гражданином и агентством недвижимости (риэлтором) правил гл. 39 ГК РФ можно говорить о двух существенных условиях исследуемого договора:

— предмет договора, то есть перечень оказываемых заказчику услуг (описание действий или деятельности агентства, характеристики приобретаемого или отчуждаемого объекта недвижимости);

— сроки оказания услуг.

Цена не является существенным условием договора с агентством недвижимости. При отсутствии соответствующего условия в договоре размер вознаграждения агентства может быть определен по правилам ст. 424 ГК РФ о средней цене при сравнимых обстоятельствах.

Поскольку предмет договора несет в себе определенную информационную нагрузку, то есть дает представление потребителю об оказываемой ему услуге и ее конечном результате, любые изменения в предмете договора должны быть согласованы с потребителем. В противном случае агентство недвижимости несет ответственность за оказание услуги, которая не отвечает ожиданиям потребителя (ч. 3 ст. 4 Закона РФ «О защите прав потребителей»),

Ф. обратился в суд с иском к ООО «Агентство «САНТА» о защите прав потребителей, просил взыскать с ответчика материальный ущерб, причиненный некачественным оказанием риэлторских услуг, неустойку и компенсацию морального вреда.

Решением мирового судьи судебного участка № 119 в Рыбинском районе Красноярского края от 17.12.2009 г. отказано в удовлетворении исковых требований Ф. к ООО «Санта» о возмещении материального ущерба, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. Апелляционным определением Рыбинского районного суда Красноярского края от 27.04.2010 г. указанное решение оставлено без изменения. Отказывая Ф. в удовлетворении иска, суды руководствовались следующим.

Между Ф. и ООО «Санта» был заключен договор об оказании информационных услуг от 29.09.2008 г. № 41. По условиям указанного договора, ООО «Санта» (исполнитель) обязано оказать Ф. (заказчик) услуги по покупке жилого помещения, расположенного в Свердловском районе г. Красноярска. На основании полученной от исполнителя информации Ф. заключил с М. договор уступки права требования от 29.09.2008 г. в отношении квартиры в строящемся жилом доме по адресу г. Красноярск, ул. Судостроительная, 2-й мкр. жилого массива «Пашенный», д. 38-а (строительный адрес). За оказанные услуги Ф. оплатил ООО «Санта» 50 000 рублей. Поскольку договором об оказании информационных услуг было предусмотрено содействие со стороны ООО «Санта» в приобретении квартиры по договору купли-продажи, то есть готового жилья (а не в строящемся доме), Ф. посчитал, что ответчиком обязательства исполнены ненадлежащим образом, и обратился в суд с вышеуказанным иском.

Отказывая в удовлетворении иска Ф., мировой судья исходил из того, что Ф. было известно о том, что предложенная ему квартира находится в строящемся доме, не введенном в эксплуатацию. О согласии Ф. приобрести указанную квартиру, по мнению суда, свидетельствовало и подписание между Ф. и М. договора уступки права требования от 29.09.2008 г. Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу, что ответчик исполнил свои обязательства перед Ф. надлежащим образом, предоставив необходимую информацию.

Другие публикации:  Возмещение оплаты адвоката

Постановлением Президиума Красноярского краевого суда от 29.06.2010 г. № 44 г-43 вышеуказанные решение мирового судьи и апелляционное определение отменены, дело направлено на новое рассмотрение с указанием следующих мотивов.

Из приложенного к надзорной жалобе договора от 29.09.2008 г. № 41 следует, что предметом договора являются услуги ООО «Санта» по содействию заказчику Ф. в приобретении жилого помещения в собственность по договору купли-продажи (п. 1.1, п. 2.5. договора).

По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства (договора) и требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение его условий, по общему правилу, не допускаются (ст. 310 ГК РФ). Судами первой и апелляционной инстанции при разрешении дела данные нормы не учтены, сделан поспешный вывод о надлежащем исполнении договора агентством недвижимости.

Объем обязанностей агентства недвижимости (риэлтора) перед клиентом также зависит от предмета договора. В договоре об оказании справочных или справочно-информационных услуг, оказываемых в том числе с помощью электронных баз данных (путем предоставления заказчику кода для самостоятельного доступа), ключевое значение имеет информация об объектах недвижимости. Она должна быть достоверной и актуальной — предлагаемые заказчику объекты недвижимости все еще должны быть выставлены на продажу или для заключения договора найма, предложения должны исходить от собственника объекта недвижимости или его уполномоченного лица. Риэлтор не вправе снимать с себя обязанности по проверке информации, предоставляемой клиенту, «перекладывать» ответственность за достоверность информации на государственные органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на объекты недвижимости или регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания.

При оказании клиенту посреднических услуг, направленных в конечном итоге на заключение соответствующего договора о приобретении или продаже объекта недвижимости, риэлтор обязан оказывать клиенту профессиональную помощь (содействие) на всех этапах заключения договора: поиск контрагента, подготовка проекта договора и его государственная регистрация (в случаях, предусмотренных законом), проведение расчетов по сделке. Аксиомой должно стать правило о том, что риэлтор осуществляет проверку правоустанавливающих документов контрагента и несет ответственность за очевидные упущения. Риэлтор также должен разъяснять клиенту возможность получения выписки из ЕГРП о правах на приобретаемый объект недвижимости, содержащей сведения об арестах и обременениях в отношении объекта недвижимости.

С.Г. обратился с иском к ООО «Агентство недвижимости Н.» о взыскании убытков и компенсации морального вреда. Исковые требования мотивировал тем, что заключил с ответчиком договор на оказание информационных, справочно-консультационных и иныхуслуг. По условиям договора исполнитель обязуется оказать заказчику следующие услуги: справочно-консультационные услуги; подбор варианта объекта недвижимости; демонстрация объекта недвижимости; обеспечение подписания договора долевого участия в строительстве жилья (у застройщика) на объект по адресу: Услуги агентства истцом были оплачены в полном объеме. При содействии агентства между С.Г. и ООО «Р.» был заключен договор долевого участия в строительстве квартиры. Заочным решением Свердловского районного суда г. Иркутска установлено, что договор долевого участия в строительстве между С.Г. и ООО «Р.» является ничтожной сделкой, с ООО «Р.» в пользуС.Г. взыскана сумма неосновательного обогащения. Также Свердловским районным судом г. Иркутска вынесено решение о сносе самовольной возведенной ООО «Р.» постройки — многоквартирного дома, в котором находится квартира, приобретенная истцом. Решением Арбитражного суда Иркутской области приостановлено осуществление ООО «Р.» деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов.

Полагая, что ответчик исполнил свои обязательства по договору на оказание информационных услуг ненадлежащим образом, поскольку способствовал подписанию ничтожного договора с ООО «Р.», истец просил взыскать с ООО «Агентство недвижимости Н.» уплаченную за услуги цену и компенсацию морального вреда.

Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от 04.04.2012 г. исковые требования С.Г. удовлетворены, с ООО «Агентство недвижимости Н.» в пользу истца взысканы денежные средства, уплаченные по договору на оказание информационных услуг, и компенсация морального вреда.

Ответчик с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, при этом проведение анализа имеющихся у застройщика документов на предмет их соответствия требованиям законодательства в перечень услуг агентства не входит. Агентство вынуждено исходить из добросовестности застройщиков. Полагает, что с момента подписания С.Г. договора с ООО «Р.» обязательства агентства перед С.Г. прекратились.

Апелляционным определением Иркутского областного суда от 25.07.2012 г. № 33-5920/2012 указанное решение оставлено без изменения, жалоба ответчика — без удовлетворения. Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия указала на следующие обстоятельства.

В силу п. 1 от. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель обязан своевременно предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

Ответчик, занимаясь риэлторской деятельностью и оказывая услуги на рынке недвижимости, обязан был проверить правоустанавливающие документы на предлагаемый потребителю объект недвижимого имущества и довести соответствующую информацию до клиента, данная обязанность безусловно входит в объем информационных и справочно-консультационных услуг, оказываемых ответчиком в рамках договора. Довод ответчика о том, что он не оказывает услуги по анализу имеющихся у застройщика документов, связанных с обеспечением строительства, поскольку в его штате нет сотрудников с соответствующим уровнем специальных знаний, судебная коллегия находит несостоятельным, поскольку, предлагая гражданам соответствующие услуги, ответчик обязан обеспечивать соответствие услуг обычно предъявляемым требованиям и целям использования, в частности, проверять право застройщика на привлечение денежных средств (инвестиций) и заключение соответствующих договоров с участниками (инвесторами).

Еще в одном случае Н. обратилась в суд с иском к ИП У. (агентство недвижимости), просила взыскать с ответчика сумму вознаграждения за некачественно оказанные риэлторские услуги, убытки в виде денежных средств, уплаченных по договору уступки, и компенсацию морального вреда. В обоснование иска указала, что 15.06.2009 г. заключила с ИП У. договор на оказание информационно-консультационных услуг, оплатила услуги в полном объеме. Ответчик обязательства исполнили ненадлежащим образом. По рекомендации ответчика Н. заключила договор уступки права требования от 15.06.2009 г. с ООО «МЦС» (инвестор), проект которого был подготовлен ответчиком. При этом ответчик убедила истицу, что сделка законна и все документы проверены. Далее выяснилось, что договор уступки не может быть исполнен, поскольку права в отношении объекта долевого строительства (квартиры) ООО «МЦС» не принадлежат. По данному факту возбуждено уголовное дело в отношении директора ООО «МЦС», денежные средства истице не возвращены.

Ответчик иск не признал, полагая, что Н. понесла убытки вследствие собственных неосмотрительных действий, поскольку при заключении договора уступки с ООО «МЦС» и передаче денежных средств не потребовала от ООО «МЦС» оригиналы документов, подтверждающих право на уступаемый объект долевого строительства. Решение о передаче денежных средств по данному договору Н. принимала самостоятельно, трезво понимала и оценивала возможные риски неисполнения ООО «МЦС» принятых обязательств. В свою очередь, У. не отвечает по обязательствам третьего лица (ООО «МЦС»),

Решением Ленинского районного суда г. Томска от 22.12.2010 г. исковые требования Н. удовлетворены частично, с ответчика ИП У. в пользу Н. взыскана стоимость информационно-консультационных услуг в полном объеме, компенсация морального вреда и штраф в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований, в остальной части требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, стороны обжаловали его в кассационном порядке.

Истица в своей жалобе просила решение изменить и удовлетворить ее требование о взыскании с ИП У. убытков, полагая, что при надлежащем оказании услуг ответчиком и проверке правоустанавливающих документов ООО «МЦС» истица не заключила бы договор уступки с ООО «МЦС» и не утратила бы денежные средства. С учетом характера заключенного договора, предусматривающего профессиональное консультирование со стороны ИП У. по вопросам совершения сделки и проведения расчетов, ответчик обязан был предостеречь истицу от заключения сделки при отсутствии у ООО «МЦС» полного пакета документов.

Ответчик в жалобе просил решение суда отменить и отказать в удовлетворении исковых требований Н. в полном объеме, поскольку сделка купли-продажи квартиры не состоялась (не может быть исполнена) не по вине исполнителя, а вследствие недобросовестных действий цедента (ООО «МЦС»), Кроме того, суд при определении размера взыскиваемой суммы не принял во внимание п. 4.2 договора от 15.06.2009 г. об оказании информационных услуг, согласно которому в случае, если основной договор купли-продажи не был подписан (сделка не состоялась) не по вине исполнителя, сумма в размере 50 % причитающегося вознаграждения остается у исполнителя. Также указывает на отсутствие оснований для взыскания в пользу Н. компенсации морального вреда и штрафа, поскольку обязательства перед истицей исполнены надлежащим образом.

Кассационным определением Томского областного суда от 18.02.2011 г. № 33-418/2011 указанное решение изменено: взыскиваемая с ответчика стоимость услуг уменьшена до 50 %, пропорционально уменьшена сумма штрафа за нарушение прав потребителя; в остальной части решение оставлено без изменения. Выводы судебной коллегии мотивированы следующим.

Поскольку Н. оплатила стоимость приобретенного права требования ООО «МЦС», указанные денежные средства не подлежат взысканию в качестве убытков с ИП У., поскольку ответчик не является стороной обязательства по договору уступки.

Вместе с тем являются обоснованными доводы ИП У. о том, что в п. 4.2 договора на оказание информационно-консультационных услуг стороны согласовали иные последствия на случай, если основной договор не будет заключен не по вине исполнителя — возврат заказчику 50 % от суммы выплаченного вознаграждения. Поскольку вины ИПУ. в том, что договор купли-продажи не состоялся, не установлено, исходя из условий договора ИП У. обязан возвратить истице лишь 50 % от полученной суммы.

Данный пример является отражением распространенного в литературе и судебной практике тезиса о том, что посредник или консультант не отвечает за последствия собственных неосмотрительных действий клиента. Однако при подобном подходе игнорируется тот факт, что именно посредник (агентство недвижимости, риэлтор) своими действиями «подталкивает» клиента к совершению сделки с недобросовестным контрагентом, хотя при должной осмотрительности и профессиональном подходе к делу мог бы предупредить совершение указанной сделки и возникновение у клиента убытков. Довод о том, что имеется непосредственный причинитель вреда (убытков) в лице «лжеинвестора» или застройщика, деятельность которого приостановлена по причине финансовой несостоятельности, для обманутого потребителя является слабым утешением.

По общему правилу, посредник (комиссионер, агент) не отвечает перед клиентом за неисполнение договора третьим лицом, кроме тех случаев, когда посредник не проявил должной осмотрительности в выборе этого лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Между тем на практике клиенты часто предъявляют претензии агентствам недвижимости, связанные с ненадлежащим поведением третьих лиц — продавца и (или) членов его семьи, наймодателя.

Так, спустя какое-то время после совершения сделки покупатель может выявить скрытые недостатки в приобретенном жилом помещении, следы недавнего ремонта или незаконной перепланировки. Случается, что продавец уклоняется от заключения основного договора (в связи с инфляцией или сезонным ростом цен на жилые помещения) или задерживает передачу объекта недвижимости. По общему правилу, риэлтор не отвечает перед клиентом за подобные действия контрагента.

3-на обратилась с иском к 000 «К.О.» (агентство недвижимости) об уменьшении цены за оказанные посреднические услуги и взыскании неустойки.

Свои требования мотивировала тем, что между ней и ответчиком был заключен договор на оказание услуг по приобретению квартиры от 29.06.2006 г. Стоимость услуг составляла 20 000 руб. + 2 % от стоимости подобранной квартиры. В предварительном договоре купли-продажи, заключенном с продавцом, было предусмотрено, что квартира передается покупателю в течение 5 календарных дней с момента оплаты стоимости квартиры. Однако фактически передача квартиры состоялась через 9 дней после оплаты, просрочка составила 4 дня. Кроме того, по мнению истицы, ответчик оказал услуги ненадлежащего качества: предварительный договор был составлен ответчиком ненадлежащим образом, поэтому истице пришлось вносить в него уточнения.

Ответчик иск не признал, поскольку исполнил все обязанности по договору от 29.06.2006 г.: подобрал для истицы квартиру, произвел проверку правоустанавливающих документов продавца, составил предварительный договор купли-продажи квартиры. Требования истицы, связанные с просрочкой передачи квартиры, заявлены ненадлежащему ответчику — нарушение было допущено продавцом квартиры, а не ООО «К.О.».

Изучив доводы сторон, суд признал исковые требования 3-ой не подлежащими удовлетворению. Заключенный между истицей и ООО «К.О.» договор не содержит условий о сроках передачи квартиры. Обязательство по передаче квартиры в определенный срок ответчик на себя не принимал. Это обязательство предусмотрено предварительным договором купли-продажи квартиры, стороной которого агентство недвижимости ООО «К.О.» не является (Решение Советского районного суда г. Красноярска от 17.10.2006 г.).

В другом аналогичном случае заказчик предъявил иск к агентству недвижимости о возврате уплаченного по договору вознаграждения и возмещении убытков, мотивируя свои требования тем, что ответчик не исполнил надлежащим образом свои обязательства по договору, а именно: не обеспечил своевременное снятие с регистрационного учета членов семьи прежнего собственника жилого помещения. Просрочка составила один месяц, и все это время заказчик (покупатель) вынужден был оплачивать коммунальные услуги с учетом зарегистрированных в квартире членов семьи прежнего собственника (продавца).

Суд в иске отказал, поскольку при заключении договора купли-продажи заказчик был предупрежден о наличии зарегистрированных в квартире членов семьи продавца. К тому же, по условиям спорного договора, в обязанности агентства недвижимости входил лишь «контроль» за своевременным снятием с регистрационного учета членов семьи прежнего собственника. Не будучи стороной договора купли-продажи квартиры, агентство недвижимости не может нести ответственность за недобросовестные действия продавца и членов его семьи[160].