Блог

Нужно ли заключать договор аренды земли при аренде здания

Вопросы о возможности и порядке приобретения собственником или арендатором нежилого помещения прав на участок под зданием возникают главным образом из-за отсутствия специального законодательного регулирования данного вопроса. Покупатель помещения в многоквартирном доме получает долю в праве общей собственности на земельный участок как часть общего имущества в силу закона (ст. 37 и 38 Жилищного кодекса РФ). Для приобретателей помещений в нежилых зданиях такого правила не предусмотрено. По этой причине суды при разрешении споров руководствуются положениями законодательства, установленными для зданий и сооружений. Некоторую ясность внесли также разъяснения Высшего арбитражного суда РФ по аренде 2013 года.

Права арендатора помещения на земельный участок под зданием

Если в отношении нежилого помещения заключен договор аренды, права арендатора на занимаемый зданием земельный участок определяются согласно статье 652 Гражданского кодекса РФ исходя из прав арендодателя помещения на данный участок. Как собственник помещения арендодатель может иметь долю в праве собственности на участок под зданием либо выступать в качестве его арендатора

Положения пункта 2 статьи 652 ГК РФ приводят к выводу, что если арендодатель помещения является собственником также и участка под зданием, то арендатору предоставляется право аренды участка или иное право, предусмотренное договором. Если же в договоре аренды не определено передаваемое арендатору помещения право на участок, к нему переходит право пользования этим участком на весь срок аренды помещения.

Согласно разъяснениям ВАС РФ (п. 22 Постановления Пленума от 24 марта 2005 г. № 11) отсутствие в договоре аренды помещения условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным, а арендатор не вправе требовать заключения с ним договора аренды участка в судебном порядке. Он может лишь пользоваться участком под зданием без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости. Однако в целях оформления отношений по землепользованию ВАС допускает заключение соглашения о вступлении арендатора помещения в договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (определение ВАС РФ от 19 августа 2010 г. № ВАС-9730/10).

При заключении договора аренды помещения обязательно следует согласовать условие о плате за пользование участком под зданием, учитывая установленный Земельным кодексом принцип платности землепользования. По общему правилу пункта 2 статьи 654 ГК РФ арендная плата за пользование помещением включает плату за пользование земельным участком, если стороны не предусмотрели иное в договоре. Тем не менее, целесообразно определить в договоре аренды помещения точный размер платы за пользование участком либо прямо указать, что арендная плата за помещение включает в себя плату за землю. В противном случае, как показывает судебная практика, с арендатора помещения может быть взыскано неосновательное обогащение за пользование участком под зданием.

Гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования (аренды). Полагаем, что в этом случае арендатору помещения также передаются права на участок, который занят зданием и необходим для его использования в соответствии с пунктом 1 статьи 652 ГК РФ. Стороны могут договориться о передаче участка в субаренду, разумеется, при условии, что не запрещено договором аренды с собственником участка

Права собственника помещения на земельный участок под зданием

Более сложной является ситуация, когда нежилое помещение приобретается в собственность по договору купли-продажи. Если продавец является собственником земли под зданием, то в соответствии с пунктом 2 статьи 552 ГК РФ покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Если же продавец помещения собственником земли не является, то покупатель в силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ приобретает только право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Как правило, такое пользование участком осуществляется на основании договора аренды. Данные правила распространяются практикой и на нежилые помещения.

Разъясняя данные положения Гражданского кодекса, ВАС РФ в пункте 25 Постановления Пленума № 13 от 25 января 2013 г. указал, что лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации права собственности на помещение приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. По логике ВАС, вытекающей из принципа единства судьбы земли и расположенной на ней недвижимости, покупатель помещения в нежилом здании одновременно приобретает долю в праве собственности на участок под зданием (если данный участок находился в собственности продавца) либо становится соарендатором в договоре аренды вместо продавца

…гражданский кодекс прямо не разрешает вопрос о виде прав арендатора на земельный участок в случаях, когда арендодатель помещения не является собственником участка, а имеет лишь право пользования(аренды)…

На первый взгляд, данный вывод вступает в противоречие с положениями части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Очевидно, что нежилое помещение как часть здания не может быть выделено в натуре вместе с частью участка под зданием. На этом основании судебная практика до разъяснений ВАС 2013 года придерживалась подхода, что в силу вышеуказанных положений Земельного кодекса приобретение права собственности на нежилые помещения само по себе не влечет приобретения покупателем доли в праве собственности на участок. Для земель, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, это верно, поскольку для них Земельным кодексом установлен особый порядок платной приватизации по совместному заявлению всех собственников помещений. Однако в отношении помещений в зданиях, расположенных на участках частных собственников, подход ВАС представляется нам наиболее оправданным. Он позволяет исключить ситуацию, когда после продажи всех помещений в здании продавец остается собственником участка, необходимого собственникам помещений. Таким образом, разъяснение ВАС имеет ограниченную сферу действия: оно касается только помещений во вновь возведенных нежилых зданиях и не распространяется на помещения, приобретаемые из государственной и муниципальной собственности в порядке приватизации.

Порядок приобретения прав на землю

Разъяснение ВАС порождает ряд вопросов. Во-первых, возникает ли у покупателя помещения право на участок в силу закона или стороны должны специально включить в договор купли-продажи указание на переход прав на землю? Во-вторых, требуется ли сторонам подавать отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности на участок (изменение арендатора в договоре аренды) или достаточно заявления о регистрации права собственности на помещение?

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают только с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 8.1. ГК РФ). При этом из статьи 16, части 1 статьи 17 и части 1 статьи 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что регистрация проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора (их представителей) с приложением необходимых документов. При этом договор должен отражать информацию, необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, в том числе содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

…представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка.

До 1 октября 2013 года в статье 25.5 Закона о регистрации прав указывалось, что при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество одновременно проводится регистрация перехода права собственности либо регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды. Однако в результате изменений, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 г. № 250-ФЗ, с 1 октября 2013 г. из статьи 25.5. Закона о регистрации прав было исключено упоминание о регистрации перемены арендатора в договоре аренды земельного участка одновременно с регистрацией перехода права собственности на помещение. Цель данных изменений не совсем ясна, поскольку положения статьи 552 ГК РФ о приобретении покупателем недвижимости права пользования участком на тех же условиях, что и продавец, по прежнему сохраняют свою силу.

Представляется, что изменения в Закон о регистрации не должны приводить к лишению покупателей недвижимости прав на приобретение права аренды участка. В этом случае регистрация права покупателя помещения на земельный участок должна осуществляться на основании заявления покупателя и правоустанавливающего документа – договора купли-продажи. Анализ судебной практики показывает, что управления Росреестра нередко отказывают покупателям помещений в регистрации перехода права собственности на приобретаемую недвижимость, требуя предоставить соглашение об изменении арендатора в договоре аренды земельного участка. Как правило, суды признают такие отказы незаконными, указывая, что основанием регистрации изменения арендатора в договоре аренды земельного участка в данном случае является договор купли-продажи нежилого помещения, а внесение изменений в договор аренды участка является правом, а не обязанностью покупателя. Вместе с тем, для предупреждения возможного приостановления регистрации целесообразно включать в договор купли-продажи (либо аренды) условие о передаче покупателю помещения доли в праве собственности (права аренды) на земельный участок под зданием, описание участка (его кадастровый номер, площадь, место расположения), размер доли в праве собственности, а также представлять отдельное заявление на регистрацию перехода права собственности или изменения арендатора в договоре аренды в отношении участка под зданием.

Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group, для журнала Консультант

Договор — обязательное условие правильного течения сделки. А правильно составленный договор обезопасит Вас в случае, если что-то пойдет не так. Чтобы профессионально составить договор, Вам нужен бератор «Правильный догвор».
Узнайте больше >>

Другие публикации:  Ликвидация последствия наводнения

Множественная аренда

По общим правилам гражданского законодательства судьба части земельного участка, занятого сдаваемой в аренду недвижимостью и необходимого для ее использования, следует судьбе этой недвижимости.

Так, например, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Причем согласно п. 2ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или иное право, предусмотренное договором аренды здания или сооружения, на соответствующую часть земельного участка.

Площадь земельного участка формируется из:

✔площади здания или сооружения в плане;

✔ прилегающей к зданию по его периметру (в соответствии со строительными и иными техническими нормами и правилами).

Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не утверждены, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.

Основанием перехода к арендатору права пользования земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель — собственник земли, на которой находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

Из вопроса следует, что право аренды на соответствующий земельный участок определено в договоре аренды помещения. Согласно ст. 1 Закона РФ от11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» (далее — Закон № 1738-1) использование земли в Российской Федерации является платным. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Стоит заметить, что за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налоги счисляется отдельно каждому, пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании (ст. 16 Закона № 1738-1).

Размер арендной платы за пользование земельным участком может определяться следующим образом: (S земли : S всех помещений здания) ✕ S арендуемого помещения ✕ ставка налога) либо устанавливаться договором.

В соответствии с п. 3ст. 36 Земельного кодекса РФ, в случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица могут приобрести данный земельный участок в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами.

Таким образом, из содержания приведенных норм следует, что приобретение прав на неделимый земельный участок, на котором находится здание, принадлежащее лицам, указанным в п. 3ст. 36 Земельного кодекса РФ, возможно путем заключения сделки в виде особого договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Граждане и юридические лица вправе самостоятельно решать, с кем и какой договор заключать, какие устанавливать в нем условия. Понуждение к заключению договора, в том числе и договора аренды, не допускается, кроме случаев, когда обязанность заключения договора предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. То есть стороны договора аренды в праве не заключать договор с множественностью лиц на стороне арендатора, а могут оформить и двусторонние договоры.

Судебная практика, связанная с разрешением споров по проблеме оформления прав аренды неделимого земельного участка на условиях множественности лиц на стороне арендатора, еще окончательно не сложилась.

Итак, Земельный кодекс РФ не устанавливает обязанность лиц, указанных в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, заключать договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Он предусматривает только право на подписание такого договора, который подлежит заключению на условиях множественности, если подразумевает наличие в тексте определенных существенных условий, например возможность присоединения к договору других арендаторов.

Вместе с тем, учитывая особенность таких правоотношений (нахождение здания на неделимом земельном участке), отношения сторон могут быть определены только путем заключения договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора и с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании. Все вышесказанное подтверждается и судебной практикой, о чем даны разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее —Постановление).

Таким образом, в рассматриваемом случае следует оформить договорные отношения с остальными арендаторами и собственниками квартир с множественностью лиц на стороне арендатора.

Постановлением также рекомендовано учитывать при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, следующее: если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации.

Заметим также, что лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке. Что касается госрегистрации, то заявление в регистрирующий орган подается лицами, подписавшими такой договор.

Договор аренды земельного участка при продаже гаража

У отца был гараж, продал в 2008 году. На гараж было свидетельство о собственности. При продаже заставили оформить договор аренды на земельный участок под гаражом. Гараж он продал, а договор аренды не переоформил (и не расторг), как оказалось. Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время. В 2014 году комитет земельных отношений прислал письмо, в котором требует оплатить за аренду участка и пеню.

Вопросы: 1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Уточнение клиента

Еще лист договора.

20 Января 2015, 19:30

Ответы юристов (37)

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

направьте в администрацию уведомление о том, что гараж вами продан и соответственно все права и обязанности по договору аренды перешли новому сосбвтеннику

Есть вопрос к юристу?

Договор аренды под гаражом Вы заключали с Администрацией??

При продаже гаража на арендованной земле новому владельцу и перешло только право собственности на гараж. Вам необходимо было расторгнуть договор аренды на себя, а новому владельцу его заключить на себя.

1)Да, обязанности по договору аренды переходят к новому владельцу.

Статья 552 ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

2)Да, это обязанность нового владельца

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2011 N Ф09-11650/10-С6 по делу N А07-6638/2010

Арбитражный суд удовлетворил иск комитета по управлению собственностью к предпринимателю о взыскании неосновательного обогащения, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, так как согласился с нижестоящим судом о том, что, приобретая право собственности на объекты недвижимости, предприниматель приобрел право пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, и обязан был оформить права на указанный земельный участок; факт пользования предпринимателем спорным земельным участком с момента приобретения помещений в собственность установлен и подтверждается материалами дела, оснований для оплаты ответчиком земельного налога не установлено, доказательств оформления договора аренды и внесения платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено, что свидетельствует о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения (ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

3)договор не несет никаких правовых последствий для Вас.Но можете письмо направить в госорган о сделке купли-продажи и прекращении в связи с этим договора аренды.

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Другие публикации:  Адвокат на обслуживании

Да, конечно, и права аренды должны были перейти. Об этом — в ст. 552 ГК РФ. Но оформление-то не произошло.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Во всяком случае, сейчас это надо делать. Одностороннее оформление может привести к тому, что новому собственнику — оформят новый договор с момента покупки. Но и у отца долги останутся.

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Для расторжения договора необходимо обратиться в орган, являющийся стороной по договору аренды, с заявлением о расторжении договора.

В договоре может, так же, быть предусмотрен порядок расторжения или изменения договора.

Лучше бы, конечно, уточнить содержание договора. Так как с учетом ознакомления с текстом ответ может быть несколько иным.

Право использовать может, но собственность имеет только на гараж. Но чтобы использовать новый владелец должен переоформить договор аренды на себя, иначе бывший владелец будет до бесконечности за это платить.

Андрей, добрый день.

Не переходят права аренды при продаже недвижимости! Переходит право пользования участком, в той степени, которая нужна для использования недвижимости.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Нет, не является, он договор аренды не заключал, участок использовать может, и без участия Вашего отца он и не сможет этого сделать.

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Во первых нужно знать на каких условиях у Вас аренда, есть ли там пункт о передаче права аренды, нужно ли участие арендатора или достаточно уведомительной формы.

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Согласно ст.271 ГК рФ 2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Права и обязанности не переходят (переходит право пользования зем участком), поскольку договор аренды заключен с вами, не с собственником участка. Новому собственнику нужно заключить договора аренды с муниципалитетом.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Обратитесь в местную администрацию (к собственнику зем участка) с письменным заявлением о расторжении договора аренды и представьте погашенное свидетельство о праве собственности на гараж или выписку из ЕГРП.

Право использовать может, но собственность имеет только на гараж. Но чтобы использовать новый владелец должен переоформить договор аренды на себя, иначе бывший владелец будет до бесконечности за это платить.

Николаева Ольга Романовна

ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ говорят об обратном

Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть с момента регистрации права.

Да есть такое общее правило (земля следует за объектом недвижимости) однако переоформить права на землю это право нового собственника а не обязанность. Договор аренды не расторгнут, земля в кадастре числится за вашим отцом, полагаю что арендную плату придется платить.

ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ говорят об обратном

Научитесь читать. Я написала что право собственности перешло на гараж. А чтобы старому владельцу не платить за аренду, новому владельцу необходимо переписать аренду на себя по договору.

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Эта статья, на которую Вы ссылаетесь, предусматривает именно право. А право должно быть оформлено.

Так же и в ст. 522 Гражданского кодекса РФ указано, что одновременно с передачей прав на недвижимость передаются и права на земельный участок, занятый такой недвижимостью.

То есть, в 2008 году надо было ещё в ДКП гаража прописать такое условие, как переход права аренды на покупателя.

Сейчас арендатором пока является Ваш папа, а потому и обязанности все у него.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Да, если условие о переходе права аренды имеется в договоре купли-продажи, то новый собственник гаража должен был отследить момент перехода права аренды на него — покупатель должен был обратиться к собственнику участка с заявлением о переходе права аренды на покупателя гаража. Собственник переоформил бы договор на покупателя — и запись об этом была бы внесена на основании заявления арендодателя и нового арендатора в ЕГРП.

Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

Да сделать то, о чём я написала в ответе на второй вопрос — с договором купли-продажи обратиться в муниципалитет (или кто предоставлял участок в аренду) — в общем, к собственнику. И произвести замену стороны в договоре аренды, включив в него нового собственника.

Андрей, ещё могу добавить, что комитет земельных отношений правомерно требует погашения задолженности с вашего папы за арендную плату, потому что всё это время он числился арендатором.

Но зато папа вправе, после погашения долга, взыскать эти деньги с собственника гаража — ведь всё это время земельным участком пользовался не папа.

Уточнение клиента

Каким образом можно заставить нового собственника гаража что-то сделать? Он на письма не отвечает. Или например гараж могли перепродать много раз.

20 Января 2015, 17:45

Андрей, Вам необходимо обратиться в Администрацию, если договор аренды заключен с ней и расторгнуть договор аренды через Рег.палату. За аренду придется заплатить, если не договоритесь с новым хозяином, что он заплатит «по совести» так как все это время им пользовался.

Или например гараж могли перепродать много раз.

Нужно обратиться к арендатору с заявлением о расторжении договора аренды, а там уже пусть новые собственники занимаются оформлением на себя или выкупают ее по кадастровой стоимости, это уже не Ваша проблема.

Вам для расторжения аренды не нужен новый влаелец. Вам самое главное самому перестать платить за всех последующих.

Уточнение клиента

Отец отправил заказным письмом заявление о расторжении договора и написал что гараж продан. Но они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

20 Января 2015, 17:51

Каким образом можно заставить нового собственника гаража что-то сделать?

Если нет обоюдного согласия на совершение этой процедуры по переводу права аренды на собственника гаража, то папе достаточно с выпиской из ЕГРП подойти к арендодателю и написать заявление.

А уж кто там собственник гаража — об этом сведения в ЕГРП содержатся.

Если земельный комитет не пожелает менять сторону в договоре аренды, то такой отказ придётся обжаловать в суде… А там уже доказать, что всё это время Ваш папа участком и гаражом не пользовался.

Хотя это не снимает с него обязательств по уплате аренды, поскольку договор не отменен и не расторгнут был всё это время. Но зато остается право регрессного требования к собственнику гаража.

Каким образом можно заставить нового собственника гаража что-то сделать? Он на письма не отвечает. Или например гараж могли перепродать много раз.

Андрей, ну если так, то выход у Вас один. Направить в администрацию заявление о расторжении договора аренды датой продажи гаража. Приложить копию договора купли-продажи.

Выяснить — была ли ещё перепродажа можно в росреестре. Заказать информацию о собственнике объекта.

они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

Ну так да… Надо же договор переоформлять, вписывать нового владельца.

У них такой порядок — не может участок «зависнуть» в кадастре. Там должно быть одномоментно — переход права на другое лицо.

Но это не лишает Вас права обжаловать отказ земельного комитета в суд.

Уточнение клиента

Просто думал, что приобретая права на что либо — человек приобретает и обязанности.

Например: прибретая недвижимость или авто, получаешь обязанность платить налог.

20 Января 2015, 17:57

Но они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

Нужно смотреть какой порядок расторжения предусмотрен договором. Там обязательно должно быть это прописано.

Не унимаются, потому что им тоже хочется от кого то арендную плату получать, и не искать потом новых владельцев. Простое уведомление по почте здесь не пройдет, судя по тому что вы можете посмотреть

Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время.

то аренда на гараж прошла регистрацию в Росреестре. И расторжение так же должны зарегистрировать в Росреестре.

Отец отправил заказным письмом заявление о расторжении договора и написал что гараж продан. Но они не унимаются и в очередной раз предлагают приехать к ним (в комитет имущ. отношений) с новым владельцем для переоформления договора.

Вашему отцу нужно в администрацию явиться именно для подписания соглашения о расторжении договора. Новый собственник гаража — это уже другая история. И пусть у администрации болит голова с его вызовом.

Вообще, всё таки, для более корректного ответа — следует ознакомиться с договором аренды.

Не униматься администрация может сколько угодно — у них там люди зарплату получает за обдирание граждан. А вот есть ли у них какие либо основания — это вопрос. Граждане, обычно, пренебрегают качественной консультацией юриста, и просто поддаются на давление администрации, выкладывая свои кровные ни за что.

Другие публикации:  Судебный приказ о взыскании заработной платы образец

Просто думал, что приобретая права на что либо — человек приобретает и обязанности. Например: прибретая недвижимость или авто, получаешь обязанность платить налог.

Андрей, а Вы не обращали внимая, что и с налогами происходит аналогичное?!

Пока не пришлют требование, а чаще бывает, что уже решение суда в виде судебного приказа, владелец и не чешется их платить…

Вот, кстати, насчет налогов. Особенно сейчас, когда можно продать авто по ДКП а потом новый владелец пойдет переоформлять его на себя. Люди годами ездят без переоформления, а налоги платит бывший владелец. Если сам не побеспокоиться о себе, не проверит числиться на нем авто или нет, и, например, не подаст заявление на авто в утиль)))чтоб новому владельцу не повадно было ещдить без переоформления, так и будет налоги платить за него.

Просто думал, что приобретая права на что либо — человек приобретает и обязанности. Например: прибретая недвижимость или авто, получаешь обязанность платить налог.

В случае с арендой приобретаются только права. Если бы участок у Вас был в собственности, то вам в Росреестре не зарегистрировали бы продажу одного гаража без земли, а в случае с арендой другие условия.

Уточнение клиента

Правильно ли я понял, что согласно ст. 610 ГК они обязаны расторгнуть договор аренды через три месяца после получения моего заявления о расторжении договора?

20 Января 2015, 18:23

Правильно ли я понял, что согласно ст. 610 ГК они обязаны расторгнуть договор аренды через три месяца после получения моего заявления о расторжении договора?

этого не достаточно в вашем случает.Соглашение они допустим о ратсоржении подпишут. Но вам надо провести это через Росреестр. Так как аренда у Вас зарегестрирована через Росреестр. Аренда, заключенная на срок более года, проходит государственную регистрацию.

У Вас договор аренды есть?

Уточнение клиента

У меня сейчас нет. У отца есть. Там про расторжение насколько помню ничего не написано конкретного (там у них только права, а у отца обязанности).

20 Января 2015, 18:44

Правильно ли я понял, что согласно ст. 610 ГК они обязаны расторгнуть договор аренды через три месяца после получения моего заявления о расторжении договора?

Необходимо знать — какой срок аренды указан в договоре? Была госрегистрация? есть ли норма о пролонгации? Есть ли право арендодателя расторгнуть в случае длительной (или не очень длительной) неоплаты по договору? Тут без текста самого договора — ну никак. С Ваших слов судить нельзя! Вы можете не знать на что нужно обратить внимание. Поэтому — лучше разместить договор.

У меня сейчас нет. У отца есть. Там про расторжение насколько помню ничего не написано конкретного (там у них только права, а у отца обязанности).

Договор должен содержать ВСЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ условия, а не только права и обязанности

Проверил по ЕГРП – договор действительно зарегистрирован на отца в настоящее время.

) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

В таких случаях заключали Соглашение об уступке право аренды и новому собственнику гаража переходил права и обязанности арендатора.

Кстати, если срок действия договора не истек это можно и сейчас.

Так как новый собственник не желает этим заниматься, Вам остается расторгнуть этот договор (в порядке предусмотренном договором аренде). Вы уже это начали делать, направив заявление заказным письмом. При не получении ответа в течение 30 дней можно обратиться в суд с иском к Администрации о понуждении расторжению договора.

В любое случае расторжение договора аренды (или дополнительным соглашением и на основании решения суда) нужно зарегистрировать в Росреестре, иначе обязанности по договору аренды будет числиться за отцом.

Арендную плату до расторжения договора придется платить, на мой взгляд. Можно конечно в судебном порядке попытаться признать договор аренды расторгнутым с момента продажи гаража. Но вряд ли это получится.

Уточнение клиента

Уточнение продал гараж в 2009 году. Договор аренды нашел.

20 Января 2015, 19:29

Уточнение клиента

Кто должен регистрировать расторжение договора в Росреестре?

20 Января 2015, 19:33

У Вас договор до 2033 года. И вступает в силу с момента его гос.регистрации (п.2.1, п.2.2Договора).

Однозначное расторжение только через РОСРЕЕСТР.

А концовку договора можно увидеть?? имеются пункты о порядке расторжения Договора

Уточнение клиента

Вверху все три страницы договора.

20 Января 2015, 19:35

Договор аренды нашел.

Ну вот, п. 4.3.2. передавать свои права. При продаже гаража нужно было всего лишь заключить договор передачи прав аренды и зарегистрировать его в Росреестре, даже уведомление не нужно.

Теперь только предупреждать за три месяца, тогда и обязаны будут расторнуть.

Вот именно с 2009 начали продавать гаражи без земельного участка, без составления соглашения об уступке права аренды. Т.е. это стало необязательным.

На основании пункта 4.4.6 договора остается требовать досрочного расторжения договора аренды.

Кто должен регистрировать расторжение договора в Росреестре?

Вы должны приехать в администрацию, подписать соглашение о прекращении договора аренды, и сами зарегистрировать его, так надежнее.

Да, дочитала, им и в голову не могло прийти, что арендатор захочет договор расторгнуть. Грамотеи…

1) Согласно ст. 35 ЗК, при переходе права собственности на гараж, новый владелец приобретает и право использования земельного участка. Переходят ли также новому владельцу обязанности по договору аренды?

Обязанности по договору аренды переходят равно как и сам договор аренды в этом случае можно считать расторгнутым. Однако проблема вся в том, что вы в свое время не уведомили администрацию о продаже гаража. В таких случаях 9при наличии аренды) продажа возможна только при согласии заключить с новым собственником новый договор аренды. исходя из этого, Вашу продажу при условии что не истек срок давности. вообще можно было бы признать недействительной в связи с тем. что администрацию вы не уведомили. Однако вряд ли они это станут делать — им проще сейчас взыскать с вас аренду.

2) Является ли обязанностью нового владельца гаража переоформление договора аренды земельного участка?

Является обязанностью, однако, повторюсь — вы не уведомили администрацию. а значит у Вас по прежнему сохраняются обязательства по выплате аренды.

3) Каким образом можно расторгнуть договор аренды земельного участка?

вам необходимо направить сейчас в адмнистрацию уведомление о продаже гаража с обязательным требованием о расторжении договора аренды. однако при этом. поскольку договор аренды с новым собственником заключен не был. то платить за все годы всё же придется Вам. однако после выплат вы сможете взыскать эту сумму с нового собственника гаража. либо вам сейчас необходимо подписывать соглашение о том, что он обязуется произвести выплату арендной платы за Вас.

Отцу надо приехать в Администрацию, подписать соглашение о расторжении договора и это расторжение зарегистрировать в Росреестре. Отец должен сам обратиться в Росреестр

Теперь только предупреждать за три месяца, тогда и обязаны будут расторнуть.

ну не до 2033 же года ему ждать))пункт 4.3.3. говорит о том что за 3 месяца до того как договор кончится(2033год) арендатор имеет преимущество перед другими лицами заключить договор на новй срок на этих же условиях. Либо если не желает больше пользоваться землей, предупреждает за три месяца что не желает.

Кто должен регистрировать расторжение договора в Росреестре?

Согласно условий договора аренды — Ваш отец обязан регистрировать расторжение договора. Заявление на расторжение подано. Надо ждать 3 месяца. Если никаких действий не будет со стороны администрации — требовать расторжения в суде. И потом регистрировать само решение о расторжении.

Но вот какие мысли меня ещё посетили.

Если я правильно поняла, то в данный момент с Вашего отца требуют уплаты арендной платы за прошлое время.

Во-первых, существует срок исковой давности — 3 года. То есть, право требовать у них только за 3 года — 2014, 2013, 2012г.г.

Далее. Согласно п. 4.2.5 — Арендодатель обязан производить сверку расчетов с Арендатором не реже 1 раза в 3 месяца. Они этого не делали. Тем самым дав возможность арендатору быть уверенным в отсутствии необходимости для расторжения. При регистрации договора купли продажи гаража — как договоре было указано про з/у, на котором данный гараж установлен? Здесь надо также проверить — а вдруг?

Если встанет вопрос о неустойке за длительную неуплату — она может быть взыскана только по решению суда. И кроме того, в силу п. 4.1.1. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае неуплаты более 2-х месяцев подряд.

То есть, здесь, на мой взгляд, можно говорить о злоупотреблении правом в целях увеличения суммы взыскания. Что явно противоречит положениям ст. 401 ГК РФ.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.