Блог

Гражданский кодекс ст 219

Оглавление:

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к Ст. 219 ГК РФ

1. Как известно, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130 ГК).

Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Соответствующие нормы сформулированы в ст. 131 ГК РФ, а также в Законе о регистрации недвижимости.

На первый взгляд правило, предусмотренное в рассматриваемой статье, можно было не включать в Гражданский кодекс. В данном случае в усеченном виде воспроизводится норма, предусмотренная в п. 2 ст. 8 ГК РФ: права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Однако если бы не было комментируемой статьи, то, несомненно, возникли бы затруднения при решении вопроса о моменте возникновения права собственности на недвижимость. С одной стороны, существует упомянутое правило п. 2 ст. 8 ГК РФ, а с другой — есть норма, установленная в п. 1 ст. 218 ГК РФ. И был бы неизбежен вопрос: не есть ли указание п. 1 ст. 218 исключением из общего правила, предусмотренного п. 2 ст. 8 Кодекса? С тем, чтобы не допустить возможности двоякого толкования, и появилась рассматриваемая статья.

2. Казалось бы, вполне логичное появление правила комментируемой статьи на деле привело к трудноразрешимым проблемам в доктрине и затруднениям практического свойства. В частности, возникли вопросы: если нет права собственности на вновь созданный объект недвижимости, то какие-то права у субъекта, который, предположим, построил дом, все же существуют? Какие? На что? Иногда говорят, что данному субъекту принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве. Так ведь уже нет этих материалов, они подверглись переработке. Как представляется, существующее положение в этой сфере отмечено противоречием правовой формы реально существующим экономическим отношениям.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Сделано в Санкт-Петербурге

© 1997 — 2019 PPT.RU
Полное или частичное
копирование материалов запрещено,
при согласованном копировании
ссылка на ресурс обязательна

Ваши персональные данные обрабатываются на сайте в целях
его функционирования в рамках Политики в отношении
обработки персональных данных. Если вы не согласны,
пожалуйста, покиньте сайт.

Ошибка на сайте

Удаление аватара

Вы уверены, что хотите удалить используемое изображение и заменить его аватаром по умолчанию?

Мы отправили письмо на ваш адрес электронной почты ([email protected]). В письме вы найдете ссылку для сброса пароля и все дальнейшие инструкции.

Вы уверены, что хотите выйти?

Сообщение отправлено

Ваше сообщение администратору отправлено. Вы получите ответ на адрес электронной почты в течение 2х рабочих дней

Вы уверены, что хотите удалить закладку
“Изменения в КоАП с 1 марта 2017 года”?

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 219 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья устанавливает правило об обязательности государственной регистрации для возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. При этом возникает вопрос о природе вновь созданного имущества до государственной регистрации права собственности на него, а также вида права на него.

Очевидно, что это имущество не может рассматриваться как набор строительных материалов ввиду разницы в качественных характеристиках и стоимости. Его прочная связь с землей как один из основных признаков недвижимости не подлежит сомнению. С учетом того что в 2004 г. в п. 1 ст. 130 ГК внесены изменения, согласно которым даже объект незавершенного строительства является недвижимостью, недвижимая вещь должна считаться появившейся не с момента государственной регистрации права на нее и даже не с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса), а с момента приобретения ею признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК: прочная связь объекта с землей и невозможность его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

2. На практике вопрос о начальном моменте появления недвижимой вещи остается открытым. В литературе обоснованно предлагается считать таким моментом тот момент, когда на строительной площадке начались действия, приведшие к такому изменению этого участка, которое становится для него неотделимым без существенного ущерба для назначения планируемого объекта. Можно предположить, что с того момента, когда забита в соответствии с проектом хотя бы одна свая, объект может быть признан объектом недвижимости в качестве объекта незавершенного строительства. Разумеется, можно и нужно в нормативных актах установить некий минимум изменений земельного участка для признания наличия на нем появившегося объекта недвижимости (Алексеев В.А. Сделки с недвижимостью: Практ. пособие. М., 2005. С. 78).

Другие публикации:  Заявление о возмещении расходов на представителя после вынесения решения

До момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию недвижимая вещь существует в форме объекта незавершенного строительства; с момента выдачи указанного разрешения — как созданный объект недвижимости (объект, завершенный строительством).

3. Согласно ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства. В случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

По нашему мнению, норма комментируемой статьи, согласно которой право собственности на вновь создаваемый объект возникает с момента регистрации этого права, имеет несколько парадоксальный характер. Право, которое регистрируется, уже существует; в то же время оно, получается, возникает только с момента регистрации. На наш взгляд, эта статья нуждается в изменении по модели п. 4 ст. 218 ГК. Целесообразно закрепить в комментируемой статье норму о том, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента приобретения им признаков, указанных в п. 1 ст. 130 ГК. Это правило в наибольшей мере отвечает интересам собственника и в то же время, как и в случае с п. 4 ст. 218 ГК, потребует от него зарегистрировать право собственности перед распоряжением объектом недвижимости. Однако регистрация в этой ситуации, как и в случае с приобретением помещения через паенакопления, будет не правоустанавливающей, а правоудостоверяющей.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Новая редакция Ст. 219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Комментарий к Ст. 219 ГК РФ

1. В комментируемой статье назван частный случай приобретения права собственности на вновь созданную вещь (см. п. 1 ст. 218 ГК РФ). Об объектах недвижимости и о регистрации прав на недвижимое имущество см. ст. ст. 130, 131 ГК.

2. Вновь созданным недвижимым имуществом могут быть и незавершенные строительством здания и сооружения.

Другой комментарий к Ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Норма комментируемой статьи дополняет п. 1 ст. 218 ГК и особо оговаривает условия возникновения права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Серьезные проблемы возникают из коллизии этой нормы с нормой ст. 130 ГК, содержащей определение объекта недвижимости. Поскольку в ст. 130 не указано на регистрацию как на обязательный признак для признания объекта недвижимостью, возникает вопрос о природе вновь созданного имущества, тесно связанного с земельным участком, до государственной регистрации права собственности на него.

Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимости возникает независимо от его регистрации, если он отвечает признакам, указанным в ст. 130.

Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не должно.

Очевидно, что трудности в применении ст. 219 вызваны прежде всего отсутствием в действующем российском законодательстве правила суперфиция: все, что находится на земельном участке, принадлежит собственнику участка. Поскольку такого правила нет, собственник участка не может рассматриваться как собственник созданного объекта, и необходимо искать иные подходы к урегулированию возникающих при этом имущественных конфликтов.

Вопрос этот практически важен для определения отношений тех лиц, которые участвовали в создании объекта.

Дело в том, что в любом случае имеется определенное имущество, связанное с земельным участком и представляющее значительную ценность. Очевидно, что это имущество не может рассматриваться в качестве строительных материалов, так как имеет иные свойства. Стоимость его также значительно превышает стоимость материалов, поскольку включает права на земельный участок, стоимость проектных и монтажных работ и т.д.

Нужно признать, что данное имущество не является объектом недвижимости до государственной регистрации права на него в силу прямого предписания ст. 219. Вместе с тем налицо целостный объект, который может быть назван объектом строительства, в частности, такое определение содержится в ст. 742 ГК. В этом качестве объект строительства может быть предметом, например, договоров страхования, охраны и т.п. В отношении этого объекта может быть применено право удержания (ст. 359 ГК РФ).

2. В то же время этот объект не может быть объектом права собственности, что и является главным выводом из нормы ст. 219. Конечно, в отношении данного объекта осуществляется владение подрядчиком или самим застройщиком, если он ведет строительство собственными силами. Но для осуществления владения вовсе не требуется иметь право на объект. Во владении могут находиться и фактически находятся предметы, изъятые из оборота, на которые у владельца не может возникнуть право собственности (например, боеприпасы или фальшивые деньги, находящиеся в камере хранения вещественных доказательств).

Значит, для осуществления владения юридически безразлично, отвечает объект признакам недвижимости или нет. Если иметь в виду это обстоятельство, то становится понятно, что дискуссия о юридической природе незавершенного строительства до его регистрации в значительной мере лишена практического смысла.

3. Высший Арбитражный Суд РФ в п. 16 Постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. N 8 разъяснил, что недвижимым имуществом могут признаваться только такие объекты незавершенного строительства, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда. Очевидно, что это разъяснение увязывает свойства недвижимости именно с юридическими обстоятельствами, а не с физическими. По смыслу этого разъяснения, до тех пор, пока объект является предметом строительного подряда, на него существуют лишь обязательственные права в рамках договора подряда, но не вещные. Владение, которое осуществляет подрядчик, не увязывается, как уже говорилось, с вещным правом на объект.

Другие публикации:  Пособие безработным после родов

Если же подряд прекращен до завершения строительства либо если объект возводится без заключения договора подряда, права на объект могут быть зарегистрированы за заказчиком в порядке ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость.

После такой регистрации объект незавершенного строительства приобретает свойства объекта недвижимости и может быть предметом сделок об отчуждении недвижимости — купли-продажи, мены и т.п.

4. Большую сложность представляют споры, возникающие между застройщиками, которые посредством договора простого товарищества осуществляют совместное строительство объекта.

В силу ст. 1043 ГК участники договора простого товарищества приобретают право общей собственности на произведенную в результате совместной деятельности продукцию. Очевидно, что если целью простого товарищества является создание объекта недвижимости, то на этот объект также возникает право общей собственности товарищей.

Наиболее сложные конфликты возникают тогда, когда объект не завершен, и, стало быть, цель договора простого товарищества не достигнута, поскольку предметом договора является, как правило, создание завершенного строительством объекта. Если до завершения строительства один из участников требует выдела его доли, то встает вопрос о том, имеется ли объект общей собственности, поскольку только при наличии отношений общей собственности возможно предъявление требований, вытекающих из общей собственности, в том числе о выделе доли.

Надо признать, что до регистрации объекта незавершенного строительства отношения общей собственности на объект недвижимости не возникают, точно так же как не возникают вообще вещные права на объект. Соответственно, нет и оснований для иска о выделе. Кроме того, вполне очевидно, что пока продолжается строительство, нет и технической возможности выдела. Более того, невозможно даже определить долю участника, если предполагается его выход из договора и прекращение им инвестиций, так как размер доли либо определяется в зависимости от фактического вклада участника, либо предполагается равным для тех участников, которые полностью выполнили свои обязательства. Досрочный выход из договора исключает применение этих правил.

В то же время установление судом в случае спора права на долю под условиями дальнейших инвестиций, завершения строительства или иными условиями недопустимо, на что указано в Постановлении Президиума ВАС РФ по делу N 7421/97.

Таким образом, поскольку выход из договора не прекращает действия договора простого товарищества, установление доли в общей собственности и выдел доли при выходе товарища из совместного строительства следует признать невозможным.

В том случае, когда возникший конфликт, отказ кого-либо из товарищей от участия в договоре либо расторжение договора по требованию товарища влечет прекращение договора простого товарищества, а значит, и прекращения договора подряда, так как в качестве стороны в нем солидарно выступают все товарищи, появляются основания для возникновения права общей собственности на объект незавершенного строительства с соблюдением правил ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость, т.е. с регистрацией прав на объект. После регистрации прав на объект незавершенного строительства товарищи вправе установить доли в общей собственности на объект, произвести выдел или раздел объекта.

Статья 220. Переработка

Другой комментарий к Ст. 220 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья воспроизводит классические правила, установленные для случаев переработки (спецификации). Однако в прежнем отечественном гражданском законодательстве подобные правила отсутствовали. Поэтому можно говорить не только о восстановлении классических норм, но и о новелле в гражданском законодательстве.

Норма ст. 220 о переработке предусматривает случаи отсутствия договора об использовании материалов между собственником материалов и переработчиком.

Если переработчик использует собственные материалы, то действует правило ст. 218 ГК о первоначальном приобретении права собственности.

2. Если материалы используются по договору, то в нем и определяются последствия их переработки. Например, подрядчик вправе использовать собственные материалы или материалы заказчика. Однако в любом случае изготовленная вещь становится собственностью заказчика.

3. Необходимо отметить, что норма ст. 220 распространяется на движимые вещи. Режим недвижимости в классическом праве регулировался при помощи суперфиция — право на строение приобреталось собственником земельного участка, а не собственником материала или лицом, осуществившим строительство.

При выпадении из российского права понятия суперфиция распространение на недвижимость норм о переработке все же представляется невозможным хотя бы ввиду того, что строительство предполагает соблюдение норм публичного права, тогда как институт переработки является чисто частноправовым.

4. Под переработкой понимается любое использование чужого материала, даже сопровождающееся его полным или частичным потреблением. Под новой вещью понимается как вещь, ранее не существовавшая, так и существенно измененная — до такой степени, что она приобрела новое качество, утратив полное тождество с прежней (например, на скульптуру нанесена позолота, заменен двигатель в поврежденном автомобиле).

5. Положения, изложенные в ч. ч. 1 и 2 п. 1 ст. 220 ГК, являются компромиссными. По общему правилу право на новую вещь приобретает собственник материалов. Но если стоимость переработки, т.е. затраченного труда и иных усилий, существенно превышает стоимость материалов, то право собственности приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. Таким образом, это правило неприменимо для подряда: подрядчик не создает вещь для себя, а заказчик не может рассматриваться как переработчик. Значит, если подрядчик использует материалы заказчика вполне добросовестно, тем не менее собственник материалов приобретает право на изготовленную движимую вещь.

В любом случае собственник материалов, получивший право на вещь в порядке ч. 1 п. 1 ст. 220, обязан компенсировать стоимость переработки осуществившему ее лицу, а переработчик вещи из чужого материала, получивший право на вещь в порядке ч. 2 п. 1 ст. 220 компенсирует собственнику материалов их стоимость.

6. Стороны — изготовитель (переработчик) и собственник материалов — могут заключить специальный договор о последствиях переработки, и тогда могут быть установлены иные условия.

Если такого соглашения нет, а между сторонами возник спор, не урегулированный п. 2 ст. 220, то применимыми следует считать нормы гл. 60 ГК о неосновательном обогащении в части, выходящей за пределы ст. 220.

Другие публикации:  Можно ли выписаться из квартиры если ты собственник

7. Если материалы утрачены собственником в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, собственник в любом случае вправе требовать передачи ему в собственность новой вещи и, кроме того, возмещения причиненных убытков.

8. Следует обратить внимание на то, что недобросовестным по смыслу п. 3 ст. 220 является не использование (переработка) вещи, а действия переработчика, вследствие которых собственник утратил материалы. Имеются в виду хищения материалов в той или иной форме, а также другие недобросовестные действия переработчика, направленные на завладение материалами.

Если материалы похищены иными лицами, а переработчик затем их использовал, даже и сознавая, что материалы ему не принадлежат, то санкция, предусмотренная п. 3 ст. 220, может быть применена к нему лишь в том случае, если он так или иначе принимал участие в присвоении материалов.

9. На практике возникает вопрос, могут ли быть применены по аналогии нормы ст. 220 при создании объектов недвижимости. Как указывалось выше, действие ст. 220 законодатель ограничил лишь движимыми вещами. Прямое указание на то, что норма действует только для движимых вещей, заставляет признать, что таким образом распространение ее на объекты недвижимости, в том числе по аналогии, исключено.

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

Статья 219. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

О государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества см. Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2019. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Статья 219 ГК РФ. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (действующая редакция)

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 219 ГК РФ

1. В случае создания недвижимого имущества право собственности на него может быть приобретено только после его государственной регистрации. Так, в соответствии со ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством РФ требуется получение такого разрешения, а на объект незавершенного строительства — на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством РФ для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

В материалах судебной практики содержатся выводы судебных органов, конкретизирующие особенности приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. Так, например, по мнению Арбитражного суда Свердловской области, право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме возникает при следующих условиях: вводе жилого дома в эксплуатацию, передаче по передаточному акту или иному документу объекта долевого строительства.

Также следует отметить, что на практике при приобретении права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникают споры относительно правовых оснований для приобретения такого права. В этой связи ВАС РФ разъяснил, что решение вопроса о приобретении права собственности на такое имущество зависит от того, кто является собственником земельного участка, на котором было создано недвижимое имущество, а также от порядка и основания создания такого имущества. В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то данные отношения регулируются на основании договора подряда, и право собственности приобретает собственник земельного участка.

Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки. Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный, и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

3. Судебная практика:

— Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54;

— решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.10.2013 по делу N А60-14409/2013.